대전지방법원 2025타경501653. 세종특별자치시 보람동 ‘세종시드니’ 7층 701-2호 근린시설입니다. 감정평가상 제701-1호와 제701-2호는 스크린골프장으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 9층, 사용승인일은 2017.01.06입니다. 소유자 이방희는 2017.02.01 소유권을 이전받았고 거래가액은 214,908,000원으로 등기돼 있습니다.
같은 날 설정된 농협은행 근저당권의 채권최고액은 280,800,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 존속하는 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501653 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 호려울로 29, 7층 701-2호 (보람동, 세종시드니) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 스크린골프장 이용 |
| 소유자 | 이방희 · 2017.02.01 소유권이전 · 거래가액 214,908,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 58,653,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 청구액 | 300,454,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2017.02.01 농협은행 근저당권입니다. 이후 남아 있는 국세 압류, 나주시 압류, 세종특별자치시 압류, 강종헌 근저당, 유한회사대성종합주류 근저당, 2025.01.31 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창수 | 701-1호 | 2019.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이프유 | 701-1호 | 2019.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석수민 | 701호-702호 | 2021.05.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인·점유자는 3명입니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2017.02.01 이후이므로 대항력은 없는 것으로 조사돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 별도 확인 대상입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항이 없고, 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 할인율만으로는 부족하다
감정가는 171,000,000원, 현재 최저매각가격은 58,653,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설인 스크린골프장입니다. 실제 거래가격과 비교할 근거가 확인되지 않는 상황에서는 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,455,754원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 280,800,000원 | 57,197,246원 |
| 3. 근저당 · 강종헌 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 유한회사대성종합주류 | 20,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 340,200,000원 중 예상배당은 57,197,246원, 미배당액은 283,002,754원입니다. 신청채권자의 청구액은 300,454,887원이며, 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린생활시설로, 현황은 스크린골프장으로 이용 중입니다. 주거용 아파트와 다른 수익·환금성 기준으로 판단해야 합니다.
- 입지. 세종특별자치시청 남측 인근이며, 주변에 근린생활시설·아파트단지·공공시설이 소재하는 일반상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 동·서·남측 왕복 2차선 포장도로를 통해 진출입 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 9층, 사용승인일 2017.01.06. 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,218,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 실사하지 못했고, 내부구조는 집합건축물대장상 도면과 전례를 참작해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 관계. 임차인·점유자 3명의 보증금·확정일자·실제 점유 범위와 현재 점유 상태를 원본 서류 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시설 상태. 내부 실사가 되지 않았으므로 스크린골프장 시설의 잔존 여부와 철거·원상복구 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 조건. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.02.01 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 조사된 3명의 임차인·점유자는 모두 그 뒤에 전입했습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 가격까지 안전하다는 뜻은 아닙니다. 근린시설·스크린골프장이라는 용도, 3회 유찰, 내부 미실사, 임대관계 미상이라는 조건을 함께 봐야 합니다. 권리분석은 통과에 가깝지만, 가격 메리트는 확인 전까지 보류. 이 물건은 최저가 자체보다 실제 임대수익과 상권·시설 상태를 얼마만큼 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 중심입니다.
