수원지방법원 2025타경506. 안산시 단원구 원시동 안산케이디티지식산업센터 10층 1016호입니다. 등기상 소유자는 연왕식이고, 2024년 5월 2일 거래가액 131,584,200원으로 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 신한은행 근저당권 93,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정·국 압류·현대캐피탈 가압류·추가 국 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.

임차인은 확인되지 않으며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 실질취득액은 최저매각가와 동일한 47,334,000원입니다. 다만 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)이고, 반월국가산업단지 내 지식산업센터라는 점 때문에 감정가 대비 할인율 하나만으로 가격 경쟁력을 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 없음. 별도의 보증금 인수 계산이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2024년 5월 2일 신한은행 근저당권 93,600,000원이며, 이후 경매개시결정과 압류·가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 가격 판단 — 34.3%라는 할인율만 보면 안 된다

감정가는 138,000,000원, 현재 최저매각가는 47,334,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 현재 비교 가능한 동일·유사 물건의 실거래 가격 수치가 제시되지 않았습니다. 따라서 4,733만원이 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다.

이 사건에서 확인할 수 있는 확실한 가격 신호는 이미 3회 유찰됐다는 사실입니다. 다음 회차 시나리오도 4회 유찰 시 33,133,799원, 5회 유찰 시 23,193,659원으로 내려가지만, 낙찰가가 낮아질수록 신한은행 등 채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 매수인 인수는 계속 0원이므로 실질취득액 자체는 각 회차의 매각가와 동일합니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,334,000원 가정)

현재 회차 가정에서 총 채권액 114,667,829원 중 46,081,988원이 배당되고, 미배당은 68,585,841원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시돼 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 원시동, 서해선 원시역 남서측 직선거리 약 500m 지점의 안산케이디티지식산업센터에 위치합니다. 인근은 반월국가산업단지 내 공장·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
• 교통. 대로변에 위치해 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있으며 북동측 근거리에 원시역이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의거해 파악됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 10층 1016호이며, 위생·급배수·승강기·냉난방·화재탐지기·스프링클러 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 공장용지, 평지·사다리형이며 서측 약 40m, 북측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반공업지역·반월국가산업단지·재생사업지구·성장관리권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,375,000원으로 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 현재 최저가 47,334,000원을 동일 건물·인근 유사 업무시설의 최근 거래와 비교해 실제 할인 여부를 확인해야 합니다.
• 3회 유찰 원인 확인. 가격 외에도 업무시설 수요, 공실 가능성, 관리비, 이용 제한 등 반복 유찰의 배경을 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
• 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정 당시 관계인 부재로 내부 상태가 건축물현황도와 탐문에 의해 파악됐습니다. 현 점유자와 실제 사용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 세금·배당 확인. 등기상 국의 압류가 2건 존재하고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았다고 명시돼 있으므로 실제 배당요구와 조세채권 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
• 관리비·시설비. 지식산업센터의 관리비 체납, 공용부분 비용, 냉난방·승강기 등 시설 관련 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 토지·용도 규제. 일반공업지역·국가산업단지·토지거래계약 허가구역 등 이용 및 거래 관련 제한 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 공고 내용을 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 가격 매력은 별개”

이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2024년 5월 2일 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 47,334,000원입니다.

하지만 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 입증되는 것은 아닙니다. 비교할 실거래 수치가 없고, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며 반월국가산업단지 내 지식산업센터입니다. 이 물건은 권리 인수보다 실제 거래가·임대수요·점유상태를 확인해 4,733만원이라는 가격이 시장에서 경쟁력이 있는지를 검증하는 것이 핵심입니다.