74,547,000원
광주지방법원 2025타경32096. 광주 광산구 오선동 하남일반산업단지 안의 지식산업센터케이비아이하남 제7층 제에이-713호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 엠투테크주식회사이고, 2021년 10월 29일 중소기업은행이 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 기술보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 중소기업중앙회·서울보증보험 가압류, 광산구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만 가격 해석은 신중해야 합니다. 감정가 260,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 74,547,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32096 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 제7층 제에이-713호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상15층 · 사용승인일 2021.08.14 |
| 소유자 | 엠투테크주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 74,547,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 274,961,117원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.10.29. 설정된 중소기업은행 근저당권 324,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 기술보증기금의 905,750,000원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 중소기업중앙회 42,000,000원 가압류, 서울보증보험 주식회사 51,745,862원 가압류, 광산구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 5회 유찰, 그래도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 74,547,000원으로 감정가 260,000,000원의 28.67% 수준입니다. 다음 회차까지 유찰되면 59,637,600원, 그다음 회차는 47,710,080원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 74,547,000원 | 28.67% | 1,250,690,708원 |
| 6회 유찰 시 | 59,637,600원 | 22.94% | 1,265,331,739원 |
| 7회 유찰 시 | 47,710,080원 | 18.35% | 1,277,044,563원 |
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 특히 지식산업센터 공장은 주거용 아파트처럼 감정가와 실거래 평균만으로 가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 5회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 가격수용성과 환금성을 다시 확인해야 할 신호이므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 수익 여력으로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,741,846원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 324,000,000원 | 72,805,154원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 905,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업중앙회 | 42,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 51,745,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,741,846원을 제외한 72,805,154원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 1,323,495,862원 중 72,805,154원이 배당되어 미배당액은 1,250,690,708원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제7층 제에이-713호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 오선동 하남일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 중소규모 공장이 소재하는 산업단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로에 주진출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·지방산업단지이며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 공시지가는 350,600원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상15층 건물이며 사용승인일은 2021.08.14입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 이미 5회 유찰된 공장형 지식산업센터인 만큼, 감정가 대비 할인율보다 실제 산업단지 내 매수수요와 재매각 가능가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 260,000,000원 대비 최저가가 74,547,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 인근 지식산업센터의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 사용주체와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에는 같은 건물 제9층 제씨-901호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당관계는 등기부와 배당기록 원본을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 실제 사용 목적과 산업단지 내 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰 상태입니다. 단순 할인율이 아니라 공실·매수수요·처분기간 등 환금성 요인을 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부처는 가격과 환금성
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.10.29. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건을 평가할 때 가장 큰 숫자는 ‘인수 0원’보다 5회 유찰입니다. 최저가는 74,547,000원으로 감정가의 28.67%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다. 공장형 지식산업센터라는 용도와 반복 유찰을 함께 보면 권리는 통과, 가격·환금성은 반드시 현장 검증이 이 사건의 결론입니다.
