대전지방법원 2025타경502854. 세종특별자치시 소담동 유림빌딩 1층 103호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 상업용 집합건물의 개별 호실을 대상으로 권리관계와 환금성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.

소유자 김경아는 2019년 6월 14일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 765,320,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 신청채권자의 청구액은 878,258,608원입니다.

눈여겨볼 대목은 현재 최저가 자체보다 그 가격에 도달한 과정과 점유 문제입니다. 이미 4회 유찰된 상태이고, 건물 전체에 유치권 행사 현수막이 걸려 있다는 명세서 기재가 있습니다. 특히 유치권 주장이 실제로 성립하는지, 대상 호실에 관한 공사대금채권인지, 적법한 점유가 유지되는지에 따라 낙찰 후 대응이 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 유치권 주장은 별도

말소기준권리는 2019.06.14 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며, 공동담보로 같은 유림빌딩 제1층 제104호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

이후의 국세 관련 압류는 각각 해제되어 등기부상 이미 말소됐고, 농협은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 등기상 권리와 예상배당을 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.

신고·확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 건물 전체 공실이라는 명세서 기재만으로 대상 호실의 현재 점유관계나 제3자의 권리 주장이 모두 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 감정가 24%, 그러나 시세 판단은 보류

이 물건의 감정가는 705,000,000원입니다. 4회 유찰된 현재 최저매각가격은 169,271,000원으로, 감정가 대비 약 24% 수준입니다.

향후 유찰가격은 회차별 가정치입니다. 실제 매각조건과 매각기일은 법원 공고를 확인해야 합니다.

현재 가격을 실질 취득비용으로 확정할 수도 없습니다. 등기상 인수액은 0원으로 추정되지만, 유치권과 관련한 인도 지연, 소송, 협의 및 추가 비용 발생 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 169,271,000원 가정)

현재 최저매각가격을 낙찰가로 가정하면 집행비용 3,169,794원을 제외한 166,101,206원이 농협은행에 배당됩니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 913,898,794원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 근저당 채권최고액 1,080,000,000원과 신청채권자의 청구액 878,258,608원은 구분해야 합니다. 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치이며 실제 확정 채무액이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

회차별 배당 시나리오

유찰이 추가될수록 예상배당액은 감소하고 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 다만 이 미배당액이 그대로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하며, 별도로 검토해야 할 쟁점은 유치권 주장과 실제 점유관계입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 소담동 글벗중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대상물건 동측 약 40m, 서측 약 10m 내외의 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조에 사용승인일은 2019.05.31입니다. 전기설비, 승강기설비, 소방설비 및 시스템에어컨 냉난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 정방형 평지의 상업용 건부지입니다. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 상대보호구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 상업용 집합건물인 만큼 실제 점포 이용 가능 여부와 임대수익성, 관리상태를 개별적으로 검토해야 합니다.
• 환금성. 4회 유찰 이력이 확인됩니다. 최근 실거래 시세를 통한 가격 경쟁력 판단은 보류해야 하며, 건물 전체의 유치권 주장과 공실 관련 기재가 향후 이용 및 매각 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립 여부. 대양종합건설이 주장하는 채권의 원인, 공사대금 관련 계약·정산자료, 변제기, 목적물과의 견련성 및 점유 경위를 확인하세요. 현수막만으로 유치권이 법적으로 성립했다고 단정해서는 안 됩니다.
• 103호의 실제 점유 상태. 건물 전체의 공실 및 유치권 행사 현수막 기재와 별개로, 대상 호실에 누가 어떤 방식으로 점유하고 있는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 농협은행 근저당에는 유림빌딩 104호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 대상 물건의 정확한 매각 범위와 공동담보 관계를 원본으로 대조하세요.
• 등기상 권리와 비등기상 분쟁 구분. 근저당권이 매각으로 소멸하더라도 유치권에 관한 점유·인도·소송 문제는 별도입니다. 인수액 0원과 분쟁비용 0원을 동일하게 취급하지 마세요.
• 임대관계 및 관리비. 신고·확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 임대차 여부와 공용부분 관리비 체납 등 낙찰 후 부담 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 24%라는 수치만으로 수익성을 판단하지 말고, 주변 상업용 호실의 최근 거래 및 임대수익, 공실, 점유분쟁에 따른 비용을 함께 검토하세요.
• 매각조건 재확인. 2026.10.13 매각기일에 앞서 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 다시 대조하세요. 유치권 관련 변동 여부도 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24%까지 내려온 가격보다 유치권 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 705,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저매각가격이 169,271,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 농협은행 근저당이 말소기준이며, 예상되는 매수인 인수금액도 0원입니다.

그러나 대양종합건설의 유치권 행사 현수막이 건물 전체에 걸려 있다는 명세서 기재를 가볍게 넘길 수 없습니다. 유치권이 실제로 성립하는지, 대상 호실에 관한 채권인지, 적법한 점유가 유지되는지를 확인해야 실질적인 취득위험을 판단할 수 있습니다.

최근 거래가격에 관한 검증도 필요합니다. 4회 유찰된 근린생활시설이라는 특성과 유치권 주장에 따른 불확실성을 고려하면, 감정가 대비 할인율만으로 가격상 이점이 있다고 결론 내리기 어렵습니다.

결론은 등기상 인수액 0원, 유치권 위험 미확정, 시세 경쟁력 판단 보류입니다. 이 사건에서 우선 확인할 사항은 최저가의 할인 폭이 아니라 유치권 주장의 법적 근거와 실제 점유관계입니다.