대전지방법원 2025타경502434. 세종특별자치시 조치원읍 침산리 소재 부동산으로, 사건상 연립/다세대와 토지가 결합된 물건입니다. 감정평가서에는 다가구주택 및 근린생활시설이 포함된 부동산으로 기재되어 있으며, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 소유자는 강철호, 경매 신청채권자는 최윤혁입니다. 신청채권자의 청구금액은 132,860,605원입니다.

권리의 중심에는 2023.07.14. 설정된 세종특별자치시산림조합의 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 806,400,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 그러나 여러 점유자의 전입일이 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항 가능한 임차권등기가 구체적으로 기재되어 있습니다. 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실과 선순위 임차보증금을 인수하지 않는다는 판단은 전혀 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심

말소기준은 세종특별자치시산림조합의 2023.07.14. 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정과 후순위 임차권등기는 등기 순위만으로 보면 매각에 따른 말소 대상이지만, 임차권등기 전에 이미 갖춘 대항력과 우선변제권은 별도로 판단해야 합니다.

특히 매각물건명세서는 목록 1번과 목록 2번에 걸쳐 임차권등기 4건을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다. 등기 시점이 근저당 설정일보다 늦다는 이유만으로 임차보증금의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있다

매각물건명세서에 명시된 대항 임차권등기는 다음과 같습니다. 모두 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 것으로 기재되어 있습니다.

③ 실제 점유·임차인 조사

현황조사와 매각물건명세서 등에 등장하는 점유·임차 관련 기재는 한국토지주택공사를 제외하고 16건입니다. 이 숫자는 실제 서로 다른 임차인이 확정적으로 존재한다는 의미는 아니며, 법인·점유자·신원 확인이 필요한 기재가 포함되어 있습니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 주체로 분류되므로 별도 실임차인으로 더하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

④ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 실질취득은 미확정

현재 최저매각가 1,121,497,000원은 감정가 2,288,768,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 최저가격 자체는 크게 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 다르며, 본건은 선순위 임차보증금 인수 가능성까지 반영해야 합니다.

매수인의 실질취득금액은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 배당되지 않아 인수하는 임차보증금 잔액을 기준으로 판단해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 잔액을 인수하는 구조라면, 낙찰가가 하락하더라도 인수보증금이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 본건 역시 개별 임차인의 우선변제순위와 실제 배당액을 확인해야 총 취득부담을 계산할 수 있습니다.

* 위 미배당액은 제시된 회차별 채권 배당계산의 부족액입니다. 실제 매수인이 인수하는 임차보증금과 동일한 금액이 아닙니다. 목록 2번의 대항 임차권 3건과 다른 임차관계의 배당·인수 여부가 반영된 확정 계산으로 볼 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (현재 최저매각가 1,121,497,000원 가정 · 참고 계산)

아래는 현재 제시된 예상배당계산입니다. 목록 2번의 대항 임차권 3건에 해당하는 보증금 335,000,000원이 별도 배당 항목으로 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위 또는 매수인 인수액을 확정하는 표가 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 목록 2번의 대항 임차권 보증금 335,000,000원, 기타 미확정 임차채권 및 당해세·최우선변제 등은 위 계산에 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금 73,621,425원과 매수인 인수액 0원은 실제 배당결과로 확정된 수치가 아닙니다.

⑥ 입지·건물·토지 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 세종특별자치시 조치원읍 침산리 소재 욱일아파트 남서측 및 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 다가구주택, 단독주택 및 미개발농지 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 제반 편익시설과 노선버스 정류장으로의 접근성 등을 감안한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구성. 일련번호 1은 철근콘크리트구조 4층 다가구주택 5세대, 일련번호 2는 철근콘크리트구조 5층의 근린생활시설 및 다가구주택 6세대입니다. 급·배수, 위생, 전기·통신, 소방, 승강기, 도시가스 및 주택부분 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 하수처리구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 공시지가 기재액은 659,100원/㎡이며, 토지이용계획상 도로 접합 여부는 각 토지별로 구분되어 있습니다.
• 공유지분. 일련번호 3·4 토지는 공유지분 중 강철호 소유 지분만 평가되었으며, 지상 건물과 불가분 관계가 있는 일단의 토지로 기재되어 있습니다. 일련번호 5 토지는 인접 주택의 마당·진입로 등으로 사용 중입니다.
• 건축물 현황. 목록 2번의 1층 점포 59.8㎡는 연면적에서 제외된 필로티 주차장 용도이나, 현황은 근린생활시설 용도로 리모델링 중입니다. 실제 이용상태, 인허가 및 원상회복 관련 사항을 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 다가구주택과 근린생활시설, 공유지분 토지 및 제시외 건물이 결합된 일괄매각 물건입니다. 단순 주거용 개별 호실과는 매수 수요 및 매각 범위가 달라질 수 있으므로, 실제 임대수익과 매각 대상 전체를 기준으로 별도 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 대항 임차권 4건 전수 확인. 목록 1번의 95,000,000원과 목록 2번의 130,000,000원·110,000,000원·95,000,000원에 대해 각 임차권등기 원본, 확정일자, 점유관계, 배당요구 및 매수인 인수 조건을 확인해야 합니다.
• 예상배당표 재산정. 현재 계산에서 별도 반영되지 않은 목록 2번 임차권 보증금 335,000,000원을 포함하여 실제 배당순위와 미배당 잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 대위·승계 중복 배제. 한국토지주택공사는 최덕일 관련 보증금 대위·승계 주체로 분류되어 있습니다. 201호·302호 기재의 불일치와 최예균의 점유관계를 확인한 뒤 보증금 중복계상을 방지해야 합니다.
• 선순위 점유자 확인. 말소기준인 2023.07.14.보다 먼저 전입한 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 점유 상태를 대조해야 합니다. 지니어 등 대항력 미상 기재 역시 별도 확인 대상입니다.
• 실질취득금액 재계산. 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 합산해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만을 근거로 가격상 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 매각 범위와 토지 공유관계. 일괄매각 대상, 제시외 건물, 공유지분 토지, 인접 주택 마당·진입로의 이용관계를 원본 도면과 대조해야 합니다.
• 근린생활시설 리모델링. 필로티 주차장으로 기재된 부분의 현황 이용, 관련 인허가 및 향후 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 매각기일 전 최신 서류. 2026.10.07. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기와 배당요구 관련 최신 문건을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 미배당 보증금”

세종 조치원 침산리 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 대항 가능한 임차권등기 4건과 보증금 총 430,000,000원, 그리고 현재 예상배당에서 별도로 다루어지지 않은 335,000,000원을 고려하면 최저매각가가 곧 실제 취득비용이라고 판단할 수 없습니다.

한국토지주택공사의 보증금 대위·승계를 중복 계산하지 않으면서도, 다른 선순위 임차권 및 대항력 미상 점유자의 인수 위험은 별도로 남겨 두어야 합니다. 목록별 실제 배당액, 미배당 보증금, 점유관계가 확정되어야 실질취득금액을 계산할 수 있습니다. 또한 현재 확인된 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다.

현재 판단은 권리·가격 모두 추가 검증 필요. 선순위 임차권 전액의 배당 가능성과 잔액 인수 여부를 먼저 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득금액을 실제 시장가격과 비교해야 하는 물건입니다.