수원지방법원 2025타경506. 안산시 단원구 원시동 835 ‘안산케이디티지식산업센터’ 9층 905호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 현재 소유자는 연왕식이며, 2024.05.02. 소유권이전과 종전 신탁등기 말소가 접수됐고 거래가액은 133,768,700원입니다. 같은 날 신한은행 근저당 96,000,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2025.03.24. 임의경매개시결정과 2025.04.22., 2025.10.23. 두 건의 국세 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그래서 등기 권리 자체보다 중요한 변수는 현장 점유와 가격입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 관계인 부재로 내부이용상태도 건축물현황도와 탐문조사를 기초로 확인됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경506 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원시동 835 안산케이디티지식산업센터 9층 905호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 산단로 14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 연왕식 · 2024.05.02. 소유권이전 접수 · 거래가액 133,768,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 46,305,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 163,329,420원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.02. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2024.01.05. 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.05.02. 연왕식 명의 소유권이전 직후 같은 날 설정된 신한은행 근저당 96,000,000원이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 두 건의 국세 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 135,000,000원, 현재 최저매각가는 46,305,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 결과입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 포함되어 있지 않아, 현재 최저가나 실질취득액 46,305,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 46,305,000원 | 45,071,510원 | 50,928,490원 |
| 4회 유찰 시 | 32,413,499원 | 31,430,056원 | 64,569,944원 |
| 5회 유찰 시 | 22,689,449원 | 21,881,039원 | 74,118,961원 |
가격이 더 내려갈수록 등록 근저당 채권최고액 96,000,000원 중 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 신한은행의 미배당과 매수인의 인수는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,233,490원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 45,071,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 집행비용 추정액은 1,233,490원, 신한은행 배당은 45,071,510원으로 계산되어 등록 채권최고액 96,000,000원 대비 50,928,490원이 미배당됩니다. 신청채권 청구액은 163,329,420원이지만 이 배당 시뮬레이션의 채권액은 등기상 근저당 채권최고액 96,000,000원을 기준으로 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 원시동, 원시역(서해선) 남서측 직선거리 약 500미터 지점의 안산케이디티지식산업센터 내 물건입니다. 인근은 반월국가산업단지로 공장·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 대로변에 위치해 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 원시역이 있습니다. 서측 약 40미터, 북측 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 위생·급배수, 승강기, 냉난방, 화재탐지기, 스프링클러 설비가 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역이며 반월국가산업단지 재생사업지구, 국가산업단지, 성장관리권역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,375,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
- 환금성. 동일 건물 실거래 자료 없이 3회 유찰된 상태이므로 현재 최저가만으로 환금성을 긍정하기 어렵습니다. 근린시설·업무시설 성격의 수요와 동일 건물 유사 호실 거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 관계인 부재로 내부이용상태가 건축물현황도와 탐문조사에 의해 확인됐습니다. 실제 내부 상태와 사용현황을 입찰 전 점검해야 합니다.
- 실거래 대조. 감정가 대비 34.3%라는 숫자를 시세 할인율로 해석하지 말고, 안산케이디티지식산업센터 동일·유사 호실의 최근 매매와 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용 목적과 공부·현황을 대조해야 합니다.
- 조세·배당 확인. 후순위 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있으나, 배당표는 당해세와 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당요구와 조세채권 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가와 싼 가격은 같은 말이 아니다”
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2024.05.02. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 다른 문제입니다. 3회 유찰되어 최저가가 46,305,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 감정평가서상 임대관계는 미상이며 내부 상태도 관계인 부재로 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 점유·현황·환금성 확인이 승부처입니다. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수는 없습니다.
