광주지방법원 2025타경34315. 광주 남구 봉선동 가로수빌딩 제1동 제1층 제106호를 주소로 하는 경매입니다. 경매상 용도는 대지로 분류되어 있지만, 등기사항은 집합건물이고 감정평가상 1층 교습소·소매점 이용상태가 나타납니다. 감정평가에는 106호 외 1개 호실도 언급됩니다. 따라서 아파트 경매처럼 접근하거나 106호만의 권리·점유가 완전히 분리되어 있다고 전제해서는 안 됩니다.
소유자는 유한회사승민도시개발이며, 2022년 4월 6일 설정된 서광주농업협동조합의 채권최고액 4,032,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 신우투자개발의 근저당권 2건, 국가와 광주광역시 남구의 압류, 임의경매개시결정 등이 있습니다. 이들 등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제까지 함께 소멸하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 156 제1동 제1층 제106호 도로명주소: 광주광역시 남구 봉선2로 81 |
| 물건 분류 | 대지 · 집합건물 1층 상가 관련 물건 |
| 감정 이용상태 | 교습소(공실) 및 소매점(기아자동차 봉선지점). 감정평가상 106호 외 1개호 표기 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 5층 · 1층 |
| 소유자 | 유한회사승민도시개발 (단독소유) |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 75,264,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 | 서광주농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,482,300,227원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.06 을구 11번 서광주농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 인수 가능
등기상 가장 중요한 기준점은 2022년 4월 6일 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 종전 새마을금고 및 방림신용협동조합의 근저당권들은 이미 말소되었고, 현존하는 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
더욱 중요한 것은 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이며, 임대차보증금 14,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 점입니다. 등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 인수 대상에서 제외할 수 없습니다.
② 실제 임차인 2명 — 대항력·우선변제·승계
점유 및 등기 관련 임차인은 실제 임차인 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 분류되는 임차인은 없습니다. 다만 두 임대차의 점유 범위와 권리관계가 서로 일치하는지는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유·임대차 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)기아자동차 |
106호·107호
월 차임 7,800,000원
사업자등록·점유개시일 미확인 |
300,000,000원 |
가능·미상
점유 및 사업자등록 요건 확인 필요
|
미상
확정일자 확인 필요
|
없음
실제 임차인
|
| 한희숙 |
건물 전유부분 전부
점유개시 2022.02.14
사업자등록·확정일자 2022.03.07 임차권등기 2025.09.12 등기상 월 차임 600,000원 |
14,000,000원
당초 20,000,000원 중 미반환액
|
명세서상 인정
미배당 잔액 매수인 인수
|
확정일자 확인
실제 배당 여부·순위 확인 필요
|
없음
실제 임차인
|
명세서 조건에 따라 배당에서 전액 회수하지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 배당액이 0원일 경우를 가정하면 14,000,000원 전액 인수가 발생할 수 있습니다. 반대로 배당으로 전액 변제된다면 이 임차권의 보증금 인수액은 0원이 됩니다. 실제 인수액은 배당 결과에 달려 있습니다.
= 89,264,000원 한희숙 보증금 전액 미배당 가정 · 기아자동차의 권리 및 기타 취득비용 제외
이 보증금은 106호와 107호에 걸친 임대차에 관한 것으로, 300,000,000원 전액이 이 사건 매각대상에 귀속한다고 단정할 수 없습니다.
다만 보호받는 보증금이 최저가보다 큰 대항력 있는 임차인으로 확인된다면, 매수인이 떠안는 미배당 보증금 때문에 낙찰가를 낮추어도 실질취득액이 보호대상 보증금 규모에 가까워지는 구조가 될 수 있습니다. 배당순위에 따라 낙찰대금 외 추가 인수액이 달라지므로, 75,264,000원만을 취득원가나 시세 비교 기준으로 사용해서는 안 됩니다.
또한 한희숙의 임차권등기에는 상가건물임차권으로 기재되어 있지만 임차 관련 이용표시에는 주거 기재도 나타납니다. 실제 이용형태, 점유구역, 기아자동차와의 점유관계, 사업자등록 및 임차권 보존 요건을 함께 검토해야 합니다.
③ 가격 판단 — 35.84%라는 숫자의 함정
4회 유찰로 최저매각가가 감정가의 35.84%까지 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 이 수치만으로 시세보다 낮은 가격이라고 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격과 거래 추세가 확인되지 않아, 이 상가 또는 대지권의 현재 시장가치를 확정할 근거가 부족합니다.
특히 이 사건은 상업용 집합건물의 이용상태와 임차보증금 인수 위험을 동시에 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율보다 중요한 것은 실제 매수인이 지급하게 될 낙찰대금 + 인수 보증금 + 기타 취득비용입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 채권 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 75,264,000원 | 35.84% | 5,858,490,752원 |
| 5회 유찰 시 | 60,211,200원 | 28.67% | 5,873,272,602원 |
| 6회 유찰 시 | 48,168,960원 | 22.94% | 5,885,098,081원 |
회차별 미배당액은 설정된 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 추정 채권 부족분입니다. 매수인이 위 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 각 회차의 임차보증금 인수액도 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,754,752원 |
| 1. 을구 11 · 서광주농업협동조합 | 4,032,000,000원 | 73,509,248원 |
| 2. 을구 12 · 유한회사신우투자개발 | 900,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 13 · 유한회사신우투자개발 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 5,932,000,000원 | 75,264,000원 |
위 추정에서는 집행비용 1,754,752원을 공제한 73,509,248원이 서광주농업협동조합에 배당되고, 후순위 신우투자개발 근저당권자에게는 배당액이 없는 것으로 나타납니다.
근저당권 채권최고액 합계는 5,932,000,000원, 추정 채권 미배당액은 5,858,490,752원입니다. 다만 이는 채권최고액에 기초한 계산이며, 개별 호실의 실제 확정채무나 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다.
당해세 및 임차인 최우선변제 등도 위 배당 계산에는 반영되지 않았습니다. 따라서 배당모형의 인수 0원은 실제 인수 0원의 확정 근거가 아닙니다. 법원의 최종 배당순위와 임차권 처리 결과를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 유안초등학교 북동측 인근의 봉선동 가로수빌딩. 주변은 상업용 건물과 아파트단지가 혼재한 주거·상업지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 대중교통정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선, 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로에 접하고 남측에 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 시설. 기본 위생·급배수설비, 공용승강기, 소화전, 주차장 등이 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 교습소인 공실 부분과 기아자동차 봉선지점이 사용하는 소매점 부분이 나타납니다. 106호 외 1개호에 관한 감정평가 표기가 있으므로 매각대상 범위 확인이 필요합니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 교육환경 관련 상대·절대보호구역, 전통상업보존구역 등이 기재되어 있습니다. 이용 또는 업종 변경 시 관련 규제 검토가 필요합니다.
- 대지권 공부 정리. 봉선동 156 토지는 2017.03.16 분할로 면적이 2,772㎡로 변경되었으나 대지권 표시의 비율은 정리되지 않아 공부상 정리가 필요한 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 1층 상업용 공간은 임차관계, 업종 적합성, 호실 구획, 실사용 가능성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 4회 유찰 사실만으로 할인 매력이나 재매각 용이성을 보장하지 않습니다.
이는 곧바로 권리 취득 불능을 의미하는 것은 아니지만, 취득하는 대지권의 정확한 범위, 표시정정 절차, 매각목록과 실제 점유면적의 일치 여부를 확인해야 하는 사안입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한희숙 임차권. 매각물건명세서의 미배당 보증금 인수 조건을 확인하고, 보증금 14,000,000원의 실제 배당 가능액과 잔여 인수액을 검토하세요.
- 기아자동차 대항력. 사업자등록신청일, 점유개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금 300,000,000원의 106호·107호별 귀속 관계도 확인해야 합니다.
- 실제 점유와 명도. 감정평가상의 공실·소매점 이용상태, 기아자동차의 영업 점유, 한희숙 임차권의 점유 범위를 상호 대조하세요. 인도 및 명도 가능성은 보증금 처리와 연결되어 있습니다.
- 공동담보. 서광주농업협동조합 근저당권의 공동담보 변경·일부소멸 이력과 현재 담보 범위를 확인하세요. 채권최고액 전부를 해당 호실의 채무로 오인해서는 안 됩니다.
- 대지권 정리. 2017.03.16 토지 분할 후 변경되지 않은 대지권 비율의 정정 가능성 및 필요한 절차를 등기·토지 관련 원본으로 확인하세요.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가에 실제 인수 보증금과 기타 취득비용을 합산한 뒤 입찰가 상한을 판단하세요. 유찰 후 최저가만을 비교 대상으로 삼아서는 안 됩니다.
- 시세와 수익성. 동일 건물·유사 상가의 최근 거래와 실제 임대수익, 공실·업종 제한 등을 검증한 후 가격 메리트를 판단하세요.
- 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 매각목록 및 배당요구 관련 최신 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “35.84% 할인”보다 중요한 것은 인수의 확정
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 210,000,000원짜리 물건의 최저가가 75,264,000원까지 낮아졌고, 이미 4회 유찰됐습니다. 그러나 그 자체가 투자 매력을 뜻하지는 않습니다.
서광주농업협동조합의 근저당권 이후 설정된 담보권과 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 반면 한희숙의 임차권은 명세서상 미배당 잔액 인수 대상이며, 기아자동차의 보증금 300,000,000원에 대한 대항력과 귀속 범위는 아직 판단이 필요합니다. 대지권 표시 정리 문제와 호실별 점유범위도 남아 있습니다.
대항력 있는 임차인의 보호대상 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어나 실질취득액이 보증금 규모에 수렴할 수 있습니다. 이 사건에서는 특히 기아자동차의 대항력과 106호에 귀속되는 보증금 범위를 먼저 확정해야 하므로, 최저가 75,264,000원을 기준으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 임차권별 실제 인수액과 매각대상 범위를 확정하고, 그 실질취득액을 최근 시세 및 상가 수익성과 비교한 뒤에야 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다. 현재의 낮은 최저가는 안전마진이 아니라 추가 검증이 필요한 출발점입니다.
