춘천지방법원 2025타경20486. 원주시 반곡동 동우프라자 2층 203호로, 감정평가상 근린생활시설이며 매각물건명세서 비고에는 음식점으로 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 소유자는 송행주이고, 말소기준권리는 2016.01.15. 설정된 단구새마을금고의 채권최고액 585,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 204호도 공동담보로 기재되어 있으며, 이후 원주시 압류·낙원새마을금고 가압류·현재 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 55,799,000원으로 감정가의 16.81%입니다. 하지만 이 수치는 감정가 대비 유찰 폭을 나타낼 뿐, 동일·유사 근린시설의 실제 거래가격과 비교한 시세 할인율은 아닙니다. 따라서 “감정가의 17%니까 싸다”는 결론은 배제해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20486 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1880-8 동우프라자 2층 203호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 원주시 양지로 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 음식점 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층·지하2층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 송행주 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 55,799,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2016.01.15. 단구새마을금고 근저당권입니다. 2024.10.08. 원주시 압류, 2024.12.27. 낙원새마을금고 가압류, 2025.02.18. 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 단구새마을금고의 근저당권은 2026.02.12. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 기초가 되는 근저당 자체의 순위는 2016.01.15.입니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 확인은 필요
| 성명 | 점유·계약 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영화 | 203호, 204호 일괄계약 | 2025.02.10 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송행주 | 미상 | 2016.01.18 | 300,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조사된 | 주거 | 2025.02.10 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 전입일은 모두 말소기준인 2016.01.15.보다 늦습니다. 이영화는 2025.03.07. 배당요구를 했고, “조사된” 항목도 확정일자와 배당요구일이 2025.03.07.로 확인되지만, 선순위 근저당보다 뒤입니다. 송행주는 등기부상 소유자이자 근저당 채무자와 동일인이므로 300,000,000원 보증금 기재는 일반적인 제3자 임차인과 동일하게 받아들이기보다 관계 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 ‘시세 할인’과는 다르다
감정가 332,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 55,799,000원입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 39,059,300원, 7회 유찰 시 27,341,510원입니다. 현재 실질취득액은 매수인 인수 0원을 반영해 55,799,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 55,799,000원 | 566,079,211원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 39,059,300원 | 582,517,596원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 27,341,510원 | 594,024,466원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 55,799,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,404,382원 |
| 1. 근저당 · 단구새마을금고 | 585,000,000원 | 54,394,618원 |
| 2. 가압류 · 낙원새마을금고 | 35,473,829원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 620,473,829원 가운데 54,394,618원이 배당되고, 미배당은 566,079,211원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 건강보험심사평가원 북측 인근으로, 유사 상업용 시설과 업무시설이 밀집한 정비된 상업지대입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 음식점으로 사용하고 있는 것으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 왕복3차선 아스팔트포장도로가 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며, 토지면적은 2,936㎡, 공시지가는 2,707,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 공동위생설비와 승강기시설이 있으며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 임대 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못해 경매 진행 시 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호·204호 관계 확인. 이영화의 계약 범위가 “203호, 204호 일괄계약”으로 기재돼 있어 실제 점유·영업 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 송행주 기재 확인. 소유자·근저당 채무자와 동일한 송행주가 보증금 300,000,000원으로 조사돼 있어 가장임차인 여부 또는 관계인 성격을 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 음식점 이용과 별도로 주거로 조사된 항목이 있어 현재의 현실 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 16.81%라는 숫자는 시세 할인율이 아닙니다. 감정가 하락 폭과 실제 가치 판단을 분리해야 합니다.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당에는 동우프라자 204호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계를 원본 등기와 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가의 17%”는 시세 증명이 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 2016.01.15. 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입은 모두 이후여서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 332,000,000원이 다섯 번 유찰돼 55,799,000원까지 내려왔지만, 이 사실만으로 실제 시장가치보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
특히 이영화의 203호·204호 일괄계약, 소유자 송행주의 300,000,000원 보증금 기재, 주거로 조사된 별도 점유 항목이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “등기상 인수는 0원이지만 현실 점유와 이용관계는 단순하지 않다”는 점입니다. 권리만 보면 통과할 수 있으나, 5회 유찰된 근린시설이라는 사실까지 감안하면 가격·점유·환금성을 확인한 뒤 판단해야 하는 C등급 사건으로 보는 것이 적절합니다.
