대전지방법원 2025타경3722. 대상은 대전광역시 서구 월평동 302 황실타운 상가동 1층104호입니다. 용도는 근린시설, 집합건축물관리대장상 생활편익시설이며 감정 당시 현황은 판매시설입니다. 감정가 202,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 23,765,000원까지 낮아졌습니다.
권리 구조의 기준점은 2023.06.01 설정된 이원농업협동조합의 근저당권 117,000,000원입니다. 2024.12.26 같은 채권자의 근저당권 19,500,000원이 추가됐고, 2025.08.05 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3722 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 월평동 302 황실타운 상가동 1층104호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 생활편익시설 · 현황 판매시설 |
| 대상 면적 | 24.42㎡ |
| 소유자 | 김문석 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 23,765,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원농업협동조합 / 106,340,193원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2023.06.01 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 117,000,000원이며 근저당권자는 이원농업협동조합, 채무자는 김문석입니다. 이후 2024.12.26 추가 근저당 19,500,000원과 2025.08.05 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸합니다. 두 근저당의 채권최고액 합계는 136,500,000원입니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 2건 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박화정 | 상가동 1층104호 | 2023.09.04 | 미상 | 2025.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
박화정의 전입신고일은 2023.09.04로 말소기준권리인 2023.06.01보다 늦습니다. 따라서 박화정은 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
별도로 매각물건명세서에는 사용 용도가 주거로 표시된 ‘점포’가 존재하지만 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 점유자는 대항력 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 단정해서도 안 되므로 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다. 명세서상 명시 인수권리가 없다는 점과 별개로, 입찰 전 점유관계 원본 확인이 필요한 이유입니다.
③ 시세 비교 — 아파트 거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
황실타운 거래자료에는 최근 12건의 거래가 잡혀 있고 평균은 441,333,333원, 최신 거래는 2026.09의 360,000,000원입니다. 하지만 거래 면적은 84.93㎡·84.98㎡이고, 대상은 24.42㎡ 판매시설입니다. 즉 대상 면적과 일치하지 않으며 용도도 다릅니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.93㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 6 | 470,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 10 | 470,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 3 | 424,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 14 | 489,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 7 | 435,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 11 | 423,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 6 | 485,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 13 | 460,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 441,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 23,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 827,770원 |
| 1. 근저당 · 이원농업협동조합 | 117,000,000원 | 22,937,230원 |
| 2. 근저당 · 이원농업협동조합 | 19,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 136,500,000원 가운데 예상배당은 22,937,230원이고, 미배당은 113,562,770원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미회수는 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 23,765,000원 | 22,937,230원 | 113,562,770원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 16,635,499원 | 15,936,060원 | 120,563,940원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 11,644,849원 | 11,035,242원 | 125,464,758원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 106,340,193원은 충족되지 않습니다. 6회 유찰 기준 신청채권자 예상배당은 22,937,230원이고, 7회 유찰 시 15,936,060원, 8회 유찰 시 11,035,242원으로 내려갑니다. 이 미배당 채권 자체는 배당모형상 매수인에게 인수되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 월평동 갑천중학교 동측에 위치하며 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설로 이루어진 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 대전지하철1호선이 있어 교통이용편의성은 양호한 편입니다.
- 용도. 집합건축물관리대장상 생활편익시설이며 현황은 판매시설입니다. 사용승인일자는 1994.02.25입니다.
- 도로·주차. 주변으로 대로 및 중로 등에 접하며 도로상태와 주차여건은 양호합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등이며, 월평동 302 공시지가는 1,294,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점포 점유 원본 확인. 주거로 기재된 ‘점포’의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 박화정 보증금 확인. 박화정은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 아파트 실거래를 상가 시세로 사용 금지. 제공 거래는 84.93㎡·84.98㎡ 아파트이고 대상은 24.42㎡ 판매시설이므로 적정 상가 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 감정가 202,000,000원에서 23,765,000원까지 내려온 만큼 상가 수요·공실·임대가능성·관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도·실사용 확인. 감정 당시 현황은 판매시설이지만 점유자료에는 주거 사용 기재가 있으므로 실제 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 점유관계 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.76%까지 내려왔어도, 가격보다 확인할 것이 먼저다”
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당모형의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 그러나 6회 유찰된 근린시설·판매시설이라는 점과, 별도 점유 ‘점포’의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않는다는 점은 가볍게 볼 수 없습니다.
또한 황실타운의 360,000,000원~489,000,000원 거래자료는 84.93㎡·84.98㎡ 아파트 거래여서 대상 24.42㎡ 상가의 시세 기준으로 사용할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 23,765,000원이 감정가의 11.76% 수준이라는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내리면 안 됩니다. 권리등기 자체는 정리형이지만, 점유와 실제 상가 시세가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
