대전지방법원 2025타경502854. 세종특별자치시 소담동 유림빌딩 1층 103호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 8층 건물의 1층에 위치합니다. 사용승인일은 2019.05.31입니다. 현재 소유자는 김경아 씨로, 2019.06.14 거래가액 765,320,000원에 소유권을 이전받았습니다.
같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 압류 2건은 각각 해제로 이미 말소됐으며, 2025.07.04 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부와 임차관계만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 금액은 계산상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502854 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 1층 103호 · 도로명 세종특별자치시 한누리대로 1970 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 지하3층 지상8층 중 제1층 제103호 |
| 소유자 | 김경아 (2019.06.14 소유권이전 · 거래가액 765,320,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 705,000,000원 / 241,815,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 878,258,608원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.14 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 공동담보 | 유림빌딩 제1층 제104호 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 유치권 주장은 별개
실제 임차인 신고는 없습니다. 따라서 임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 2019.09.09 구미세무서장 관련 압류는 2020.08.21 해제됐고, 2024.12.02 북대전세무서장 관련 압류도 2025.09.26 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
감정가는 705,000,000원, 현재 최저매각가는 241,815,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 169,270,500원, 5회 유찰 시 118,489,349원입니다.
하지만 이 사건은 동일 물건군의 최근 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만 확인됩니다. 특히 근린생활시설은 아파트처럼 동일평형 거래를 단순 대입하기 어렵고, 건물 전체 공실 및 유치권 주장이라는 개별 변수가 있습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,815,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,185,410원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,080,000,000원 | 237,629,590원 |
| 미배당 | - | 842,370,410원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 241,815,000원 가정 시 집행비용 4,185,410원을 제외한 237,629,590원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 842,370,410원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 소담동 ‘글벗중학교’ 동측 인근. 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 현황 상업용 건부지입니다.
- 도로. 동측으로 약 40m 내외, 서측으로 약 10m 내외 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다.
- 시설. 전기설비·승강기설비·소방설비·시스템에어컨 냉난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2019.05.31. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설이며 건물 전체 공실과 유치권 주장이라는 요소가 있어 주거용 집합건물보다 매각·재임대 과정의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 대양종합건설의 피담보채권이 무엇인지, 공사대금인지, 변제기는 도래했는지, 해당 103호와 견련성이 있는지 확인이 핵심입니다.
- 점유 상태 확인. 건물 전체가 공실이라는 기재와 유치권 행사 플랭카드가 함께 존재합니다. 실제 누가, 어떤 방식으로 점유하고 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권 금액 확인. 주장 금액은 제시되지 않았습니다. 금액을 확인하기 전에는 낙찰가만으로 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당은 유림빌딩 제1층 제104호와 공동담보입니다. 관련 경매·배당 진행이 있다면 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 상가 공실 리스크. 현재 이용·임대 가능성, 관리비, 원상복구나 시설 상태를 확인해 공실 기간과 추가 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 주변 근린생활시설의 실제 임대료·공실·매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 가격보다 유치권의 실체가 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 705,000,000원이 3회 유찰돼 241,815,000원까지 내려왔고, 등기·임차 기준 계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 이 두 숫자만으로 안전한 저가매수라고 결론 내리면 핵심을 놓칩니다.
건물 전체 공실, 근린생활시설이라는 용도, 그리고 무엇보다 대양종합건설의 유치권 행사 주장이 동시에 존재합니다. 주장 금액조차 제시되지 않았기 때문에 낙찰가 외에 발생할 수 있는 점유·분쟁 비용을 현재 자료만으로 계량할 수 없습니다. 3회 유찰은 매력적인 할인율이 아니라 시장이 이미 여러 차례 가격을 거부했다는 신호이기도 합니다. 등기권리는 단순하지만 현장권리는 단순하지 않은 사건. 유치권의 성립과 점유 실체가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.
