광주지방법원 2025타경6934. 광주 광산구 쌍암동 보이저첨단 제2층 제201호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 음식점으로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사투레빗이며, 2022.12.20 광주신안신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.05 임의경매개시결정과 2025.11.07 광산구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 점유관계입니다. 조사된 5명 중 김경민·오광첨단 주식회사·케이에이치 주식회사·(주)오광프라자는 모두 말소기준일 이후 신고돼 대항력은 없습니다. 반면 주식회사 파워풀은 2022.07.31로 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6934 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 음식점 |
| 소유자 | 주식회사투레빗 |
| 감정가 / 최저가 | 1,653,000,000원 / 740,544,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권액 | 2,042,536,136원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.20 광주신안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순, 점유는 확인 필요
2022.05.27 우리자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2022.06.21 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 현재 핵심 말소기준은 2022.12.20 광주신안신용협동조합 근저당입니다. 경매개시결정과 광산구 압류는 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 5명 중 1명이 말소기준 전
| 이름 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 파워풀 | 2022.07.31 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | 미상 |
| 케이에이치 주식회사 | 2023.06.07 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | 미상 |
| 김경민 | 2023.07.12 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | 미상 |
| (주)오광프라자 | 2023.10.11 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | 미상 |
| 오광첨단 주식회사 | 2024.01.19 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 | 미상 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 네 명은 신고일만 보더라도 말소기준권리 후순위여서 대항력은 없지만, 주식회사 파워풀은 말소기준보다 먼저 신고되어 별도 확인이 필요합니다. 특히 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 배당표상 인수 0원이라는 숫자를 곧바로 실질 인수 0원으로 해석하면 위험합니다.
③ 가격 포지션 — 44.8%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다
현재 최저매각가는 740,544,000원으로 감정가 1,653,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰로 절대가격은 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 특히 이 사건은 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라 실질취득가 자체가 확정되지 않은 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 740,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,805,440원 |
| 2. 근저당 · 광주신안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 730,738,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,400,000,000원 중 730,738,560원이 배당되고 1,669,261,440원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 주식회사 파워풀의 보증금이 확인되지 않았으므로 점유관계에 따른 별도 인수위험은 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주우편집중국 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 등으로 형성된 일반 및 중심 상가지대입니다.
- 이용상태. 제2층 제201호는 감정평가상 음식점으로 이용되고 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층~지상 5층 건물이며 공동 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 국가산업단지와 중점경관관리구역에 포함됩니다. 토지면적은 2,664.7㎡, 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·남측·동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 파워풀 보증금 확인. 말소기준권리보다 빠른 2022.07.31 신고입니다. 보증금과 실제 임대차계약 관계 확인이 최우선입니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 점유자의 인수금액이 확인되면 최저가 740,544,000원에 더해 실제 부담액을 다시 계산해야 합니다.
- 다른 점유자 현황 확인. 케이에이치 주식회사·김경민·(주)오광프라자·오광첨단 주식회사는 말소기준 후순위지만, 실제 점유와 명도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰률만으로 가격 판단 금지. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 상업용 이용상태 확인. 감정평가상 음식점이며 일반·중심 상가지대에 위치하므로 실제 영업·공실·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 1,653,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 740,544,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2022.12.20 근저당을 기준으로 후순위 권리는 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 하지만 주식회사 파워풀의 2022.07.31 신고가 말소기준보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았다는 점이 결론을 바꿉니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원만 보고 실질취득가를 최저가로 고정하거나, 44.8%라는 숫자만 보고 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 등기부는 단순하지만, 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되기 전까지는 보수적으로 보는 사건입니다.
