수원지방법원 2024타경6017. 시흥시 장현동 시티프론트561더파이브 지하1층 비102호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 이연성이 2023.09.27. 거래가액 496,767,600원에 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행이 채권최고액 954,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2024.12.17. 국민은행의 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 현황조사상 김상열은 2024.10.07., 주식회사 에버그로우파트너스는 2024.10.17. 전입신고가 확인되는데 모두 말소기준일인 2023.09.27.보다 뒤입니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력 없음으로 분류되어 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 두 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계와 실제 명도 상황은 매각물건명세서와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6017 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 시청로 25, 지하1층비102호 (장현동,시티프론트561더파이브) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 이연성 · 2023.09.27. 소유권이전 · 거래가액 496,767,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 501,000,000원 / 58,942,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 최저가 감정가 대비 11.76% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 810,684,372원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 2023.06.09. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 소유권보존이 있었으나 이미 말소됐고, 2023.09.25. 주식회사퍼스트엠앤디를 거쳐 2023.09.27. 이연성에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 국민은행의 채권최고액은 954,000,000원, 신청채권 청구액은 810,684,372원이며, 현재 최저가 기준 예상 배당으로는 채권 전액을 충족하지 못합니다.
② 임차·점유 — 실제 확인 2건, 대항력은 없다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상열 | 시티프론트 561 The Five B01호 | 2024.10.07 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 에버그로우파트너스 | B02호 | 2024.10.17 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 가격 구조 — 6회 유찰, 감정가의 11.76%
감정가는 501,000,000원인데 현재 최저매각가는 58,942,000원입니다. 6회 유찰을 거쳐 감정가의 11.76% 수준까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오상 7회 유찰 시 41,259,400원, 8회 유찰 시 28,881,580원까지 내려갑니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 이 사건의 가격 판단에서는 감정가 대비 큰 낙폭보다 6회 연속 유찰됐다는 시장 반응 자체를 더 무겁게 봐야 합니다. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이고 지하1층 물건이라는 점까지 감안하면, 응찰 전 실제 임대수요·공실 가능성·재매각 가능성을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,460,956원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 954,000,000원 | 57,481,044원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 58,942,000원 가정 시 국민은행 예상배당은 57,481,044원, 미배당액은 896,518,956원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 관리비 — 권리 인수 0원과 별개로 확인
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 규모이며 기본적인 급배수·위생·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 시흥시청 남측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·업무시설·관공서 등이 혼재하며, 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 접근성. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 공부상 지하1층이나 동측 접면도로를 통한 접근 및 진출입이 가능한 주출입구가 지상1층에 소재합니다.
- 도로. 북측 폭 약 25M, 남서측 폭 약 12M, 동측 폭 약 15M 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 3,645.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 2,977,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 6회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 단순 가격 하락보다 반복 유찰의 원인이 입지·점포 위치·공실·임대수요·점유관계 중 어디에 있는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 김상열과 주식회사 에버그로우파트너스 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 범위와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 2,063,670원 미납 신고가 있으므로 관리주체를 통해 현재 미납액과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당의 공동담보로 시티프론트561더파이브 지하1층 비101호가 기재돼 있습니다. 배당 및 채권잔액 판단 시 공동담보 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이고 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 실제 영업 가능 업종과 사용제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 신고서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 6회 유찰의 이유를 사야 한다”
이 사건의 권리분석 핵심은 어렵지 않습니다. 2023.09.27. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 확인된 두 점유자의 전입일은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 권리상 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 501,000,000원짜리 물건이 6회 유찰된 끝에 58,942,000원까지 내려왔다는 점은 별개의 문제입니다. 현재 가격이 감정가의 11.76%라는 사실보다 왜 그 가격에서도 시장의 선택을 받지 못했는지를 확인하는 것이 중요합니다. 여기에 공용부분 관리비 2,063,670원의 인수 가능성도 있습니다. 결론은 권리구조는 양호, 가격 판단은 보수적, 환금성 검증은 필수입니다.
