광주지방법원 2025타경32096. 광주광역시 광산구 오선동 하남일반산업단지 내 ‘지식산업센터케이비아이하남’ 제9층 제씨-901호입니다. 감정평가상 이 호실은 공장 지원시설(기숙사)으로 이용 중입니다. 감정가는 87,000,000원이고 5회 유찰을 거친 현재 최저매각가는 24,945,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2021.10.29 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 324,000,000원입니다. 이후 기술보증기금 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 중소기업중앙회·서울보증보험 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
다만 가격을 볼 때는 감정가 대비 할인율만으로 결론을 내리면 안 됩니다. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로, 24,945,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 특히 5회 유찰이라는 결과 자체가 반복적으로 응찰이 성립하지 않았음을 보여주므로, 가격 하락폭과 시장가치 검증을 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32096 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 제9층 제씨-901호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장[지원시설(기숙사)]으로 이용 중 |
| 소유자 | 엠투테크주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 24,945,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 274,961,117원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.29 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 전부 소멸
2021.09.13 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2021.10.29 엠투테크주식회사로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 기술보증기금 가압류 905,750,000원, 국민건강보험공단 압류, 중소기업중앙회 가압류 42,000,000원, 서울보증보험 주식회사 가압류 51,745,862원과 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰이지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 87,000,000원에서 5회 유찰된 현재 최저매각가는 24,945,000원으로, 현재 회차 비율은 28.67%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 19,956,000원, 7회 유찰 시 15,964,800원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 24,945,000원 | 1,299,399,872원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 19,956,000원 | 1,304,299,070원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 15,964,800원 | 1,308,218,428원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 감소하지만, 이 사건에서는 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원으로 유지됩니다. 대신 채권자 미배당액은 1,299,399,872원에서 1,304,299,070원, 1,308,218,428원으로 커집니다. 이것은 채권자 회수율의 문제이지 매수인이 그 미배당액을 떠안는다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 849,010원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 324,000,000원 | 24,095,990원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 905,750,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업중앙회 | 42,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 51,745,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 24,945,000원 가정 시 집행비용 849,010원을 제외한 24,095,990원이 중소기업은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권 총액 1,323,495,862원 중 24,095,990원만 배당돼 총 미배당액은 1,299,399,872원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 오선동 소재 하남일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 등이 소재하는 산업단지지대입니다.
- 이용상태. 제씨-901호는 공장 지원시설(기숙사)으로 이용 중입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2021.08.14입니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스 및 기숙사 부분 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 6차선 아스팔트 포장도로에 주진출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·지방산업단지에 해당하며, 대로3류에 접합니다. 공시지가는 350,600원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 사용·점유자와 명도 대상을 현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 지원시설 용도 확인. 감정평가상 제씨-901호는 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다. 실제 사용 가능 범위와 용도 관련 사항을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 28.67%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율을 시장가 할인율로 동일시하지 않아야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재까지 5회 유찰됐습니다. 물건 상태, 점유, 용도, 실제 거래 가능성 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당은 1,299,399,872원이나 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 채권 미회수액과 매수인 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 다회유찰 가격의 이유를 확인해야 한다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.29 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 현재 최저가는 24,945,000원으로 감정가 87,000,000원의 28.67% 수준이지만, 실거래 비교 자료가 없어 이것만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 감정상 이용상태도 일반 주거용이 아니라 지식산업센터 지원시설(기숙사)입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다 실제 점유·용도와 시장가격을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
