광주지방법원 2024타경3907. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 2층 비-221호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태에서는 해당 비-221호가 공실로 확인됩니다. 소유자는 최석진이며, 2023.04.18. 거래가액 134,761,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 천지농업협동조합이 채권최고액 832,734,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 유한회사혜안도아 근저당, 롯데카드·우리카드 가압류, 유한회사혜안도아 근저당권부채권에 대한 광주광역시 압류가 붙었지만 모두 말소기준 이후입니다. 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인도 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3907 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 2층 비-221호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 게토333지식산업센터 나동 2층 비-221호 · 공실 |
| 소유자 | 최석진 (2023.04.18. 거래가액 134,761,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 15,856,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권 관련 청구 | 706,946,149원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.18. 천지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 832,734,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서 비고에도 공실로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 천지농업협동조합의 2023.04.18. 근저당이 말소기준이고, 이후 유한회사혜안도아 근저당과 롯데카드·우리카드 가압류, 근저당권부채권 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 9회 유찰 자체가 핵심 신호
감정가는 135,000,000원, 현재 최저매각가는 15,856,000원입니다. 현재 회차는 9회 유찰, 감정가 12%로 표시돼 있습니다. 이후 시나리오는 10회 유찰 시 12,684,800원, 11회 유찰 시 10,147,840원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론낼 수 없습니다. 오히려 9회 유찰이라는 이력은 응찰 수요와 환금성을 별도로 확인해야 한다는 경고 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 685,408원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 832,734,000원 | 15,170,592원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 255,254,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 16,470,543원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 16,765,348원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 15,856,000원 가정 시 집행비용 685,408원을 제외한 15,170,592원이 천지농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당되지 않습니다. 채권자 총 미배당은 1,106,053,499원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 나주시 빛가람동 한국전력공사 남서측 인근 게토333지식산업센터에 위치하며, 주변은 공공기관·아파트단지·근린생활시설·주상용건물이 혼재합니다.
- 이용상태. 해당 기호 2호인 나동 2층 비-221호는 공실로 조사됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 편리하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 급배수·공용위생·소방·승강기·냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 북측에서 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구 등에 해당합니다.
- 토지 지표. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 535,800원/㎡, 토지면적 25,455.4㎡입니다.
- 위반 여부. 제공된 감정 정보상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 15,856,000원이라는 현재 최저가만 보고 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 9회 유찰 원인 확인. 장기간 반복 유찰된 이유가 수요·이용제약·공실·관리비·현장 상태 중 어디에 있는지 현장 확인이 우선입니다.
- 공실 확인. 명세서상 공실이고 임차인 신고는 없지만 실제 점유상태는 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 공동담보 확인. 천지농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2023-148호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 관리비·사용비용. 지식산업센터 공실 물건은 체납 관리비와 향후 보유비용이 수익성을 크게 좌우할 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 취하 관련 서류 확인. 2026.07.03. 기록에는 채무자겸소유자 최석진 관련 경매신청(일부)취하서부본 발송 내역이 있고 2026.07.04. 도달로 기록돼 있으므로, 현재 사건 진행 범위를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 법원 사건 진행내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 물건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.04.18. 천지농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 제공된 판정상 모두 소멸합니다. 임차인도 없고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 135,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 15,856,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없기 때문에 이 가격을 시장가보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 공실인 지식산업센터 물건이 반복 유찰됐다는 사실 자체를 무겁게 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 실제 수요를 확인한 뒤 판단. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 사용 가능성과 향후 환금성입니다.
