123,480,000원
창원지방법원 2025타경22033. 통영시 광도면 죽림리 에버그린빌딩 2층 204호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 ‘디스코 가라오케’와 ‘BB홀덤펍’이 기재되어 있고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 2층 204호·206호로 조사되어 있습니다. 소유자는 정원순이며, 2019.11.27. 산양농업협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 123,480,000원으로 감정가 252,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 동일 상권 또는 동일 물건군의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 저평가를 같은 의미로 보면 안 되는 유형입니다. 가격 판단보다 먼저 해야 할 일은 가등기와 실제 점유 범위를 원본에서 다시 맞춰보는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22033 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1574-18 에버그린빌딩 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 광도면 죽림2로 75 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건 중 2층 |
| 감정 이용상태 | ‘디스코 가라오케’ · ‘BB홀덤펍’으로 이용 중 |
| 소유자 | 정원순 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 123,480,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 최저가 감정가의 49% |
| 신청채권자 | 산양농업협동조합 |
| 청구액 | 335,371,831원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 가등기는 확인 필요
말소기준은 2019.11.27. 산양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이고 채무자는 정원순입니다. 이 근저당에는 에버그린빌딩 2층 206호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
그 뒤 통영시 압류는 2023.11.03. 해제로 이미 말소됐고, 2024.03.22. 한상하 명의의 소유권이전청구권가등기, 2025.09.30. 임의경매개시결정, 2025.10.15. 국 명의 압류가 이어집니다. 등기 분석상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이우철 | 미상 | 주거 | 2024.08.13 | 미상 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상영 | 206호 전부 | 미상 | 2024.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유 조사 대상은 2명입니다. 이우철은 2024.08.13., 김상영은 2024.11.05. 전입해 둘 다 2019.11.27. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오에서 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,528,720원 |
| 2. 근저당 · 산양농업협동조합 | 390,000,000원 | 120,951,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 123,480,000원 기준 집행비용 2,528,720원을 제외한 120,951,280원이 산양농업협동조합 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당은 269,048,720원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 123,480,000원 | 120,951,280원 | 269,048,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 86,436,000원 | 84,480,152원 | 305,519,848원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 60,505,199원 | 59,016,105원 | 330,983,895원 | 0원 |
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 통영해양경찰서 동측 인근에 위치하며 주변에는 근린생활시설, 상업시설, 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 이용상태에는 ‘디스코 가라오케’와 ‘BB홀덤펍’이 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물로, 외벽은 석재 및 드라이비트 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,098.5㎡, 평지의 세로장방형 상업용 부지이며 남측·동측·북측으로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중로2류·중로3류와 접하고, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,506,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 5번 한상하 명의 소유권이전청구권가등기의 정확한 종류와 매각 후 처리 내용을 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 204호·206호 구분. 본건 주소는 204호이지만 김상영의 점유부분은 ‘206호 전부’로 조사되어 있습니다. 공동담보에도 206호가 기재되어 있으므로 물건별 점유 범위를 대조해야 합니다.
- 이우철 점유 확인. 점유부분 미상·주거 이용으로 조사되어 있어 현장 점유 위치와 사용형태를 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유자 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자·우선변제 내용은 원본으로 보완 확인하세요.
- 현 이용상태 확인. 감정평가상 상업시설 이용 내용과 현황조사상 점유 내용이 서로 어떻게 대응되는지 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교 없이 ‘저가’로 단정하지 말고, 주변 근린시설의 거래·임대 수준을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가등기 확인과 현장 대조’가 승부처
이 사건의 기본 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2019.11.27. 산양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 두 점유자는 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 갑구 5번 가등기의 종류 확인, 204호와 206호가 섞여 나타나는 점유 범위 대조, 상업시설 감정 이용상태와 주거 점유 조사 사이의 현황 확인이 남아 있습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 점은 눈에 띄지만, 실거래 시세 근거 없이 그 자체를 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다. 인수는 0원, 권리는 확인형, 가격은 별도 검증. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
