춘천지방법원 2025타경20486. 원주시 반곡동 혁신도시 상업지대에 있는 동우프라자 2층 203호로, 감정평가상 근린생활시설이며 매각물건명세서에는 음식점으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 332,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 79,713,000원, 감정가의 24.01%입니다.
가격 하락 폭만 보면 눈에 띄지만, 이 물건은 아파트처럼 거래사례만으로 가격을 빠르게 검증하기 어려운 상가입니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없고 이미 4회 유찰된 만큼, 낮아진 최저가 자체를 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 없지만, 점유관계와 실제 영업상태, 관리비, 공실 가능성, 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20486 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1880-8 동우프라자 2층 203호 도로명주소: 강원특별자치도 원주시 양지로 16 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 음식점 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층·지하2층 건물 내 2층 203호 · 공동위생설비·승강기시설 |
| 소유자 | 송행주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 79,713,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 단구새마을금고 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2016.01.15. 단구새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 585,000,000원입니다. 이 근저당은 동우프라자 2층 204호와 공동담보로 설정됐고, 2026.02.12. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 기존 담보권의 승계이며 별도의 선순위 부담이 새로 생긴 것은 아닙니다.
2024.10.08. 원주시 압류, 2024.12.27. 낙원새마을금고 가압류 35,473,829원, 2025.02.18. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2022년 강제경매개시결정과 2024년의 다른 원주시 압류는 이미 취소·해제돼 등기상 정리됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 현장 확인 필요
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영화 | 203호·204호 일괄계약 | 5,000,000원 | 2025.02.10 / 미상 | 2025.03.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송행주 | 미상 | 300,000,000원 | 2016.01.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조사된 | 주거 | 미상 | 2025.02.10 / 2025.03.07 | 2025.03.07 | 없음 | 판단 보류 | 없음 |
기재된 점유·임차 관련 3건은 모두 전입일이 말소기준일 2016.01.15.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 낮은 최저가만으로 시세 메리트 판단 금지
현재 최저매각가는 79,713,000원으로 감정가 332,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 4회 연속 유찰됐다는 사실은 시장이 이전 회차의 가격과 물건 조건을 받아들이지 않았다는 신호이기도 합니다. 근린시설은 주거용 부동산보다 임대수익, 공실, 업종 제한, 관리비, 상권 변화에 따라 가치 편차가 커서 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 79,713,000원 | 77,878,166원 | 542,595,663원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 55,799,100원 | 54,394,716원 | 566,079,113원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 39,059,370원 | 37,956,301원 | 582,517,528원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 단구새마을금고와 낙원새마을금고의 미배당액은 늘어나지만, 이 채권들은 물건에 남아 매수인에게 이전되는 것이 아니라 배당 부족으로 채권자에게 남습니다. 따라서 제공된 각 회차 시나리오에서 실질취득액은 매각가와 동일하고 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,713,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,834,834원 |
| 1. 근저당 · 단구새마을금고 | 585,000,000원 | 77,878,166원 |
| 2. 가압류 · 낙원새마을금고 | 35,473,829원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 620,473,829원 중 예상배당은 77,878,166원이고, 미배당은 542,595,663원입니다. 집행비용은 매각가의 2.3%를 적용한 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당은 204호와 공동담보이므로 공동담보 채권 잔액과 다른 담보물의 진행상황도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 건강보험심사평가원 북측 인근으로 유사 상업용 시설과 업무시설이 밀집한 정비된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로가 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·혁신도시 지구단위계획구역이며, 중로2류에 접하고 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 상업용 건부지이며 토지면적은 2,936㎡, 공시지가는 ㎡당 2,707,000원입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 승강기와 공동위생설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 4회 유찰된 이력이 있어, 임대수익과 공실위험을 반영한 보수적 가격검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 실체. 현재 음식점 영업 여부, 운영자, 사업자등록, 출입구와 실제 사용면적을 현장에서 확인하세요.
- 일괄 임대차. 이영화의 203호·204호 일괄계약서 원본과 호실별 보증금·시설물 귀속을 확인하세요.
- 송행주 임차 기재. 소유자·채무자와 동일한 송행주의 300,000,000원 임차 기재가 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 영업시설 철거, 원상복구, 집기 반출과 인도 협의에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 공동담보. 단구새마을금고 근저당이 204호와 공동담보이므로 채권 잔액과 관련 물건의 경매 진행을 대조하세요.
- 수익성 검증. 동일 건물과 주변 상가의 매매가·보증금·월세·공실기간·관리비를 조사해 적정 수익률을 계산하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 부가가치세 적용 여부를 관리단과 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 접수문서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 별도 문제
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2016년 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정과 대항력 없는 점유관계는 매각으로 정리돼 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 감정가 332,000,000원에서 79,713,000원까지 내려왔다는 사실보다 중요한 것은 왜 네 차례 유찰됐는지입니다. 근린시설이라는 용도, 실거래 비교값 부재, 음식점 점유, 두 호실 일괄계약, 소유자와 동일한 이름의 임차 기재가 겹쳐 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원, 가격·점유·환금성은 보수적으로 검증”입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다고 단정하지 말고, 현장과 원본 서류를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
