춘천지방법원 2025타경20486. 원주시 반곡동 동우프라자 2층 204호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현재 음식점으로 사용 중인 물건입니다. 감정가는 323,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 54,286,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 이 낙폭만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 본 건은 주거용 아파트가 아니라 일반상업지역의 근린시설이고, 실제 점유·임대관계에도 확인할 항목이 남아 있습니다.
등기상 말소기준은 2016.01.15. 설정된 단구새마을금고의 근저당권 585,000,000원입니다. 이 권리는 2026.02.12. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만 순위 자체는 2016년 근저당을 그대로 승계합니다. 이후 낙원새마을금고 가압류, 본건 임의경매개시결정, 원주시 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20486 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1880-8 동우프라자 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 음식점 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층·지하2층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 송행주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 54,286,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 단구새마을금고 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
송행주는 2016.01.15. 소유권을 취득했고, 같은 날 접수번호 2939로 단구새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.12.27. 낙원새마을금고의 35,473,829원 가압류, 2025.02.18. 본건 임의경매개시결정, 2025.09.04. 원주시 압류는 모두 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 원본 확인 필요
| 성명 | 점유·사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영화 | 203호, 204호 일괄계약 | 5,000,000원 | 2025.02.10 / 미상 | 2025.03.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송행주 | 미상 | 300,000,000원 | 2016.01.18 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조사된 | 주거 | 미상 | 2025.02.10 / 2025.03.07 | 2025.03.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 조사 건 모두 전입일이 2016.01.15. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 점유관계 자체는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 특히 송행주는 등기부상 소유자이자 근저당 채무자와 같은 이름인데, 현황조사에는 보증금 300,000,000원의 점유관계가 함께 조사돼 있어 관계인 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
현재 회차의 최저매각가는 54,286,000원으로 감정가 323,000,000원의 16.81%입니다. 다음 시나리오에서는 6회 유찰 시 38,000,200원, 7회 유찰 시 26,600,140원으로 내려갑니다. 다만 이 물건은 근린시설이므로 단순히 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하기보다는 현장 임대수익과 공실·점유상태를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 54,286,000원 | 16.81% | 52,908,852원 | 567,564,977원 |
| 6회 유찰 시 | 38,000,200원 | 11.76% | 36,916,196원 | 583,557,633원 |
| 7회 유찰 시 | 26,600,140원 | 8.24% | 25,721,337원 | 594,752,492원 |
④ 예상배당표 (매각가 54,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,377,148원 |
| 2. 근저당권 · 단구새마을금고 | 585,000,000원 | 52,908,852원 |
| 3. 가압류 · 낙원새마을금고 | 35,473,829원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액은 620,473,829원, 채권자 예상배당은 52,908,852원이며 미배당은 567,564,977원입니다. 신청채권 450,000,000원도 전액 만족되지 않습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 건강보험심사평가원 북측 인근으로, 유사 상업용 시설과 업무시설이 밀집한 정비된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 근린생활시설로 이용 중이며, 매각물건명세서상 2층 204호는 음식점으로 사용하고 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복3차선 아스팔트포장도로가 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며, 공시지가는 2,707,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 현재 5회 유찰 상태라는 점 자체가 경매시장에서 가격 조정이 크게 진행됐음을 보여주므로, 감정가 대비 낙폭보다 실제 임대수익과 현장 수요를 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호·204호 일괄계약 확인. 이영화의 계약이 두 호실을 묶고 있으므로 204호의 실제 점유범위와 보증금 귀속을 계약서로 확인하세요.
- 송행주 점유관계 확인. 소유자·근저당 채무자와 동일한 이름으로 300,000,000원 보증금 조사 내역이 있어 관계인 여부와 실제 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 주거 점유 조사 건 확인. 2025.02.10. 전입, 2025.03.07. 확정일자·배당요구가 확인된 조사 건의 실제 성명·보증금·점유 위치를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 2016.01.15. 단구새마을금고 근저당은 2026.02.12. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기사항을 확인하세요.
- 영업·공실 상태 확인. 현재 음식점 사용 상태와 실제 영업 여부, 인도 시점을 현장에서 확인하세요.
- 현재 가격만으로 판단 금지. 최저가는 감정가의 16.81%지만 5회 유찰된 근린시설입니다. 임대수익과 공실 리스크를 반영한 상한가를 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 수익성이 승부처
이 물건의 등기 구조만 보면 결론은 비교적 분명합니다. 2016.01.15. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 54,286,000원을 기준으로 한 권리상 실질취득도 같은 금액입니다.
하지만 5회 유찰된 근린시설이라는 점과 점유 조사 내용은 가볍지 않습니다. 203호·204호 일괄계약, 소유자 송행주와 같은 이름의 300,000,000원 보증금 조사 내역, 별도의 주거 점유 조사까지 존재합니다. 모두 말소기준보다 전입이 늦어 대항력은 없지만, 명도 상대방과 실제 임대관계가 누구인지 확인하는 일은 여전히 남습니다. 이 사건은 “인수 위험은 낮지만, 반복 유찰된 상가의 실제 수익성과 점유관계를 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
