춘천지방법원 2025타경20378. 원주시 판부면 서곡리의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 등기부 건물 표시는 서곡리 1347-6·1347-7, 도로명주소는 백운정윗길 83으로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 강성명이며, 2020.07.28. 증여를 원인으로 2020.07.29. 소유권을 이전받았습니다.
권리의 기준점은 2020.10.27. 설정된 남원주농업협동조합 근저당권 232,700,000원입니다. 그 뒤 최민철 근저당권 200,000,000원과 국민건강보험공단·원주시의 압류, 서울보증보험·제이비우리캐피탈의 가압류, 강제·임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20378 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 1345-1 |
| 건물 등기 표시 | 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 1347-6, 1347-7 · 백운정윗길 83 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 강성명 (2020.07.28. 증여 · 2020.07.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 774,075,250원 / 265,508,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 34.3% |
| 청구액 | 350,864,831원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 확인된 토지 항목 | 대 140.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 130,900원/㎡ · 완경사·부정형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없고 후순위는 소멸
말소기준권리는 2020.10.27. 남원주농업협동조합 근저당권입니다. 2021.12.06. 설정된 최민철 근저당권과 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2021년 최민철이 신청한 강제경매는 2021.12.06. 취하되어 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 774,075,250원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 265,508,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%로 크게 낮아졌습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 265,508,000원 | 260,990,888원 | 213,354,259원 |
| 4회 유찰 시 | 185,855,600원 | 182,453,622원 | 291,891,525원 |
| 5회 유찰 시 | 130,098,919원 | 127,477,534원 | 346,867,613원 |
유찰이 계속될수록 매수인의 인수액이 생기는 구조는 아니지만, 채권자 미배당액은 213,354,259원에서 291,891,525원, 346,867,613원으로 증가합니다. 이는 권리 인수 문제가 아니라 매각대금이 전체 채권액에 미치지 못하는 배당 부족을 뜻합니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,508,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,517,112원 |
| 1. 근저당 · 남원주농업협동조합 | 232,700,000원 | 232,700,000원 |
| 2. 근저당 · 최민철 | 200,000,000원 | 28,290,888원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,431,133원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 18,214,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계는 474,345,147원, 채권자 예상배당은 260,990,888원이며 총 미배당액은 213,354,259원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서곡초등학교 남서측 원거리에 위치하며, 주변은 주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 버스정류장 거리·노선·운행빈도를 감안하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 토지 형상. 확인된 토지는 지목 대, 140.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 지적경계. 인접 필지와의 지적경계가 불분명하고 현장에서 목측만으로 정확한 경계를 특정하기 어려워 측량이 필요합니다.
- 일괄매각. 목록3 면적은 토지대장상 목록1·5와 합병해 표시되어 있으며, 목록11 지상의 조경수·입목·시설물·지하수 관정 등이 포함됩니다.
- 소유자 표기. 감정요항표에는 의뢰목록상 소유자와 등기부상 소유자 표기가 다르다고 기재되어 있어 관련 원본의 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록, 무상점유 여부를 확인해야 합니다.
- 측량 선행. 토지 경계와 점유 면적을 정확히 특정하기 위해 경계측량 필요성과 비용을 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록별 토지·건물과 조경수·입목·시설물·지하수 관정의 위치와 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로 조건 확인. 등재된 도로접면 ‘세로한면(불)’의 실제 통행상태와 차량 진입 조건을 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 단독주택은 수선비가 가격 판단에 직접 영향을 주므로 구조·누수·균열·설비 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 개별 공시지가를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 목록별 표시를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장은 남는다”
이 사건은 등기상으로는 말소기준권리가 선명하고 후순위 권리가 소멸하며 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 단독주택과 여러 토지·부속물을 함께 매각하고, 임대관계와 정확한 지적경계가 확인되지 않았습니다. 세 차례 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 정밀 확인. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 측량·점유·도로· 건물 상태를 확인해 265,508,000원의 실질 가치를 검증하는 데 있습니다.
