광주지방법원 2025타경6934. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 보이저첨단 2층 203호에 관한 임의경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있지만, 등기사항증명서에는 집합건물로 나타나며, 감정평가서상 해당 203호의 이용상태는 사무소(현 공실), 공부상 용도는 의원입니다. 따라서 독립된 나대지의 경매가 아니라 구분건물과 그에 관한 권리관계를 확인해야 하는 사건입니다.

채무자이자 소유자는 주식회사투레빗입니다. 광주신안신용협동조합이 설정한 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 말소기준이고, 같은 채권자가 청구액 2,042,536,136원으로 임의경매를 신청했습니다. 근저당권과 그 뒤에 발생한 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부상 권리가 소멸하는 것과 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 없어지는 것은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2022.12.20. 설정된 광주신안신용협동조합의 근저당권입니다. 갑구의 임의경매개시결정과 광산구 압류는 그보다 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 과거 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

그러나 점유·임차 관련 신고는 5명·법인에 걸쳐 있습니다. 이 중 주식회사 파워풀의 신고일 2022.07.31.은 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않고 실제 사용관계도 불명확하므로, 대항력 가능·미상 및 보증금 인수 가능성으로 분류하여 검토해야 합니다.

② 임차인·점유 조사 — 신고 5건 중 선순위 가능성 1건

위 표는 점유·임차 관련 조사에 등장하는 사람과 법인을 정리한 것입니다. 실제 유효한 임대차계약 수 및 점유자는 확정되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 대상은 없습니다. 후순위 판단은 기재된 신고일을 기준으로 한 것으로, 실제 대항요건과 계약관계의 최종 확인을 대신하지 않습니다.

③ 가격·유찰 분석 — 감정가 대비 할인율만으로 판단 금지

감정가는 2,304,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 825,754,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 총 4회 유찰되면서 가격이 크게 하락했지만, 이는 과거 감정가와의 차이일 뿐 실제 시장가치보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.

비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았고, 선순위 가능 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 최저가를 시장가치와 비교하여 가격 메리트를 인정하거나, 감정가 대비 할인율을 근거로 실질취득이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

향후 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각기일·최저가가 확정되었다는 의미가 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 2,400,000,000원을 기준으로 한 모의 배당 부족분입니다. 미배당액이 곧 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 825,754,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 집행비용 10,657,540원을 공제하면 근저당권자에게 815,096,460원이 배당되는 단순 추정입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 채권최고액 기준 근저당 미배당은 1,584,903,540원입니다.

근저당권이 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으므로, 이러한 근저당 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 반면 선순위 가능 임차인의 보증금은 별도 문제입니다. 현 배당 모형은 임차인 배당 및 인수를 확정적으로 반영한 계산이 아니므로 매수인 인수 0원이 확정되었다고 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 광주우편집중국 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 일반·중심 상가지대로 상가 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재합니다. 북측·남측·동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층~지상 5층의 집합건물입니다. 공동 위생시설·급배수설비·화재탐지설비·스프링클러·승강기 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 제203호는 공부상 의원이지만 감정평가상 사무소(현 공실)입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이가 있으므로 향후 임대 또는 사용계획에 맞는 용도 확인이 필요합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구), 중점경관관리구역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 지목은 대, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 토지 기초정보. 토지면적 2,664.7㎡, 공시지가 1,565,000원/㎡입니다. 이는 토지에 관한 기초정보로서 203호의 전유면적 또는 독립 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 상업용 구분건물은 실제 이용 가능 업종, 임대수요, 공실 상태, 관리비 및 매수 수요에 영향을 받습니다. 현재 실거래 비교가격과 임대수익이 확인되지 않아 재매각 가능성이나 수익률을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 확인. 주식회사 파워풀의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 개시, 사업자등록, 대항력 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 매수인 인수금액이 발생하는지 판단하는 핵심 절차입니다.
• 신고된 다른 법인·개인 확인. 케이에이치 주식회사, 김경민, (주)오광프라자, 오광첨단 주식회사의 실제 임대차 및 점유관계와 기재일의 정확성을 확인해야 합니다.
• 공실 여부 확인. 감정평가상 공실이라는 기재만으로 현재의 점유·명도 위험이 소멸한 것은 아닙니다. 현장 확인과 현황조사·매각물건명세서 대조가 필요합니다.
• 매각대상 및 공동담보 확인. 제203호와 제201호의 관계, 근저당 공동담보 범위, 감정평가 대상 및 실제 매각목록을 확인해야 합니다.
• 취득비용 계산. 825,754,000원에만 주목하지 말고, 선순위 보증금 인수 가능액과 취득세·관리비·명도비용 등 추가 부담을 함께 검토해야 합니다.
• 상업용 수익성 확인. 실제 임대 가능 업종, 예상 임대료, 공실 기간, 관리비 및 주변 유사 상업용 구분건물의 거래가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 권리·배당 원본 확인. 말소기준 이후 광산구 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당순위와 추가 부담 여부를 확인해야 합니다. 근저당 미배당과 임차보증금 인수는 구분해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.11.03 매각 여부, 변경·취하·정지 여부 및 최저매각조건을 법원 공고와 최신 서류로 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 35.84%”가 곧 안전한 할인은 아니다

이 사건의 가장 눈에 띄는 수치는 4회 유찰과 825,754,000원의 최저매각가입니다. 감정가 2,304,000,000원에 비하면 크게 낮아진 금액입니다. 그러나 가격이 내려온 이유를 실거래 시세나 임대수익으로 검증할 수 없고, 선순위 가능 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다.

광주신안신용협동조합의 근저당권과 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 점은 긍정적이지만, 주식회사 파워풀의 대항력과 보증금 문제가 해소되었다는 의미는 아닙니다. 여기에 상업용 구분건물의 환금성, 현황상 공실과 점유 신고의 차이, 공동담보와 감정 범위 확인까지 필요합니다.

결론은 입찰 보류·권리 재확인입니다. 보증금과 대항요건을 확인하여 실질취득비용을 확정하고, 제203호의 실제 거래가치와 임대수익을 검증한 뒤에야 가격 메리트와 입찰 적정성을 판단할 수 있습니다. 최저가는 숫자로 확정되어 있지만, 실제로 얼마를 부담해 취득하는지는 아직 확정되지 않았습니다.