춘천지방법원 2024타경406159. 원주시 문막읍 동화리의 토지·건물과 공장저당 기계기구를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 위험물저장 및 처리시설인 주유소 및 가스충전소이며, 철근콘크리트구조와 철골조 3층 건물, 철근콘크리트조·조적조 단층 건물 등이 포함됩니다. 현재 소유자는 주식회사삼웅으로, 2007.04.09. 주식회사삼웅에너지가 거래가액 253,909,082원에 소유권을 취득한 뒤 상호가 변경됐습니다.
권리의 출발점은 2005.02.25. 설정된 엘지칼텍스정유주식회사의 근저당권입니다. 이후 지에스칼텍스주식회사로 상호가 바뀌었고, 2016.06.16.에는 채권최고액을 300,000,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 후순위 주식회사이원의 1,200,000,000원 근저당권과 압류들은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다. 다만 권리 인수 0원과 현장 리스크 0은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경406159 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 문막읍 동화리 371, 371-19, 371-20, 371-21 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 위험물저장 및 처리시설(주유소 및 가스충전소) |
| 이용상태 | 주유소 및 가스충전소 · 토지 이용상황 상업용 |
| 소유자 | 주식회사삼웅 (구 주식회사삼웅에너지) |
| 감정가 / 최저가 | 2,416,274,510원 / 828,782,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사이원 / 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 공장저당 기계기구 포함, 일부 설비 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2005년 근저당
말소기준은 2005.02.25. 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사이원의 근저당권, 국민건강보험공단·원주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2005.04.18. 지에스칼텍스주식회사 근저당권, 2006.09.20. 농업협동조합중앙회 근저당권, 2016.03.07. 농협은행주식회사 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 현장 확인 필요
조사된 점유·임차 관계는 배재현 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 조사 대상입니다. 전입일은 2024.11.04.로 말소기준일인 2005.02.25.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력에 따른 매수인 승계 대상은 아닙니다. 다만 점유 부분·용도·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 인도와 실제 임대관계는 별도로 점검해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배재현 | 미상 / 미상 | 2024.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 34.3%까지 하락했지만 시세 판단은 별개
감정가는 2,416,274,510원, 현재 최저매각가는 828,782,000원입니다. 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 828,782,000원입니다.
그러나 동일 용도의 실거래 시세를 확인할 수 없어, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다. 주유소·가스충전소는 토지와 건물뿐 아니라 실제 포함되는 기계기구의 종류·수량·가동 가능 여부가 가치에 직접 연결됩니다. 이 사건은 일부 주유기가 매각에서 제외되고 다수 설비가 소재불명이며 일부 건물은 공부상 면적과 현황 실측면적도 다릅니다.
④ 매각범위 — 제외·소재불명 항목이 핵심
- 일괄매각. 토지·건물과 제시외 건물 및 공장저당 기계기구를 함께 매각합니다.
- 매각 제외. 제시외 1-8, 1-9의 각 주유기는 근저당권자 지에스칼텍스주식회사 소유로 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구 소재불명. 제시외 1-1, 1-2의 각 주유기, 4-42 자동세척기, 4-46 세차기, 4-47·4-48·4-49·4-50 가스충전시설은 소재불명입니다.
- 이동식 물품 제외. 목록 1·4·5에 있는 이동 가능한 컨테이너, 이동식 사무실, 요소수충전기는 매각에서 제외됩니다.
- 건물 소재불명. 목록 8의 2동 피아이티층 조적조 탱크저장실 39.84㎡와 1층 조적조 기계실 39.84㎡는 소재불명입니다.
- 면적 차이. 목록 8의 3동 1층 철골조 캐노피는 공부상 면적과 현황 실측면적이 서로 다릅니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 828,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,687,820원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 엘지칼텍스정유주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사이원 | 1,200,000,000원 | 338,094,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,680,000,000원 중 818,094,180원이 배당되고, 861,905,820원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당분과 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모
- 입지. 원주시 문막읍 동화리 세고개삼거리 북서측 인근으로, 주변에 노변 상업용시설·공업용시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 현장까지 차량 출입이 용이하고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 토지 형상. 지목은 주유소용지, 토지 이용상황은 상업용, 완경사의 부정형 토지이며 중로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 439,100원/㎡가 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황. 일부 목록은 공부상 지목이 도로이나 현황은 상업용입니다.
- 용도지역 확인. 자연녹지지역과 계획관리지역으로 표기가 상이하므로 토지이용계획확인서 원본 대조가 필요합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리계획구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 주유소·가스충전소와 공장저당 기계기구가 결합된 특수용도 물건이며 3회 유찰됐습니다. 일반 주거용 부동산처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 채권액. 최초 480,000,000원과 2016년 변경 300,000,000원의 관계를 등기 원본과 채권계산서로 확인하세요.
- 매각 포함 자산. 감정평가 목록과 현장에 실제 존재하는 건물·기계기구를 항목별로 대조하세요.
- 제외 주유기. 지에스칼텍스주식회사 소유로 제외되는 제시외 1-8, 1-9를 현장에서 구분하세요.
- 소재불명 설비. 주유기·자동세척기·세차기·가스충전시설의 현존 여부를 확인하고 가격에 반영하세요.
- 건물 면적. 목록 8의 3동 캐노피 공부상 면적과 실측면적 차이를 확인하세요.
- 점유 관계. 배재현의 실제 점유 부분·계약관계·보증금·배당요구 여부를 확인하세요.
- 압류·당해세. 원주시·국민건강보험공단 관련 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 828,782,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 실제 포함 자산의 현존 가치로 상한을 산정하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
등기 권리만 보면 결론은 비교적 분명합니다. 2005.02.25. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 배재현의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 권리보다 매각 대상의 실체가 더 어렵습니다. 일부 주유기는 제3자 소유로 제외되고, 주유기·세차기·가스충전시설과 일부 건물이 소재불명이며, 캐노피 면적도 공부와 현황이 다릅니다.
최저가는 감정가의 34.3%까지 하락했지만 비교 가능한 시세가 없으므로 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 이 사건의 핵심은 828,782,000원이 싸냐가 아니라, 그 금액으로 실제 무엇을 취득하는지 현장에서 확정하는 것입니다.
