77,552,000원
춘천지방법원 2025타경20486. 원주시 반곡동 동우프라자 2층 204호로, 감정평가 당시 근린생활시설이며 매각물건명세서에는 음식점으로 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가는 323,000,000원이지만 네 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 77,552,000원, 감정가의 24.01%까지 하락했습니다.
등기상 말소기준은 2016.01.15. 설정된 단구새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류, 임의경매개시결정과 원주시 압류는 매각으로 소멸하고, 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.02.12. 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐지만 기존 근저당의 순위가 이어지는 구조이므로 매수인에게 별도 인수되는 권리는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20486 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1880-8 동우프라자 2층 204호 도로명주소: 강원특별자치도 원주시 양지로 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 음식점으로 사용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층, 지하 2층 건물 내 2층 204호 · 승강기 및 공동위생설비 |
| 소유자 | 송행주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 77,552,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 단구새마을금고 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당의 채권최고액은 585,000,000원이며, 신청채권자의 청구액은 450,000,000원입니다. 근저당은 동우프라자 2층 203호와 공동담보 관계로 기재돼 있습니다. 현재 최저가 77,552,000원을 기준으로 하면 집행비용을 제외한 75,756,064원이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 확인은 필요
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영화 | 203호, 204호 일괄계약 | 2025.02.10. | 5,000,000원 | 2025.03.07. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송행주 | 미상 | 2016.01.18. | 300,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조사된 | 주거 | 2025.02.10. | 미상 | 2025.03.07. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 전입일 모두 2016.01.15. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 이영화의 계약 범위가 203호와 204호를 함께 포함하고 있어 보증금과 점유 범위가 각 호실에 어떻게 귀속되는지 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 24.01%, 그러나 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저가는 77,552,000원으로 감정가 323,000,000원보다 245,448,000원 낮습니다. 감정가 대비 비율은 24.01%지만, 동일하거나 유사한 근린생활시설의 최근 거래가격과 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 4회 유찰된 근린생활시설입니다. 반복 유찰은 감정가와 실제 수요 사이의 간극, 점유·용도 확인 부담 또는 근린시설의 제한된 매수층을 점검해야 한다는 신호로 볼 수 있습니다. 권리가 소멸한다고 해서 환금성까지 자동으로 확보되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,795,936원 |
| 1. 근저당권 · 단구새마을금고 | 585,000,000원 | 75,756,064원 |
| 2. 가압류 · 낙원새마을금고 | 35,473,829원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 620,473,829원 중 채권자 예상배당은 75,756,064원이며, 미배당액은 544,717,765원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 77,552,000원 | 75,756,064원 | 544,717,765원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 54,286,400원 | 52,909,245원 | 567,564,584원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 38,000,480원 | 36,916,471원 | 583,557,358원 | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 점유자들이 말소기준권리 이후 전입한 구조이므로 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 다만 낙찰가 하락은 선순위 채권자의 미배당 증가를 의미할 뿐, 근린생활시설의 실제 시장가치나 명도비용이 자동으로 낮아진다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 건강보험심사평가원 북측 인근으로, 유사 상업용 시설과 업무시설이 밀집한 정비된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로가 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,936㎡, 공시지가는 2,707,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·혁신도시 지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 중로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무·상업시설 밀집지의 근린생활시설이지만 4회 유찰된 만큼 실제 임대수요, 공실기간과 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 203호·204호 계약 범위. 이영화의 임대차가 두 호실 일괄계약으로 표시돼 있으므로 204호의 독립 점유·명도 범위와 보증금 귀속을 확인하세요.
- 소유자 동일 명의. 보증금 300,000,000원으로 조사된 송행주가 등기부상 소유자·채무자와 동일하므로 임대차계약 원본과 금전지급 내역을 대조하세요.
- 영업 점유. 음식점 영업 여부, 사업자등록 명의, 집기·시설물 소유관계와 폐업·인도 일정을 확인하세요.
- 최우선변제. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 사업자등록, 점유 개시일, 보증금과 환산보증금을 원본으로 확인하세요.
- 공동담보. 근저당이 203호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보목록과 각 호실 경매·배당 진행 상황을 확인하세요.
- 수익가치 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 예상 임대료, 공실률, 관리비와 내부 복구비를 반영해 입찰 상한을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 확정”
권리관계만 보면 말소기준 이후의 등기와 점유여서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기보다 점유관계와 가격 검증입니다. 203호·204호 일괄계약, 소유자와 동일한 명의의 보증금 기록, 음식점 이용 상태를 확인하지 않으면 명도와 사용계획에서 예상하지 못한 비용이 생길 수 있습니다.
최저가 77,552,000원은 감정가 323,000,000원의 24.01%지만 이미 4회 유찰된 근린생활시설입니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격은 최근 거래·임대수익·공실위험을 확인하기 전까지 보류가 맞습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 영업·점유 상태와 수익가치입니다.
