광주지방법원 2025타경5528. 등기부상 목적물은 광주광역시 광산구 쌍암동 694-110의 집합건물이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정평가서는 3층 303호를 골프연습장, 4층 401호와 402호를 통째 스크린골프장으로 이용했던 시설로 설명하며, 401호 일부는 사무실로 사용 중입니다. 현재 스크린골프장은 폐업 상태이고 402호는 공실로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2023.09.01 설정된 광양동부농업협동조합 근저당권 1,020,000,000원입니다. 이후 주식회사원아 근저당, 광주신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단·광산구·국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기만 보면 끝나는 구조가 아닙니다. 말소기준보다 빠른 점유·전입이 존재하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5528 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-110 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 401호 일부 사무실 · 스크린골프장 폐업 상태 |
| 소유자 | 유한회사화복 |
| 감정가 / 최저가 | 1,071,000,000원 / 749,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양동부농업협동조합 / 1,471,205,215원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.01 광양동부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 737.5㎡ · 공시지가 1,767,000원/㎡ · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 점유는 따로 본다
현재 소유자는 2017.08.18 유한회사화복건설 명의로 소유권을 취득했고, 2020.11.25 상호를 유한회사화복으로 변경했습니다. 종전 광주와이신용협동조합·주식회사골프데이· 씨앤에이치캐피탈주식회사·한은정의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현존 권리 가운데 말소기준은 2023.09.01 광양동부농업협동조합 근저당이며, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 확인 인수 2천만원, 추가 미상 위험
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성경 | 303호 | 2021.04.05 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 김연순 | 미상 | 2018.12.03 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유한회사 찬솔헌 | 미상 | 2024.04.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
| 유한회사 정혜 | 미상 | 2024.04.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
| 김현희 | 401호(가)부분 · 사무실 | 2025.03.12 | 미상 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
| 고명규 | 미상 | 2025.05.29 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
실제 임차·점유 신고자는 6명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그중 김성경은 전입일이 말소기준보다 앞서고, 배당 시뮬레이션에도 대항력 있음·우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 749,700,000원에 취득한다고 가정하면 확인된 인수액 20,000,000원을 더한 실질취득은 769,700,000원입니다.
더 중요한 점은 김연순입니다. 전입일은 2018.12.03으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 단정적으로 “대항력 있는 임차인”으로 계산해서도 안 되고, 반대로 위험이 없다고 제외해서도 안 됩니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 남겨두는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 749,700,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 싼지 비싼지를 수치로 판정할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 알려진 인수액만 더해도 실질취득이 769,700,000원이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 749,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,897,000원 |
| 인수 · 임차인 김성경 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 광양동부농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 739,803,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사원아 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,095,500,000원, 채권자 총 배당액은 739,803,000원, 미배당은 355,697,000원입니다. 김성경 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 매각대금 배분과 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황 리스크 — 구분건물 경계와 관리비를 반드시 확인
매각물건명세서 비고에는 이 사건이 일괄매각으로 기재돼 있고, 건축물현황도상 호별 구획과 실제 구획 상태가 서로 다르다고 명시돼 있습니다. 건축물현황도를 기준으로 위치를 특정하며, 공부상 면적과 건축물현황도상 면적도 서로 다릅니다. 현황도상 내부 복도 부분이 전용부분에 포함된 것으로 조사됐습니다.
관리주체라고 주장하는 이송엽의 신고서에는 2025년 3월부터 2025년 10월분까지 관리비 5,083,017원이 미납된 것으로 기재돼 있습니다. 그중 공용부분은 5,030,552원, 전유부분은 52,465원이며 추가 미납분이 있을 여지도 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데마트첨단점 남측 인근이며 근린생활시설과 오피스텔이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 첨단지구 간선도로망이 정비돼 있고 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스 정류장을 이용할 수 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 현황 이용. 303호는 골프연습장, 401호·402호는 통째 스크린골프장으로 이용됐고 현재 폐업 상태입니다. 401호 일부는 사무실, 402호는 공실로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2017.08.01입니다. 승강기·지하주차장·시스템 냉난방·스프링클러 등 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지·비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역이며 중로3류에 접합니다.
- 공부와 현황. 집합건축물대장상 용도는 303호 의원, 401호 체력단련장, 402호 사무실이나 현황 이용은 서로 다릅니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김성경 인수액. 보증금 20,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 최저가에 반드시 더해 보세요.
- 김연순 보증금. 2018.12.03 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전까지 추가 인수 위험을 열어둬야 합니다.
- 401호 외 점유관계. 일괄매각이고 감정평가·현황조사가 303호·401호·402호를 함께 다루므로 각 점유자의 실제 점유 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 구분건물 경계. 건축물현황도와 실제 구획이 다르며 401호·402호가 호별로 구획되지 않았습니다. 건축물현황도 기준 위치와 전용범위를 직접 확인하세요.
- 세금 압류. 국민건강보험공단·광산구·국 압류 중 당해세 우선분이 있는지 확인해야 실제 배당과 인수 판단이 정확해집니다.
- 관리비. 2025년 3월부터 10월분 5,083,017원 미납 신고가 있고 추가분 가능성도 있으므로 최신 체납액을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 확인분 기준 실질취득은 769,700,000원입니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 봐야 할 것은 인수와 현황이다
이 사건의 장점은 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류가 원칙적으로 매각으로 소멸한다는 점입니다. 하지만 그 깔끔함만 보고 들어갈 수 있는 물건은 아닙니다. 김성경의 보증금 20,000,000원은 확인된 인수이고, 김연순은 말소기준보다 빠른 전입이면서 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 닫을 수 없습니다.
또한 실제 구획과 건축물현황도가 다르고 401호·402호가 호별로 구획되지 않은 점, 관리비 5,083,017원 미납 신고, 세금 압류까지 겹쳐 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 분명하지만 최근 실거래 자료가 없는 만큼 시세 할인 여부는 판단 보류가 맞습니다. 권리 일부는 소멸하지만, 임차인·구획·관리비 확인이 끝나기 전에는 가격보다 실사 우선. 이 사건의 핵심입니다.
