수원지방법원 2025타경594. 시흥시 은행동 은계레이크파크 1층 107호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설(소매점)입니다. 등기부상 현재 소유자는 최강순이며 2023.07.19 소유권을 이전받았고 거래가액은 574,834,934원입니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 858,000,000원이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 66,353,000원입니다. 감정가 564,000,000원에서 6회 유찰된 결과라 숫자만 보면 크게 낮아졌지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 특히 감정평가서상 임대관계 미상이므로, 단순히 “감정가 대비 싸다”는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경594 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층 107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 최강순 · 2023.07.19 소유권이전 · 거래가액 574,834,934원 |
| 감정가 / 최저가 | 564,000,000원 / 66,353,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 737,325,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.07.19 국민은행 근저당
2022.10.12 시흥시 압류는 말소기준보다 앞서 설정됐지만, 2022.12.28 압류등기 말소가 확인됩니다. 이후 2023.07.19 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 2024년 이후 가압류들과 2025.05.01 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰, 그러나 실거래 기준점이 없다
현재 회차는 감정가의 11.76%인 66,353,000원입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 46,447,100원, 8회 유찰 시 32,512,969원으로 제시돼 있습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 66,353,000원 | 1,079,543,289원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 46,447,100원 | 1,099,090,883원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 32,512,969원 | 1,112,774,199원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각가가 낮아지는 만큼 채권자 미배당액은 오히려 커집니다. 현재 회차에서도 전체 채권액 1,144,301,935원 가운데 배당되는 금액은 64,758,646원이고, 미배당은 1,079,543,289원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,594,354원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 858,000,000원 | 64,758,646원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 36,981,303원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 25,722,674원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,628,040원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 7,377,326원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 10,460,147원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 104,132,445원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 1,594,354원을 제외한 64,758,646원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 1,079,543,289원이며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 대야동 은계중학교 남동측 인근이며, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(소매점)이며, 토지는 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 건물 남서측 약 12미터 내외, 남동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다. 토지 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 보증금, 전입·사업자등록 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 말소된 압류 원본 확인. 2022.10.12 시흥시 압류와 2022.12.28 해제·말소 관계를 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 만큼 단순 가격 외에 점유·공실·상권·수익성 등 반복 유찰의 원인을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 같은 건물 1층 108호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 배당 영향을 원본으로 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구 및 토지거래계약에관한허가구역 표시를 입찰 전 관련 기관 자료와 대조하세요.
맺으며 — “11.76%라는 숫자만으로 싸다고 결론낼 수 없다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 564,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 66,353,000원까지 내려왔다는 점입니다. 권리 구조만 보면 2023.07.19 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 가압류들은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다.
하지만 실거래 비교자료가 없고, 이용상태는 근린생활시설(소매점), 임대관계는 미상입니다. 따라서 이번 사건은 낮은 최저가 자체보다 점유·임대차와 실제 상가 가치 확인이 먼저입니다. 현재 회차 가격이 실제 시장가 대비 어느 위치인지를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
