대전지방법원 2025타경502854. 세종특별자치시 소담동 유림빌딩 1층 104호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 김경아는 2019년 5월 30일 매매를 원인으로 거래가액 761,080,000원에 취득했고, 2019년 6월 14일 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정 역시 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 복잡하지 않습니다. 2019년과 2024년에 국 명의 압류가 있었지만 각각 2020년 8월 21일과 2025년 9월 26일 말소됐습니다. 문제는 등기부 바깥에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 건물 전체가 공실이고 대양종합건설이 유치권을 행사 중이라는 플래카드가 건물 곳곳에 걸려 있다고 적혀 있습니다. 유치권의 채권액·성립요건 충족 여부는 확인되지 않으므로, 배당표의 인수액 0원만 보고 실질 부담도 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502854 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 1층 104호 · 도로명 세종특별자치시 한누리대로 1970 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 김경아 · 2019.05.30 매매 · 거래가액 761,080,000원 · 2019.06.14 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 716,000,000원 / 171,912,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 878,258,608원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임차인 | 0명 · 감정평가서상 임대관계 미상 · 건물 전체 공실로 기재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 8층 · 사용승인 2019.05.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 현장 유치권은 별도
말소기준은 2019.06.14 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고 채무자는 김경아입니다. 같은 근저당권의 공동담보에는 유림빌딩 제1층 제103호가 기재되어 있습니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 국 명의 압류 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 흐름 — 감정가 24.01%지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
감정가 716,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 171,912,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 24.01%입니다. 다만 이 물건과 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 큰 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 171,912,000원 | 168,705,232원 | 911,294,768원 |
| 5회 유찰 시 | 120,338,399원 | 117,853,661원 | 962,146,339원 |
| 6회 유찰 시 | 84,236,879원 | 82,320,615원 | 997,679,385원 |
유찰이 계속될수록 매각가는 120,338,399원, 84,236,879원으로 낮아지지만, 근저당 채권최고액 1,080,000,000원에 대한 미배당액은 오히려 커집니다. 신청채권자의 청구액도 878,258,608원으로 현재 회차 예상배당 168,705,232원만으로는 충족되지 않습니다. 다만 이 배당 부족분은 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,206,768원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,080,000,000원 | 168,705,232원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 대비 미배당은 911,294,768원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 유치권 주장은 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 현황 상업용 건부지입니다.
- 입지. 세종특별자치시 소담동 글벗중학교 동측 인근으로, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 약 40미터 내외, 서측 약 10미터 내외 도로를 통해 접근합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 8층, 사용승인일 2019.05.31. 전기·승강기·소방·시스템에어컨 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 건물 전체 공실 및 유치권 주장 플래카드가 명세서에 기재돼 있습니다.
- 환금성 관찰. 현재까지 4회 유찰된 사실 자체가 응찰 수요와 가격 형성에 주의가 필요한 신호입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 대양종합건설이 어떤 공사대금 등을 근거로 얼마를 주장하는지 확인해야 합니다. 현재 자료에는 주장액이 나타나지 않습니다.
- 점유 상태 확인. 명세서에는 건물 전체 공실과 유치권 행사 플래카드가 함께 기재돼 있으므로, 실제로 누가 어떤 방식으로 점유·관리하는지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 공동담보 확인. 농협은행 근저당에는 유림빌딩 1층 103호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 배당관계 확인 시 함께 살펴볼 부분입니다.
- 가격 착시 주의. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 911,294,768원은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만 유치권 주장은 별도 리스크입니다.
- 임대관계 재확인. 임차인은 0명으로 파악되지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로, 매각기일 전 현황과 명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙폭보다 유치권 확인이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 716,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 171,912,000원까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 2019년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 이미 설정됐던 국 압류도 모두 말소되어 등기 구조 자체는 단순합니다.
그러나 이 사건의 판단축은 등기부가 아니라 현장입니다. 명세서에는 건물 전체 공실과 대양종합건설 유치권 행사 플래카드가 명시되어 있습니다. 주장액과 성립 여부가 확인되지 않은 상태에서는 배당표상 인수 0원만으로 실질취득비용을 고정할 수 없습니다. 여기에 4회 유찰과 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 따라서 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가하기보다는, 유치권의 실체와 실제 점유를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
