대전지방법원 2025타경502854. 세종특별자치시 소담동 유림빌딩 1층 104호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 집합건물입니다. 소유자 김경아는 2019년 5월 30일 매매를 원인으로 거래가액 761,080,000원에 취득했고, 다음 날 등기된 것이 아니라 2019년 6월 14일 소유권이전과 함께 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 1,080,000,000원이며 본건의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2019년과 2024년에 국세 압류가 있었지만 모두 이미 말소됐고, 2025년 7월 4일 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 245,588,000원에 매각되더라도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 그러나 등기 밖 현장 변수로 대양종합건설의 유치권 행사 표시가 존재합니다. 따라서 이 물건은 ‘등기부가 깨끗하다’는 사실만으로 입찰 결론을 내릴 수 없는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502854 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 1층104호 · 세종특별자치시 한누리대로 1970 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 지하3층 지상8층 중 1층 |
| 사용승인일 | 2019.05.31 |
| 소유자 | 김경아 (2019.05.30 매매 · 거래가액 761,080,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 716,000,000원 / 245,588,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 878,258,608원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 현장 유치권은 별도
임차인은 확인되지 않았습니다. 말소기준권리는 2019년 6월 14일 농협은행주식회사 근저당권이며 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 2019년 9월 9일 국세 압류는 2020년 8월 21일 말소됐고, 2024년 12월 2일 압류 역시 2025년 9월 26일 해제로 말소됐습니다. 2025년 7월 4일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 메리트는 단정할 수 없다
감정가는 716,000,000원, 현재 최저매각가는 245,588,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 171,911,600원, 5회 유찰 시 120,338,119원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래로 가격을 바로 대조하기 어렵고, 이 사건은 유치권 행사 표시까지 있어 단순 할인율보다 권리·점유 상황 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,588,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,238,232원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,080,000,000원 | 241,349,768원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 245,588,000원 가정 시 근저당 채권최고액 1,080,000,000원 중 241,349,768원이 배당되고, 미배당액은 838,650,232원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 245,588,000원 | 241,349,768원 | 838,650,232원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 171,911,600원 | 168,704,838원 | 911,295,162원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 120,338,119원 | 117,853,385원 | 962,146,615원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 878,258,608원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 예상배당은 241,349,768원, 4회 유찰 시 168,704,838원, 5회 유찰 시 117,853,385원으로 각 시나리오 모두 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 그러나 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 소담동 소재 글벗중학교 동측 인근으로, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 현황 상업용 건부지로 이용됩니다.
- 도로. 동측 약 40미터 내외 도로 및 서측 약 10미터 내외 도로를 통해 접근 가능합니다.
- 설비. 전기설비·승강기설비·소방설비·시스템에어컨 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지계획. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상8층이며 사용승인일은 2019.05.31입니다.
- 공실. 건물 전체가 공실로 확인됐다는 기재가 있어 상가의 실제 이용·점유 및 재임대 가능성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인부터 확인. 대양종합건설이 어떤 채권을 근거로 유치권을 주장하는지, 목적물과 채권 사이의 관계 및 실제 점유 상태를 원자료로 확인해야 합니다.
- 유치권 금액 확인. 현수막만으로 금액을 알 수 없습니다. 금액이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 104호 점유상태 확인. 건물 전체가 공실이라는 기재와 유치권 행사 표시가 함께 있으므로 실제 점유 주체와 점유 형태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 시세 판단 금지. 3회 유찰로 245,588,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 ‘싸다’고 단정할 근거가 없습니다.
- 공동담보 확인. 농협은행주식회사 근저당은 유림빌딩 1층 103호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당 관계를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 유치권 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 것은 유치권이다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 716,000,000원이 3회 유찰돼 245,588,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 농협은행주식회사 근저당이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순한 할인형 물건처럼 보입니다.
하지만 결론은 달라집니다. 매각물건명세서에 건물 전체가 공실이고 대양종합건설이 유치권을 행사 중이라는 표시가 명시돼 있기 때문입니다. 비교 실거래도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거도 부족합니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가보다 유치권의 실체 확인이 먼저입니다. 유치권 성립 여부와 금액, 실제 점유를 해소하지 못한다면 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 입찰 매력을 평가하기 어렵습니다.
