광주지방법원 2025타경6934. 광주 광산구 쌍암동 보이저첨단 2층 203호입니다. 등기부상 말소기준은 2022.12.20 광주신안신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 2025.11.05 임의경매개시결정과 2025.11.07 광산구 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸하므로, 현재 회차에서 발생하는 근저당 미배당액이 그대로 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 점유관계입니다. 현황조사·매각물건명세서 등에 나타난 임차인·점유 관련자는 모두 5곳입니다. 이 가운데 주식회사 파워풀은 말소기준보다 앞선 2022.07.31 전입이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 확정할 수도 없고 ‘인수 0원’으로 단정할 수도 없습니다. 입찰가는 감정가 대비 할인율보다 이 미상 보증금의 확인 여부를 먼저 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6934 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 공부상 의원, 현 사무소(공실) |
| 소유자 | 주식회사투레빗 |
| 감정가 / 최저가 | 2,304,000,000원 / 1,032,192,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주신안신용협동조합 / 2,042,536,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준권리 | 2022.12.20 근저당권 · 광주신안신용협동조합 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 점유는 별도 확인
소유권보존 뒤 2022.05.27 우리자산신탁주식회사로 신탁등기가 있었으나 2022.06.21 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.12.20 광주신안신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 광산구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 1곳은 선순위 가능성 확인이 핵심
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경민 | 2023.07.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오광첨단 주식회사 | 2024.01.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 케이에이치 주식회사 | 2023.06.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 파워풀 | 2022.07.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)오광프라자 | 2023.10.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
나머지 김경민, 오광첨단 주식회사, 케이에이치 주식회사, (주)오광프라자는 전입일이 말소기준권리 이후여서 조사자료 기준 대항력은 없습니다. 다만 이들 역시 보증금·확정일자·임대관계가 확인되지 않은 부분이 있으므로 현장 점유와 계약관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 44.8%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
감정가는 2,304,000,000원, 현재 최저매각가는 1,032,192,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 3회 유찰로 절대금액은 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 최근 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 1,032,192,000원 | 1,019,470,080원 | 1,380,529,920원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 825,753,600원 | 815,096,064원 | 1,584,903,936원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 660,602,880원 | 651,596,851원 | 1,748,403,149원 |
위 미배당은 광주신안신용협동조합 근저당 채권최고액 기준 계산입니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 별도로 주식회사 파워풀의 보증금이 미상이라 임차관계 인수 위험은 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,032,192,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,721,920원 |
| 2. 근저당 · 광주신안신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 1,019,470,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 근저당 배당에 소진돼 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 2,400,000,000원 중 1,380,529,920원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 이 표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이고, 특히 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않아 이를 매수인의 최종 인수액으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주우편집중국 남서측 인근의 보이저첨단으로, 주변은 상가 등으로 형성된 일반 및 중심 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 이용상태. 203호는 공부상 의원이나 현황은 사무소 형태의 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층~지상5층 건물 내 2층이며 공동 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되며 토지면적은 2,664.7㎡, 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다. 북측·남측·동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 상업용 집합건물이고 현황이 공실 사무소인 만큼 주거형 물건과 달리 임대수요·공실기간·개별 호실 활용도를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 파워풀 계약 확인. 2022.07.31 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 가능 임차보증금이 확인되면 예상 배당액과 미배당 인수액을 낙찰가에 합산해 판단해야 합니다.
- 공실·임대수요 확인. 203호는 공부상 의원이나 현 사무소 형태의 공실입니다. 실제 임대 가능 용도와 공실 지속 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰됐습니다. 가격만이 아니라 점유관계·상업용 수요·공실·호실 이용상태가 응찰 저조에 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
- 압류·근저당 구분. 광산구 압류와 광주신안신용협동조합 근저당은 매각으로 소멸하지만, 점유자의 선순위 임차관계 여부는 별도의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “44.8%보다 보증금 미상이 먼저다”
이 사건은 감정가 2,304,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,032,192,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 가격 메리트를 판단할 최근 실거래 자료가 없고 무엇보다 말소기준보다 앞선 주식회사 파워풀의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 근저당과 후순위 압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 가능 점유자의 보증금 인수 여부는 별도입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기부 후순위는 정리되지만 실질취득액은 아직 미확정”입니다. 이 물건은 낙찰가를 정하기 전에 선순위 가능 임차관계부터 확정해야 합니다.
