광주지방법원 2025타경34315. 광주 남구 봉선동 156, 봉선2로 81 소재 1층 107호 물건입니다. 감정평가 요항상 대상 건물은 ‘봉선동 가로수빌딩’ 내 1층 제106호 외 1개호로 조사됐고, 이용상태는 공실 및 소매점(기아자동차 봉선지점)입니다. 공부상 용도는 교습소로 표시됩니다. 이 물건은 아파트형 주거 물건이 아니라, 상업용 건부지 성격과 1층 상가 이용상태가 함께 보이는 집합건물입니다.
숫자만 보면 감정가 41.27억에서 최저가 23.11억까지 내려와 할인폭이 큽니다. 그러나 배당 구조는 단순하지 않습니다. 배당표상 총 채권액은 18,152,000,000원, 현재 회차 매각가 가정에서 채권자 배당은 2,285,608,800원, 미배당은 15,866,391,200원입니다. 신청채권자인 서광주농업협동조합의 청구액은 3,482,300,227원이나, 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 1층107호 |
| 등기상 표시 | 광주광역시 남구 봉선동 156 제1동 · 도로명주소 광주광역시 남구 봉선2로 81 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 상업용 집합건물 · 공실 및 소매점(기아자동차 봉선지점) |
| 소유자 | 유한회사승민도시개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,127,000,000원 / 2,311,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 3,482,300,227원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 채권이 배당을 흡수한다
등기 흐름상 2022.04.06. 서광주농업협동조합 근저당권이 말소기준으로 표시되어 있습니다. 다만 배당표에서는 2017년·2018년 선순위 근저당권 채권들이 앞에 서고, 현재 회차 최저가 2,311,120,000원에서는 집행비용 25,511,200원을 제외한 금액이 광주새마을금고 근저당권에 2,285,608,800원 배당되는 구조입니다. 그 뒤 순위 근저당권자와 신청채권자, 가압류 채권자는 모두 예상배당 0원입니다.
② 임차인·점유 확인 — 대항력 단정 불가
점유 관련 기재는 3건입니다. 보증금이 확인되는 항목도 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 “있다”가 아니라 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금이 없는 것처럼 단정하거나, 명도 리스크가 없다고 정리하면 안 됩니다.
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)기아자동차 | 106호,107호 | 300,000,000원 | 7,800,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 동차 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 2,311,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,511,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광주새마을금고 | 2,600,000,000원 | 2,285,608,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동운새마을금고 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 정주새마을금고 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 정주새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 | 260,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 방림신용협동조합 | 3,720,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 서광주농업협동조합 | 4,032,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 유한회사신우투자개발 | 900,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 유한회사신우투자개발 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 채연숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 18,152,000,000원 중 채권자 예상배당은 2,285,608,800원, 미배당은 15,866,391,200원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격 시나리오 — 유찰은 할인보다 구조 악화를 먼저 만든다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 56% | 2,311,120,000원 | 2,285,608,800원 | 15,866,391,200원 |
| 3회 유찰 시 | 39% | 1,617,784,000원 | 1,599,206,160원 | 16,552,793,840원 |
| 4회 유찰 시 | 27% | 1,132,448,800원 | 1,118,724,312원 | 17,033,275,688원 |
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 봉선동 소재 유안초등학교 북동측 인근, 봉선동 가로수빌딩 내 1층 물건입니다.
- 주위환경. 상업용 건물 및 아파트단지 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 대중교통정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상5층 건물입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 공용승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 되어 있습니다.
- 토지. 등고평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선, 노폭 약 15m 아스팔트포장도로에 접하고 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 전통상업보존구역이 기재되어 있습니다.
- 공부와 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. (주)기아자동차는 106호·107호 점유와 보증금 300,000,000원, 월차임 7,800,000원이 확인되나 전입·확정일자는 미상입니다.
- 주거 기재 확인. 주식회, 동차로 표시된 점유자는 주거 용도 기재가 있으나 보증금·전입·확정일자가 정리되지 않았습니다.
- 대지권 정리 확인. 대지권의 목적인 토지가 2017.03.16. 분할되어 면적이 2,772㎡로 변경됐고, 대지권 비율 변경 정리가 필요한 것으로 조사됐습니다.
- 배당 구조 확인. 신청채권자 서광주농업협동조합은 현재 회차·3회 유찰·4회 유찰 시나리오 모두 예상배당 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 상가형 집합건물은 관리비, 공용부분 부담, 당해세 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 공부상 교습소, 실제 공실·소매점 이용상태, 교육환경 보호구역 기재가 함께 있으므로 예정 업종과 충돌 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “56%”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 4,127,000,000원에서 현재 최저가 2,311,120,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 결론은 단순 저가 매수형이 아닙니다. 현재 회차에서도 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당권 배당으로 소진되고, 신청채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 점유자는 3건 모두 대항력 가능·미상으로 남아 있고, 대지권 비율 정리 이슈도 명시되어 있습니다. 가격은 낮아졌지만, 확인해야 할 항목은 줄지 않았습니다.
