대전지방법원 2025타경3722. 대전 서구 월평동 다모아아파트 상가동 2층220호의 근린시설입니다. 감정평가상 집합건축물관리대장 용도는 생활편익시설이고 현황은 판매시설입니다. 감정가는 122,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 29,292,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.06.01. 설정된 이원농업협동조합 근저당권 117,000,000원이고, 2024.12.26. 추가 근저당권 19,500,000원과 2025.08.05. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 29,292,000원 중 집행비용 927,256원을 제외한 28,364,744원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 근저당은 배당받지 못합니다. 전체 담보채권 최고액 136,500,000원 대비 미배당액은 108,135,256원이지만, 이 미배당 담보채권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3722 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 월평동 311 다모아아파트 상가동 2층220호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 생활편익시설 · 현황 판매시설 |
| 소유자 | 김문석 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 29,292,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 106,340,193원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 1994.02.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
말소기준권리는 2023.06.01. 이원농업협동조합 근저당권입니다. 2024.12.26. 설정된 같은 조합의 후순위 근저당권과 2025.08.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 임차 관계 — 조사 기록의 호수 불일치 확인 필요
| 성명 | 조사 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박화정 | 상가동 1층104호 | 2023.09.04 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
조사 기록상 실제 임차인은 1명이며 박화정의 전입일은 2023.09.04.로 말소기준권리 2023.06.01. 이후여서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.08.26. 접수됐고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 특히 조사 기재 부분이 상가동 1층104호로, 이번 매각 대상인 상가동 2층220호와 다릅니다. 따라서 이 임차 기록을 본건 220호의 점유관계로 그대로 단정하기보다 매각서류 원본에서 대상 호수를 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가 29,292,000원은 감정가 122,000,000원의 24.01%입니다. 수치만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 본건은 31.28㎡ 상가 판매시설입니다. 함께 잡힌 단지 실거래 12건은 63.24㎡ 또는 84.36㎡이고, 자료 자체도 본건 면적과 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균 353,583,333원이나 최신 거래 305,000,000원을 본건 상가의 시세로 놓고 직접 할인율을 계산하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 63.24㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 2026.09 | 63.24㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.36㎡ | 10 | 419,000,000원 |
| 2026.08 | 63.24㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.08 | 84.36㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 63.24㎡ | 15 | 307,000,000원 |
| 2026.08 | 84.36㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 63.24㎡ | 7 | 303,000,000원 |
| 2026.08 | 84.36㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 84.36㎡ | 5 | 389,000,000원 |
| 2026.07 | 84.36㎡ | 14 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.36㎡ | 10 | 415,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 353,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 29,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 927,256원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 이원농업협동조합 | 117,000,000원 | 28,364,744원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 이원농업협동조합 | 19,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 담보채권 최고액 합계 136,500,000원 중 28,364,744원이 배당되고 108,135,256원이 미배당으로 남습니다. 후순위 근저당과 소유자 잔여 배당은 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 29,292,000원 | 28,364,744원 | 108,135,256원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 20,504,400원 | 19,735,321원 | 116,764,679원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 14,353,080원 | 13,694,725원 | 122,805,275원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심 위험은 대항력 임차보증금의 승계가 아니라 상가 자체의 적정 가격과 환금성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 월평동 갑천중학교 동측 및 서측에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지·학교·근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 대전지하철1호선이 있어 교통 이용 편의성은 양호한 편입니다.
- 이용. 집합건축물관리대장상 생활편익시설이며 현황은 판매시설입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로·주차. 주변으로 대로 및 중로 등에 접하고 도로상태와 주차여건은 양호합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 월평동 311의 공시지가는 1,177,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물 중 제2층 제220호이며 사용승인일은 1994.02.01입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 시세를 별도로 확인. 제공된 63.24㎡·84.36㎡ 단지 거래는 본건 31.28㎡ 판매시설의 직접 비교사례가 아닙니다.
- 점포 점유관계 확인. 조사된 박화정의 점유 부분은 상가동 1층104호로 기재돼 본건 2층220호와 다릅니다. 현장과 매각서류에서 220호 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.06.01. 이원농업협동조합 근저당이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 상가 환금성 점검. 4회 유찰된 판매시설이므로 동일 상가동 공실·임대료·관리비와 실제 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 중요한 것은 비교 가능한 상가 시세
권리만 보면 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정이 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 122,000,000원에서 최저가 29,292,000원까지 내려온 것은 분명 큰 폭의 유찰이지만, 제공된 실거래는 31.28㎡ 상가가 아니라 63.24㎡·84.36㎡ 단지 거래입니다. 따라서 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 권리구조는 비교적 단순하지만, 4회 유찰된 판매시설인 만큼 실제 상가 임대수익과 공실, 동일 상가동 거래사례를 확인한 뒤 가격을 결정하는 물건입니다.
