광주지방법원 2024타경3907. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 에이-107호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 지식산업센터 내 해당 호실이 문잠김(공실 추정)으로 기재돼 있습니다. 소유자는 최석진이며 2023.04.18. 거래가액 317,303,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.18. 천지농업협동조합의 근저당권 832,734,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 유한회사혜안도아 근저당권 255,254,200원, 우리카드 가압류 16,765,348원, 경매개시결정과 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3907 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층에이-107호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지식산업센터 나동 1층 에이-107호 · 문잠김(공실 추정) |
| 소유자 | 최석진 · 2023.04.18. 거래가액 317,303,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 37,581,000원 |
| 유찰 | 9회 · 현재 회차 감정가 대비 11.74% |
| 신청채권자 / 청구액 | 천지농업협동조합 / 706,946,149원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸형
임차인 없음. 매각물건명세서 비고에는 “공실”로 추정된다는 내용이 있고, 감정평가 이용상태도 해당 호실을 문잠김·공실 추정으로 기록하고 있습니다. 대항력 임차인이나 보증금 인수 항목은 없으며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 — 9회 유찰이 핵심 신호
감정가는 320,000,000원, 현재 최저매각가는 37,581,000원입니다. 현재 회차는 9회 유찰 후 감정가의 11.74% 수준입니다. 다음 시나리오는 10회 유찰 시 30,064,800원, 11회 유찰 시 24,051,840원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 11.74% | 37,581,000원 | 1,068,249,006원 |
| 10회 유찰 시 | 9.4% | 30,064,800원 | 1,075,629,914원 |
| 11회 유찰 시 | 7.52% | 24,051,840원 | 1,081,534,641원 |
실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가를 시장가격과 직접 비교할 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 오히려 9회 유찰이라는 반복된 시장 반응 자체가 수요·환금성 점검의 핵심 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,076,458원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 832,734,000원 | 36,504,542원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 255,254,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 16,765,348원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,104,753,548원 중 예상배당은 36,504,542원, 미배당은 1,068,249,006원입니다. 신청채권자 청구액은 706,946,149원이고 현재 회차 예상배당은 36,504,542원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 나주시 빛가람동 한국전력공사 남서측 인근의 게토333지식산업센터로, 주변에는 공공기관·아파트단지·근린생활시설·주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 편리하고 인근에 버스승강장이 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 해당 물건은 나동 1층 에이-107호입니다. 외벽은 노출콘크리트 마감 등, 내벽은 페인팅 마감 등, 창호는 새시창틀유리창입니다.
- 설비. 급배수설비·공용위생설비·소방설비·승강기설비·냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 북측에서 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구· 혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역 등이 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 535,800원/㎡이며 토지면적은 25,455.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일부취하 확인. 2026.07.02.자 경매신청(일부)취하서 부본 발송 기록이 있으므로 실제 매각 대상과 사건 진행 상태를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 현재 가격이 감정가의 11.74%까지 내려온 이유를 현장·수요·용도·운영 측면에서 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 해당 호실은 문잠김·공실 추정입니다. 내부 상태와 실제 점유 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 인수관계 확인. 현재 자료상 임차인 없음·매수인 인수 0원이지만 입찰 직전 등기부·매각물건명세서·현황조사 최신본을 다시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 천지농업협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2023-148호가, 유한회사혜안도아 근저당권에는 다른 게토333 호실들이 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 채권잔액과 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 입찰 전 집행기록과 배당요건을 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 9번 유찰됐는가’
이 사건의 권리분석만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 2023.04.18. 천지농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 가격표가 아니라 9회 유찰의 이유입니다. 감정가 320,000,000원에서 37,581,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 단정할 수 없고, 실거래 자료도 없어 시세 대비 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 지식산업센터의 실제 수요와 재매각 가능성, 내부 상태, 일부취하에 따른 사건 진행 범위를 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만 환금성 검증이 우선인 물건입니다.
