수원지방법원 2024타경6017. 시흥시 장현동 시티프론트561더파이브 지하1층 비101호로, 사건상 용도는 ‘대지’로 표시되어 있고 감정평가 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 현 소유자 이연성은 2023.09.27. 거래가액 483,768,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 954,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2024.12.17. 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이고 매각으로 소멸합니다. 확인된 점유자는 김상열과 주식회사 에버그로우파트너스 2건인데, 전입일이 각각 2024.10.07., 2024.10.17.로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 명도 협의와 실제 임대차 내용은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6017 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 시청로 25, 지하1층비101호 (장현동,시티프론트561더파이브) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 이연성 · 2023.09.27. 소유권이전 · 거래가액 483,768,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 25,480,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 810,684,372원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.27. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 954,000,000원 |
| 공동담보 | 시티프론트561더파이브 지하1층 제비102호 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
처음에는 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐고, 2023.09.25. 주식회사퍼스트엠앤디 앞으로 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이후 2023.09.27. 이연성 앞으로 소유권이전과 국민은행 근저당 설정이 이어졌습니다. 경매에서 핵심이 되는 것은 바로 이 2023.09.27. 국민은행 근저당입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 없습니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 명도는 별개
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상열 | 시티프론트 561 The Five B01호 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에버그로우파트너스 | B02호 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 확인된 점유자는 2건입니다. 두 전입일 모두 말소기준인 2023.09.27.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 점유 상태와 실제 임대차계약 내용은 명도 일정에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 8회 유찰, 그러나 시세 판단 자료는 없다
감정가는 442,000,000원이고 현재 회차 최저매각가는 25,480,000원입니다. 현재 시나리오에 표시된 감정가 대비 비율은 5.76%입니다. 9회 유찰 시 17,836,000원, 10회 유찰 시 12,485,200원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
중요한 점은 실거래 시세 자료가 없다는 것입니다. 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실은 확인되지만, 이것만으로 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 특히 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이고 이미 8회 유찰됐다는 사실은 환금성·점유·물건 특성에 대한 시장의 보수적 평가 가능성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 858,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 954,000,000원 | 24,621,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 954,000,000원 중 24,621,360원이 배당되고, 미배당은 929,378,640원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 시흥시청 남측 인근으로, 주변에 근린생활시설·오피스텔·업무시설·관공서가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 건물은 지하3층·지상10층이고 본건은 지하1층 비101호입니다.
- 출입. 공부상 지하1층이지만 동측 접면도로를 통해 접근·진출입 가능한 주출입구가 지상1층에 소재합니다.
- 도로. 북측 약 25m, 남서측 약 12m, 동측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,977,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 반복 유찰 원인 확인. 8회 유찰됐다는 사실 자체가 핵심입니다. 현장 접근성·점포 가시성·공실 여부·실사용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 김상열과 주식회사 에버그로우파트너스의 실제 점유 범위와 임대차계약, 퇴거 의사를 확인해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 관리비 1,820,630원 미납 신고가 있으므로 관리주체에 현재 체납 총액과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 국민은행 근저당은 지하1층 제비102호와 공동담보로 설정되어 있으므로 관련 물건의 진행과 배당관계도 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 5.76%라는 수치만으로 적정가를 판단하지 말고 실제 임대료·매매사례·상가 공실과 환금성을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 투자”는 다른 문제
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리가 쉽습니다. 2023.09.27. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 확인된 점유자 2건은 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 권리 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 환금성과 현장성입니다. 감정가 442,000,000원이 8회 유찰돼 25,480,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 반복 유찰, 점유자 2건, 공용부분 관리비 1,820,630원 미납 신고까지 함께 보면 낙찰가보다 유찰 원인과 실제 활용 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 권리는 정리 가능하지만, 가격과 환금성은 현장 검증 전까지 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
