광주지방법원 2025타경32405. 화순군 한천면 한계리 289 소재 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이고, 토지는 계획관리지역·자연취락지구에 속합니다. 권리 구조는 근저당 없이 가압류와 압류가 여러 건 쌓인 형태입니다. 첫 기준점은 2023.02.22 접수된 신용보증기금 가압류 42,500,000원이고, 이후 전남신용보증재단·국민은행·개인채권자·화순축산업협동조합·국민건강보험공단 관련 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
다만 권리가 정리된다는 말과 쉽게 팔린다는 말은 다릅니다. 이 물건은 이미 5회 유찰되어 최저가가 10,052,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차에서도 배당재원이 매우 부족해 채권자 미배당은 156,939,955원으로 산정됩니다. 시장이 이 가격대까지 물건을 밀어낸 이유는 권리보다 물건 자체의 확인 부담, 농촌 주택의 매수층, 제시외·분묘·임대관계 확인 문제에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 한천면 한계리 289 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 안남중 (단독소유) |
| 토지 | 대 · 268.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 21,900원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 35,057,100원 / 10,052,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) / 9,341,515원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.02.22 가압류
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있어, 보증금·확정일자·점유관계가 확인되기 전까지 대항력 유무를 단정해서는 안 됩니다. 현재 자료상 배당표의 매수인 인수액은 0원입니다. 권리부만 보면 말소기준 가압류와 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구도입니다.
② 가격 구조 — 최저가는 낮지만, 낮은 데는 이유가 있다
감정가는 35,057,100원, 현재 최저매각가는 10,052,000원입니다. 회차 표기상 현재는 5회 유찰, 감정가 29% 구간입니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 물건은 단독주택과 토지, 제시외 건물 및 수목, 분묘 확인이 함께 걸려 있습니다. 실질취득액은 최저가에 매수인 인수액 0원을 더한 10,052,000원으로 보되, 물건 확인비용과 환금성은 별도로 따져야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 10,052,000원 | 9,471,064원 | 156,939,955원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 8,041,600원 | 7,496,851원 | 158,914,168원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 6,433,280원 | 5,917,481원 | 160,493,538원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 10,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 580,936원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 42,500,000원 | 9,471,064원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 전남신용보증재단 | 12,585,435원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사국민은행 | 7,682,175원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 강기범 | 39,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 화순축산업협동조합 | 23,055,395원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 강웅오 | 33,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 | 8,588,014원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서는 집행비용 580,936원을 제외하면 신용보증기금 가압류에 9,471,064원이 배당되고, 전체 채권자 미배당은 156,939,955원으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청계동마을 내 또는 북측 인근에 위치하며, 주위는 자연마을·축사·농경지·자연림 등으로 이루어진 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주택으로 이용중이며, 목조 및 판넬조 판넬지붕 단층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 268.0㎡입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있어 진입·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며, 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 특이사항. 공부와의 차이는 “--”로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 제시외 건물·수목, 평장 분묘 2기는 별도 확인 포인트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득은 최저가 10,052,000원 기준으로 봅니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입, 확정일자, 점유자, 보증금 여부를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 확인. 지상 제시외 건물 및 수목 등이 매각 포함으로 기재되어 있으므로, 실제 위치·상태·철거 필요성을 확인해야 합니다.
- 분묘 확인. 평장 분묘 2기 소재가 기재되어 있습니다. 토지 이용계획과 사후 처분 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 도로·접근성. 인근까지 차량접근 가능하나 도로접면이 세로한면(불)입니다. 실제 차량 진입과 건축·사용상 제한을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 농촌 단독주택+토지 물건은 매수층이 얇습니다. 5회 유찰은 가격 할인보다 처분 난도를 먼저 읽어야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 당해세·최우선변제·체납 공과금은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “팔 수 있나”가 먼저다
이 사건은 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 현재 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 5회 유찰로 최저가가 감정가 29%까지 내려온 배경을 봐야 합니다. 단독주택+토지, 농촌지대, 제시외 건물·수목, 평장 분묘 2기, 임대관계 미상은 모두 환금성과 사후 이용에 영향을 주는 요소입니다. 결론은 권리는 통과, 물건은 보수 확인입니다. 낮은 최저가만 보고 들어갈 물건이 아니라, 현장 확인과 출구 전략이 먼저 세워져야 하는 물건입니다.
