광주지방법원 2025타경295. 광주광역시 동구 대인동 27, 독립로264번길 25에 소재한 집합건물의 지하층 제4호입니다. 감정평가상 지하층 제2호부터 제4호까지는 별도 경계벽 없이 주차장으로 이용 중이며, 건축물현황도를 통해 각 호실의 위치를 특정할 수 있고 경계벽 복원이 용이한 것으로 조사되었습니다.

권리관계의 중심에는 2021년 8월 10일 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 1,596,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 국의 압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 주차장 이용·진입로 문제의 해결은 별개라는 점이 이번 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

2021.08.10 농협은행 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 과거에 설정된 여러 근저당권과 가압류는 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 관련 권리 가운데 2024.08.02 국의 압류와 2025.01.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 점유·임차관계 — 조사된 4명은 다른 호실

현황조사에서 확인되는 임차인 관련 인물은 실제 임차인 4명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인물은 없습니다. 그러나 점유 부분이 401호와 5층으로 기재되어 있어, 이번 매각대상인 지하층 제4호의 직접 임차인으로 단정할 수 없습니다.

조사된 전입일은 모두 말소기준일인 2021.08.10 이후입니다. 따라서 조사 기록상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권의 성립·행사 여부를 확정할 수 없습니다. 상가 관련 권리는 실제 인도·사업자등록 등 별도 요건도 확인해야 합니다.

③ 지하 주차장 — 진짜 핵심 위험

매각물건명세서에는 지하층 제2호부터 제4호까지의 건물이 경계 구분 없이 주차장으로 사용 중이라는 특이사항이 있습니다. 감정평가에서는 건축물현황도를 기준으로 각 호실 위치를 특정할 수 있고 경계벽 복원도 용이하다고 조사했습니다.

그러나 경계벽을 복원할 수 있다는 사실과 실제로 독립적인 주차장 운영·출입·매각이 가능하다는 사실은 다릅니다. 지하 주차장의 차량 진입 동선, 공용부분 및 개별 전유부분의 구분, 다른 호실과의 공동 사용관계가 중요한 판단 요소입니다.

• 물리적 구분. 지하층 제2호·제3호·제4호가 경계벽 없이 주차장으로 이용되고 있어, 건축물현황도와 실제 위치를 대조해야 합니다.
• 진입 동선. 인접 제1호 소유 부동산 일부가 진입로로 사용된다는 주장이 있어 통행·사용 권원의 확인이 중요합니다.
• 비용 부담. 연 4,000,000원 사용료 주장은 전체 관련 호실의 사용관계에 관한 것이므로, 개별 호실의 실제 부담액과 승계 여부는 확정할 수 없습니다.
• 독립 이용. 경계벽 복원이 가능하더라도 주차장 사용에 필요한 출입·회차·주차 동선 확보가 가능한지는 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 건물과 달리 이용 목적과 매수 수요가 제한될 수 있어, 감정가 대비 할인율만으로 적정 매입가격을 판단할 수 없습니다.

④ 가격 분석 — 감정가 106,000,000원에서 6회 유찰

현재 최저매각가는 24,315,000원으로 감정가 106,000,000원의 22.94% 수준입니다. 외형상 할인폭은 매우 크지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 최저매각가를 시장가격보다 낮다고 평가할 수 없습니다.

각 회차의 미배당액은 채권최고액 기준으로 산정된 예상 수치이며, 실제 확정 채무액 또는 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 추가 유찰 시나리오는 예정 매각가격을 보장하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 24,315,000원 가정)

현재 최저가 24,315,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 837,670원을 제외한 23,477,330원이 농협은행 측에 예상 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,572,522,670원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 산정됩니다.

본 배당은 추정 집행비용과 채권최고액을 이용한 단순 예상입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 공동담보 배당관계, 당해세, 최우선변제 및 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인의 채무 인수액이 아닙니다.

⑥ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주광역시 동구 대인동 소재 롯데백화점 광주점 남동측 인근으로, 아파트단지·주상용 건물·점포·상가 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 남서측으로 편도 1차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·승강기·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 현재 이용. 제지하층 제2호부터 제4호까지는 주차장으로 이용되고 있습니다. 별도 경계벽 없이 사용 중이라는 점이 중요합니다.
• 토지. 중심상업지역의 상업용 건부지로 이용되며, 지목은 대입니다. 전체 토지면적은 2,535.9㎡이고 공시지가는 1,528,000원/㎡입니다. 이는 대상 호실의 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
• 건물번호. 등기상 제지하층 4호, 건축물대장상 지104호로 표기되므로 동일한 매각대상인지 정확히 대조해야 합니다.
• 환금성. 매각대상이 지하 주차장으로 이용 중인 집합건물의 개별 호실이므로, 일반적인 토지 또는 주거용 집합건물과 같은 수요를 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각 범위. 등기사항증명서의 지하층 제4호, 건축물대장의 지104호, 매각물건명세서의 목록 표시와 대지권 범위를 상호 확인해야 합니다.
• 경계 확인. 건축물현황도를 확보하고 실제 주차장 공간에서 제4호가 차지하는 위치와 범위를 특정해야 합니다.
• 진입로 권원. 오금자가 주장한 인접 부동산 일부의 진입로 이용관계에 대해 사용계약·동의서·통행권원 등 법적 근거를 확인해야 합니다.
• 사용료 검토. 연 4,000,000원 사용료 주장의 지급 근거, 관련 호실별 분담, 과거 지급 상황 및 매수인에게 적용될 가능성을 확인해야 합니다.
• 독립 사용 가능성. 지하 주차장 내 경계벽 복원 이후 차량 출입과 주차장으로서의 적법한 이용이 가능한지 검토해야 합니다.
• 점유 확인. 401호와 5층의 임차인 4명과 별개로, 지하층 제4호의 실제 사용·점유 주체와 공동 이용관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 농협은행 공동담보목록 제2021-827호를 확인하고 다른 담보물과의 관계 및 실제 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 세금·관리비. 국의 압류와 관련된 조세채권, 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 비용 및 주차장 운영 부담을 확인해야 합니다.
• 시장가격 검증. 동일하거나 유사한 지하 주차장 구분소유 물건의 실거래·임대수익·매수 수요를 확인한 후 입찰 상한을 판단해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.03의 진행 여부와 매각조건 변경 사항을 법원경매 원본에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “22.94% 가격에도 이유를 따져야 한다”

이 사건의 가장 눈에 띄는 수치는 6회 유찰과 감정가 대비 22.94%라는 가격입니다. 그러나 이 가격만 보고 저가매수 기회라고 평가할 수는 없습니다.

등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 산정된 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 어려움은 권리 소멸 자체가 아니라 낙찰 후 무엇을 어떻게 사용할 수 있는가에 있습니다.

지하층 제4호는 경계벽 없이 주차장으로 사용되고 있고, 인접 호실 소유자의 진입로 사용료 주장도 존재합니다. 따라서 전유부분의 특정, 차량 출입 권리, 사용료 관계, 독립 이용 가능성이 해결되지 않으면 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 경제적 매력은 불확실합니다.

종합 판단은 D등급(38점)입니다. 등기상 인수 위험은 낮지만, 6회 유찰된 지하 주차장이라는 특성과 진입로 사용관계, 객관적 거래시세 부재로 인해 보수적인 평가가 필요합니다. 입찰 여부보다 먼저 사용권원과 실제 활용 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.