50,078,000원
대전지방법원 2025타경501653. 세종특별자치시 보람동 세종시드니 제7층 제701-1호 근린시설입니다. 감정요항에서는 제701-1호·제701-2호가 근린생활시설(스크린골프장)으로 이용 중이라고 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 50,078,000원으로 감정가 146,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 시세 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
권리관계의 기준점은 2017.02.01 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 280,800,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 남아 있는 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501653 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 호려울로 29, 7층 701-1호 (보람동, 세종시드니) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(스크린골프장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상9층 중 7층 · 사용승인 2017.01.06 |
| 소유자 | 이방희 · 2017.02.01 소유권이전 · 거래가액 184,205,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 50,078,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 300,454,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 2017년 농협은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.02.01 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 현재 남아 있는 강종헌 근저당, 유한회사대성종합주류 근저당, 국민건강보험공단·국·나주시·세종특별자치시 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 신탁·일부 근저당·가압류·경매개시결정 중에는 등기부상 이미 말소된 권리도 있습니다.
② 점유자 — 3건 모두 말소기준 이후
| 성명 / 명칭 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 석수민 | 701호-702호 | 2021.05.17 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 이프유 | 701-1호 | 2019.12.23 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창수 | 701-1호 | 2019.05.27 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유 조사에 나타난 사람과 법인은 3건입니다. 가장 이른 전입일도 2019.05.27로 말소기준인 2017.02.01보다 늦기 때문에 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없지만, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없고 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 시세 검증은 별개
감정가 146,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 50,078,000원입니다. 감정가 대비로는 34.3% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않으므로, 이 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 291,423,404원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 35,054,600원 | 34,023,617원 | 306,176,383원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 24,538,220원 | 23,696,532원 | 316,503,468원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 경우 매각가 35,054,600원, 5회 유찰 시에는 24,538,220원 시나리오가 제시돼 있습니다. 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당은 291,423,404원에서 306,176,383원, 316,503,468원으로 커집니다. 다만 이 미배당 채권은 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조가 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,301,404원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 280,800,000원 | 48,776,596원 |
| 2. 근저당 · 강종헌 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 유한회사대성종합주류 | 20,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 340,200,000원 중 예상배당은 48,776,596원, 미배당은 291,423,404원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 남측 인근. 주변은 근린생활시설·아파트단지·공공시설 등이 소재하는 일반상업지대입니다.
- 이용상태. 감정 당시 제701-1호·제701-2호는 근린생활시설인 스크린골프장으로 이용 중이었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 동측·서측·남측의 왕복 2차선 포장도로로 진출입합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 3,218,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없으나, 감정 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 실사하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수신청보증금. 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%가 적용됩니다. 현재 최저가 기준 10,015,600원입니다.
- 관리비. 2025. 6월분까지 공용부분 관리비 8,691,440원이 미납된 상태로 기재돼 있습니다. 실제 인수 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 701-1호와 관련된 점유자가 조사돼 있으므로 현재 점유자와 영업 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당 변동을 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 근린시설의 실제 임대·매매 가능 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 실사가 이루어지지 않았으므로 스크린골프장 시설·원상복구 필요성 등 현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2017.02.01 농협은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자 3건은 모두 그 이후 전입입니다. 명시 인수권리도 없고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 146,000,000원에서 3회 유찰되어 50,078,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래나 시장 평균이 없어 감정가 대비 할인만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 여기에 공용부분 관리비 8,691,440원 미납, 세금 압류의 배당순위, 실제 점유와 내부 상태까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 3회 유찰된 근린시설의 가격·운영 리스크는 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
