창원지방법원 2025타경22033. 통영시 광도면 죽림리 에버그린빌딩 2층 206호의 근린시설입니다. 감정가는 268,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 91,924,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.11.27 설정된 산양농업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 가등기·경매개시결정·국세 압류는 매각으로 소멸 처리되어 있고, 점유자 이우철·김상영의 전입일 역시 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
가격이 감정가보다 크게 내려왔다는 사실만으로 안전한 입찰이라고 보기는 어렵습니다. 이 물건은 실거래 비교 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가격보다 싼지 직접 판단할 근거가 없고, 감정평가상 근린생활시설·상업시설이 섞인 일반상업지역의 상업용 부동산입니다. 따라서 3회 유찰이라는 가격 하락 자체보다 권리 확인과 현장 수요 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22033 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1574-18 에버그린빌딩 2층 206호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층건 중 2층 |
| 이용상태 | BB홀덤펍으로 이용중 |
| 소유자 | 정원순 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 91,924,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 335,371,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.11.27 산양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 정원순에게 소유권이 이전됐고, 이후 통영시 압류와 가등기, 경매개시결정, 국세 압류가 이어졌습니다. 통영시의 2020년·2023년 압류는 각각 해제됐으며, 2024.03.22 한상하의 소유권이전청구권 가등기와 2025.09.30 경매개시결정, 2025.10.15 국세 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유자 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이우철 | 미상 | 2024.08.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상영 | 206호 전부 | 2024.11.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이우철의 전입일은 2024.08.13, 김상영은 2024.11.05로 모두 2019.11.27 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없습니다. 이우철은 2025.11.19 배당요구를 했습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 배당금액은 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 34%까지 내려왔지만 시세 자료는 없다
감정가 268,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 91,924,000원입니다. 현재 회차는 감정가 34% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 이 수치만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,054,632원 |
| 2. 근저당 · 산양농업협동조합 | 390,000,000원 | 89,869,368원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권 390,000,000원 중 89,869,368원이 배당되고 300,130,632원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영해양경찰서 동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·상업시설·공동주택이 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근 대중교통 사정을 고려한 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 에버그린빌딩 2층 206호는 BB홀덤펍으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물이며 승강기·소화전·기계식주차·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,098.5㎡, 일반상업지역의 상업용 평지이며 남측·동측·북측 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 1,506,000원/㎡이며 중로2류·중로3류와 접하고 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2024.03.22 한상하 가등기는 후순위 소멸 대상이지만 담보가등기 성격 여부를 등기 원문과 매각물건명세서에서 재확인합니다.
- 점유관계 확인. 김상영은 206호 전부를 점유하는 것으로 조사됐고 이우철의 점유 부분은 미상입니다. 실제 영업·인도 상황을 현장에서 확인합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유자 모두 전입이 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 보완 확인이 필요합니다.
- 국세·지방세 확인. 당해세 여부에 따라 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 3회 유찰로 감정가의 34%까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 현장 임대수요·매매사례를 별도로 확인합니다.
- 공동담보 확인. 산양농업협동조합 근저당에는 에버그린빌딩 제2층 제204호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “싸 보이지만, 확인할 것이 남아 있다”
현재 최저가는 감정가 268,000,000원의 34% 수준인 91,924,000원까지 내려왔습니다. 권리 순위만 보면 말소기준 이후 가등기·압류·경매개시결정은 소멸하고, 점유자 2명의 전입도 모두 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명, 가등기 성격 확인, 국세·지방세의 실제 우선배당 여부가 남아 있습니다.
또한 근린시설이라는 물건 특성상 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차에서도 산양농업협동조합 근저당은 300,130,632원이 미배당으로 남고, 실거래 비교 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “후순위 권리 인수는 없지만, 3회 유찰의 이유와 실제 상업용 수요를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건”으로 보는 것이 적절합니다.
