광주지방법원 2025타경32096. 광주 광산구 오선동 하남일반산업단지 내 지식산업센터케이비아이하남 제9층 제씨-901호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장[지원시설(기숙사)]이고, 등기부상 소유자는 엠투테크주식회사입니다. 말소기준은 2021년 10월 29일 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤로 기술보증기금 가압류, 중소기업은행 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 중소기업중앙회·서울보증보험 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 함정은 임차인이나 선순위 권리보다 용도와 가격의 성격에 있습니다. 최저가는 38,976,000원까지 내려왔고 매수인 인수액은 0원으로 잡히지만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 되어 있습니다. 또한 아파트형 실거주 상품이 아니라 산업단지 내 지원시설 성격이므로, 입찰 전 실제 사용 가능성·관리비·전입 및 이용 제한·재매각 수요를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32096 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 제9층 제씨-901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장[지원시설(기숙사)]로 이용 중 |
| 소유자 | 엠투테크주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 38,976,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 274,961,117원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 현재 제공된 임차인 내역상 매수인이 보증금을 인수해야 하는 대항력 임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준은 을구 1번 중소기업은행 근저당권이고, 이후 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리분석상 직접 인수액은 0원입니다.
② 회차별 가격 — 최저가는 낮아졌지만 특수 용도다
감정가 87,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 38,976,000원입니다. 다음 회차로 넘어가면 최저가는 31,180,800원, 5회 유찰 시 24,944,640원으로 낮아지는 구조입니다. 다만 실거래 비교값이 없으므로 단순히 감정가 대비 낮다는 이유만으로 싸다고 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각 기준가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 44.8% | 38,976,000원 | 1,285,621,430원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 31,180,800원 | 1,293,276,316원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 24,944,640원 | 1,299,400,226원 |
현재 회차 기준 배당 가능액은 집행비용을 제외하면 대부분 중소기업은행 근저당권에 흡수됩니다. 후순위 가압류권자들은 배당을 받지 못하는 것으로 계산되어, 채권자 입장에서는 미배당이 크게 남습니다. 매수인에게 이 미배당이 곧바로 인수되는 구조는 아니지만, 경매가 여러 번 유찰된 이유가 가격만이 아닐 수 있다는 신호로 해석해야 합니다.
③ 임차인 및 인수 검토
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 38,976,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,101,568원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 324,000,000원 | 37,874,432원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 905,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업중앙회 | 42,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 51,745,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,976,000원 가정 배당표입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 매각가와 권리 신고 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 오선동 소재 하남일반산업단지 내에 위치합니다. 주위는 중소규모 공장 등이 소재하는 산업단지지대입니다.
- 교통. 본건 단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 15층 건물 내 제9층 제씨-901호입니다. 사용승인일은 2021.08.14입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 지방산업단지에 속하며 남측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로에 주진출입로가 개설되어 있습니다.
- 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공장[지원시설(기숙사)] 이용 중인 물건입니다. 실제 사용 가능 범위와 입주·전입·임대 가능성을 관리단 또는 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 인수액은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 반드시 확인하세요.
- 관리비 체납. 지식산업센터 집합건물은 관리비 체납, 공용부분 부담, 관리규약이 실제 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 환금성. 산업단지 내 지원시설은 매수층이 제한될 수 있습니다. 실사용 목적이 아니라면 재매각 수요와 임대 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리단 확인을 통해 권리, 점유, 체납, 사용 제한을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “싸진 가격”보다 “쓸 수 있는 물건인지”가 먼저다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인 인수도 없어 권리 구조만 보면 단순합니다. 하지만 감정평가상 이용상태는 지식산업센터 내 공장[지원시설(기숙사)]입니다. 3회 유찰로 최저가가 38,976,000원까지 내려온 것은 분명 눈에 띄지만, 실거래 비교가 없는 특수 용도 물건에서 감정가 대비 할인율만 보고 판단하면 위험합니다. 권리는 보통, 가격은 낮아짐, 승부처는 사용성과 환금성 확인입니다.
