광주지방법원 2025타경34315. 광주 남구 봉선동 소재 ‘봉선동 가로수빌딩’ 내 제1동 제1층 제106호 외 1개호입니다. 감정평가상 이용상태는 한쪽은 공실(공부상 교습소), 다른 한쪽은 소매점(기아자동차 봉선지점)으로 조사됐습니다. 사건의 겉모습은 2회 유찰로 가격이 많이 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 실제 판단축은 최저가가 아니라 임차권 인수 가능성, 대항력 미상 보증금, 대지권 표시 정리입니다.
말소기준권리는 2022.04.06. 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 신우투자개발 근저당권, 국·광주광역시 남구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 말소 흐름 밖에 있습니다. 2025.09.12. 등기된 한희숙 상가건물임차권은 매각물건명세서에 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 또한 (주)기아자동차의 보증금 3억원은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 1층106호 |
| 등기유형 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 / 공실(공부상 교습소), 소매점(기아자동차 봉선지점) |
| 소유자 | 유한회사승민도시개발 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 117,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 3,482,300,227원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 대지권 표시 | 대지권의 목적인 토지가 2017.03.16. 분할되어 면적이 2,772㎡로 변경, 대지권 비율 표시 정리 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 임차권 인수가 중요하다
등기 흐름만 보면 2022.04.06. 서광주농업협동조합 근저당 이후 권리는 원칙적으로 매각 소멸입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 을구 14번 상가건물임차권입니다. 임차보증금 14,000,000원, 월 차임 600,000원, 사업자등록신청일 2022.03.07., 확정일자 2022.03.07.로 표시되어 있고, 매각물건명세서는 잔액 인수 가능성을 직접 경고합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 신고 없음
| 임차인 | 점유·범위 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)기아자동차 | 106호,107호 | 300,000,000원 / 월 7,800,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한희숙 | 건물 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 14,000,000원 / 월 600,000원 | 인수주의 명세서상 잔액 인수 가능 | 확정일자 2022.03.07 배당요구 2025.09.12 | 해당 없음 |
따라서 이 물건은 “임차인 없음” 유형이 아닙니다. 실제 임차인은 2명으로 보며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 한희숙 임차권은 잔액 인수 가능성이 명시되어 있고, (주)기아자동차는 대항력 판정이 불가한 고액 보증금입니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,446,400원 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 광주새마을금고 | 2,600,000,000원 | 115,153,600원 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 동운새마을금고 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 정주새마을금고 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 을구 2(전 2)번 근저당권 · 정주새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 을구 2(전 2)번 근저당권 · 동운새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 방림신용협동조합 | 3,720,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 서광주농업협동조합 | 4,032,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 유한회사신우투자개발 | 900,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 유한회사신우투자개발 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 기준 채권총액 18,102,000,000원 중 채권자 예상배당은 115,153,600원, 미배당은 17,986,846,400원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 대지권·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 봉선동 소재 유안초등학교 북동측 인근의 봉선동 가로수빌딩 내 물건입니다. 주위는 상업용 건물 및 아파트단지 등이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 대중교통정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호(가)는 공실이며 공부상 용도는 교습소, 일련번호(나)는 소매점(기아자동차 봉선지점)입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상5층 건물 중 1층 물건으로, 기본 위생·급배수설비, 공용승강기, 소화전, 주차장이 있습니다.
- 대지권 표시. 봉선동 156 토지가 2017.03.16. 분할되어 2,772㎡가 되었으나 대지권 비율 표시가 정리되지 않은 상태입니다. 입찰 전 공부 정리 가능성과 영향 확인이 필요합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 전통상업보존구역 등 제한이 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 117,600,000원은 감정가의 56%지만, 한희숙 임차권 잔액과 기아자동차 보증금 300,000,000원 미상이 먼저입니다.
- 한희숙 임차권 잔액 확인. 보증금 14,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 문구가 작동합니다.
- 기아자동차 대항력 확인. 106호·107호 보증금 300,000,000원, 월 7,800,000원 임차관계의 사업자등록·점유·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 대지권 표시 정리. 토지 분할 후 대지권 비율 표시 정리가 필요하므로, 대지권 행사·처분·금융기관 담보평가에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 명도 난도. 공실 부분과 소매점 영업 부분이 함께 조사되어, 인도 범위와 영업 중인 점유자 협의가 필요할 수 있습니다.
- 미납 관리비·당해세. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 전제이므로, 실제 인수·배당 순위는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “56% 최저가”보다 “314,000,000원 임차보증금”이 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 210,000,000원에서 최저가 117,600,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석 결론은 공격적 입찰이 아닙니다. 한희숙 임차권등기 14,000,000원은 잔액 인수 가능성이 명시되어 있고, (주)기아자동차의 300,000,000원 보증금은 대항력 판단이 불가합니다. 여기에 대지권 표시 정리 필요와 17,986,846,400원의 현 회차 미배당 구조가 겹칩니다. 가격은 낮아졌지만, 위험은 낮아졌다고 보기 어렵습니다. 본건은 보수적으로 D등급, 입찰 전 원본 대조와 임차관계 확인이 필수입니다.
