광주지방법원 2025타경34315. 광주광역시 남구 봉선동 156, 봉선2로 81에 위치한 집합건물 제1동 제1층 제107호 관련 경매입니다. 물건의 용도 표시는 대지이나, 등기사항증명서는 집합건물이며 감정평가에서는 1층의 공실과 소매점 이용상태가 기재되어 있습니다. 따라서 단순 나대지 경매로 보아서는 안 되며, 실제 매각 대상인 전유부분과 대지권의 범위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
소유자는 유한회사승민도시개발입니다. 서광주농업협동조합이 채권최고액 4,032,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 유한회사신우투자개발의 근저당권과 여러 압류가 추가되었습니다. 서광주농업협동조합이 신청한 임의경매의 청구액은 3,482,300,227원입니다. 등기상 선순위 담보권이 이미 말소되어 현재 말소기준의 흐름은 비교적 분명하지만, 그 사실만으로 점유관계까지 정리된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 156 제1동 제1층 제107호 도로명주소: 광주광역시 남구 봉선2로 81 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 표시 · 등기상 집합건물 / 1층 점포 관련 물건 감정상 공실·소매점(기아자동차 봉선지점) 이용 기재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 5층 |
| 소유자 | 유한회사승민도시개발 (단독소유) |
| 감정가 | 4,127,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,479,117,000원 (4회 유찰, 감정가 대비 35.84%) |
| 신청채권자 | 서광주농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 3,482,300,227원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준 | 2022.04.06 을구 11번 서광주농업협동조합 근저당권 |
| 대지권 확인사항 | 2017.03.16 토지 분할 후 면적 2,772㎡로 변경. 등기상 대지권 비율 미정리 문제 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도
기존 새마을금고 계열 및 방림신용협동조합의 과거 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2022.04.06 설정된 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 유한회사신우투자개발의 후순위 근저당권과 채연숙 가압류, 국세·지방세 관련 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 핵심 미확정 위험
현황조사에는 (주)기아자동차가 제106호 및 제107호를 대상으로 보증금 300,000,000원, 월차임 7,800,000원으로 기재되어 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 명칭이 완전하지 않은 ‘주식회’, ‘동차’라는 기재도 존재합니다. 명칭의 일부가 동일 법인과 겹칠 가능성은 있지만, 별개의 임차인인지, 같은 임차관계가 중복 기재된 것인지 확정할 수 없습니다.
| 임차·점유 표시 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
(주)기아자동차 제106호·제107호 현황조사 |
300,000,000원 월 7,800,000원 두 호실에 걸친 금액 |
가능·미상 | 미상 | 승계 신고 아님 |
|
주식회 주거 이용 표시 매각물건명세서 · 명칭 불완전 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 신고 아님 |
|
동차 주거 이용 표시 매각물건명세서 · 명칭 불완전 |
보증금 0원 기재 보증금 내용 재확인 필요 |
가능·미상 | 미상 | 승계 신고 아님 |
임차·점유 기재는 3건이지만, 명칭 중복 가능성이 있어 실제 독립 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 보증금 300,000,000원은 제106호·제107호에 걸친 금액이므로 두 호실 각각의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 신고는 확인되지 않습니다.
특히 보증금 300,000,000원은 두 호실을 함께 대상으로 한 금액입니다. 이 가운데 제107호에 실제로 귀속되는 보증금이 얼마인지도 확정되지 않았습니다. 실질취득금액은 낙찰가와 인수할 보증금·추가 부담의 합계로 판단해야 하므로, 단순히 최저매각가만 놓고 투자성을 평가하는 것은 부적절합니다.
③ 가격 분석 — 4회 유찰, 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 1,479,117,000원으로 감정가 4,127,000,000원의 35.84% 수준입니다. 4회 유찰로 가격이 크게 하락했지만, 이는 감정가 대비 하락률일 뿐 실제 시장가치 대비 할인율이 아닙니다. 인근 동종 상업용 부동산의 실거래가격과 임대수익 검증 없이 ‘시세보다 저렴하다’고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 감정가 35.84% |
1,479,117,000원 | 1,461,925,830원 | 4,520,074,170원 |
| 5회 유찰 시 감정가 28.67% |
1,183,293,600원 | 1,169,060,664원 | 4,812,939,336원 |
| 6회 유찰 시 감정가 22.94% |
946,634,880원 | 934,768,531원 | 5,047,231,469원 |
회차별 미배당액은 채권최고액 등을 기준으로 산정한 추정치이며, 매수인이 해당 금액을 직접 인수한다는 의미가 아닙니다. 후속 회차 가격은 예정 시나리오로서 실제 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,479,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,191,170원 |
| 1. 서광주농업협동조합 근저당 | 4,032,000,000원 | 1,461,925,830원 |
| 2. 유한회사신우투자개발 근저당(을구 12) | 900,000,000원 | 0원 |
| 3. 유한회사신우투자개발 근저당(을구 13) | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 채연숙 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 17,191,170원을 제외하면 서광주농업협동조합에 1,461,925,830원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자의 청구금액에도 미치지 못하므로 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 해당 가정에서 0원입니다.
이 표는 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 실제 채권잔액, 조세채권의 우선순위, 임차인 우선변제·최우선변제 등은 반영되지 않아 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원은 임차관계에 관한 법적 인수 여부를 확정한 수치가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 유안초등학교 북동측 인근의 봉선동 가로수빌딩에 위치합니다. 주변은 상업용 건물과 아파트단지가 혼재하는 주거·상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 대중교통정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선, 폭 약 15m의 아스팔트포장도로와 접하며 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에는 공실과 소매점(기아자동차 봉선지점)이 함께 기재되어 있습니다. 현재 경매 대상 호실의 실제 점유 및 영업 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수시설, 공용승강기, 소화전 및 주차장 시설이 기재되어 있습니다.
- 토지 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 교육환경 관련 상대보호구역·절대보호구역 및 전통상업보존구역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 대지권의 기초가 되는 토지면적과 공부상 대지권 비율은 별도의 정리가 필요한 상태입니다.
- 환금성. 상업용 건물의 1층 점포 관련 물건으로 임대수익과 매수 수요가 중요합니다. 실제 임대 가능 금액, 공실 위험 및 개별 호실의 시장 거래가격 확인 전에는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 대지권 정리 문제 — 반드시 원본 확인
이 문제는 단순한 관리상 메모로 넘기기 어렵습니다. 대지권의 법적 범위와 실제 토지지분, 전유부분과의 관계, 공부 정리 가능성 및 향후 처분 과정에 미칠 영향을 검토해야 합니다. 공부상 정리가 필요하다는 사실만으로 매수인에게 권리가 없어진다고 단정할 수는 없지만, 정리 가능 여부와 비용·절차가 확인되지 않은 상태에서 권리상 완전한 물건으로 평가해서도 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 범위. 대지 표시, 등기상 제107호, 감정상 제106호 외 1개호의 관계를 확인하고, 매각되는 전유부분과 대지권을 정확히 특정해야 합니다.
- 임차인 실체. (주)기아자동차와 명칭이 불완전한 점유 기재가 동일 임차관계인지, 별도 임차인인지 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제. 점포 임차인의 사업자등록·인도 시점, 주거 이용 기재의 전입관계, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 분리. 제106호·제107호에 걸친 보증금 300,000,000원의 호실별 귀속, 임대차계약의 범위와 매수인 인수 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 낙찰가 외에 실제 인수할 보증금, 명도비용, 관리비 및 공부 정리 관련 비용을 반영하여 자금계획을 수립해야 합니다.
- 대지권 정리. 분할 전후 토지대장, 집합건축물대장, 등기부 및 명세서 정정 사항을 대조하고 공부 정리 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익. 유사 입지의 1층 점포 거래가격과 실질 임대수익을 조사하여 1,479,117,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 배당 우선순위. 국세·지방세 압류와 임차인 우선변제 가능성이 실제 배당에 미치는 영향을 재확인해야 합니다.
- 최종 서류. 매각기일 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 변경공고를 대조해야 합니다.
맺으며 — “36%까지 떨어졌다 ≠ 64% 싸게 산다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 35.84%입니다. 감정가 4,127,000,000원에서 최저가가 1,479,117,000원까지 내려왔으니 외형적인 할인 폭은 상당합니다. 그러나 가격이 크게 떨어졌다는 사실과 실제로 싸게 살 수 있다는 판단은 전혀 다릅니다.
말소기준 및 후순위 담보권의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 임차인 대항력 미상, 보증금의 호실별 귀속 불명확, 점유 기재 중복 가능성, 대지권 공부 미정리라는 중요한 변수가 남아 있습니다. 더욱이 실거래 시세와 검증된 임대수익이 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지도 확인되지 않습니다.
결론은 입찰 보류·권리 실사 우선입니다. 특히 임차인의 실질 보증금 인수액과 대지권 범위를 확정한 뒤 낙찰가를 포함한 총 취득비용을 실제 시장가치와 비교해야 합니다. 현재처럼 4회 유찰된 상업용 물건은 할인율보다 권리·점유·환금성 검증이 우선입니다. 매각으로 소멸할 권리는 분명하지만, 매수인의 최종 부담까지 확정된 것은 아닙니다.
