광주지방법원 2025타경295. 광주 동구 대인동 소재 집합건물 중 지하층3호입니다. 등기상 소유자는 주식회사풍산기업, 신청채권자는 농협은행 주식회사이고 청구금액은 1,335,570,328원입니다. 현재 최저매각가는 62,720,000원으로 감정가 140,000,000원의 44.8% 수준까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭 유찰 물건처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격 할인보다 지하층 주차장 이용상태와 권리·물건 특정 문제입니다.
말소기준은 2021.08.10. 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 흐름에는 과거 근저당·가압류·압류·가등기와 말소 기록이 길게 얽혀 있고, 배당표상 현재 회차에서는 집행비용을 제외하면 선순위권자인 주식회사광주은행 근저당 일부에만 배당됩니다. 권리상 임차인 인수는 없지만, 저환금성 용도와 현장 특정 리스크를 감안해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경295 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 독립로264번길 25, 지하층3호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 지하층3호 · 주차장으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사풍산기업 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 62,720,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,335,570,328원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인은 인수되지 않는다
현재 말소기준은 2021.08.10. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 현황조사상 임차인 4명은 모두 2021.09.02 이후 전입으로 확인되어 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력 없음이고, 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원으로 봅니다. 실제 임차인은 4명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 보이지 않습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 4명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 용도 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한숙 | 401호 | 사무실 | 3,000,000원 | 600,000원 | 2024.05.29 | 없음 | 해당 없음 | 아님 |
| 홍건석(커피숍) | 5층 | 해당 없음 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 2021.09.02 | 없음 | 해당 없음 | 아님 |
| 홍범도(콜라택) | 5층 | 해당 없음 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 2021.09.27 | 없음 | 해당 없음 | 아님 |
| 조민택(식당) | 5층 | 해당 없음 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 2021.09.02 | 없음 | 해당 없음 | 아님 |
보증금 합계는 83,000,000원이지만, 모두 말소기준권리 이후 전입이어서 이 자료상 매수인에게 승계되는 보증금으로 보지 않습니다. 다만 상가·사무실 점유가 섞여 있으므로 입찰 전 실제 점유 범위와 명도 협의 가능성은 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 750,000,000원 | 61,191,040원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 2,750,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한일은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사한일은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사광주은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사한일은행 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 광은창업투자주식회사 | 3,114,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 대한보증보험주식회사 | 495,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 진도종합건설주식회사 | 135,815,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 495,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 325,000,000원 | 0원 |
| 13. 근저당 · 주식회사창업상호저축은행 | 150,000,000원 | 0원 |
| 14. 근저당 · 양복례 | 60,000,000원 | 0원 |
| 15. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,596,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 13,660,815,000원 중 배당은 61,191,040원에 그치며, 미배당은 13,599,623,960원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 롯데백화점 광주점 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 주상용, 점포 및 상가 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 지하층 2호·3호·4호는 주차장으로 이용 중입니다. 같은 건물의 다른 부분에는 무도장, 사무실, 일반음식점, 커피숍 등이 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 소로2류 접합, 중로2류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역입니다. 공시지가는 1,528,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 지하층 주차장 이용 물건입니다. 일반 매수층이 좁고, 경계·진입로·사용료 이슈 확인이 필요해 환금성은 낮게 보아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 지하층 2호·3호·4호가 경계구분 없이 주차장으로 이용 중이라는 점을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 대장상 표시 확인. 등기상 지하층 3호와 대장상 지103호의 대응관계를 건축물현황도와 함께 대조해야 합니다.
- 진입로 사용관계. 지하층1호 소유자가 일부 진입로 이용 및 연 4,000,000원 사용료 취지의 의견서를 제출했으므로 실제 사용관계와 비용 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 임차인은 대항력 없음으로 보이지만, 401호·5층 점유자가 확인됩니다. 실제 점유 부분과 본건 지하층3호와의 관계를 분리해서 확인해야 합니다.
- 세금·비용. 국세·지방세 압류가 언급되어 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있습니다. 배당표상 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물현황도 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “45% 최저가”보다 중요한 것은 쓸 수 있느냐
이 물건은 권리상 임차인 보증금 인수는 0원으로 보입니다. 하지만 그것만으로 안전하다고 결론내기 어렵습니다. 감정가 140,000,000원에서 62,720,000원까지 내려온 이유는 가격 메리트보다 물건성에 있습니다. 지하층3호가 주차장으로 이용 중이고, 인접 호수와 경계구분 없이 쓰이며, 진입로 사용료 의견까지 제출되어 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 인수는 낮지만, 물건 특정과 환금성이 무겁다”입니다. 현황을 정확히 확인하고 실제 사용가치가 숫자를 이길 때만 검토할 물건입니다.
