수원지방법원 2025타경594. 경기도 시흥시 은행동 은계레이크파크 1층 108호입니다. 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설(소매점)이며, 본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조의 8층 건물입니다.
소유자 최강순은 2023년 7월 19일 거래가액 532,157,221원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행 명의로 채권최고액 858,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 여러 금융기관의 가압류가 이어졌습니다.
현재 최저매각가는 62,353,000원입니다. 감정가에 비하면 매우 낮은 금액이지만, 상가는 실제 임대수익과 공실, 점포의 위치 및 수요에 따라 적정가격이 달라집니다. 이 물건은 할인율보다 현재 임대상황과 실제 시장가격을 확인하는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경594 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층 108호 도로명주소: 경기도 시흥시 은계호수로 50 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 건물 내 1층 108호 |
| 소유자 | 최강순 · 2023.07.19 소유권 취득 |
| 과거 거래가액 | 532,157,221원 |
| 감정가 | 530,000,000원 |
| 최저매각가 | 62,353,000원 (6회 유찰) |
| 감정가 대비 최저가 | 11.76% |
| 신청채권자 | 주식회사국민은행 |
| 신청채권자 청구액 | 737,325,910원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.19 국민은행 근저당권 · 채권최고액 858,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 압류의 말소 여부가 중요하다
이 사건의 말소기준권리는 2023년 7월 19일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 858,000,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후 설정된 가압류 및 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
초기 신탁등기는 이미 말소됐으며, 신탁재산 귀속을 거쳐 현재 소유자 최강순에게 소유권이 이전됐습니다. 국민은행 근저당 이후 설정된 가압류는 중소기업은행, 농협은행, 한국무역보험공사, 삼성카드, 케이비국민카드 및 국민은행 등의 채권입니다. 이들 권리는 배당 부족 여부와 별개로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 11.76%, 그러나 시세 대비 할인은 미확인
감정가는 530,000,000원, 현재 최저매각가는 62,353,000원입니다. 6회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 감정가의 11.76% 수준입니다.
소유자의 과거 거래가액은 532,157,221원으로 기록돼 있습니다. 그러나 과거 취득가격은 현재 시장가격을 직접 증명하지 않습니다. 같은 건물 또는 인근의 유사한 1층 점포 실거래와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 과거 취득가액 | 532,157,221원 | 2023.07.19 거래가액 |
| 감정가 | 530,000,000원 | 경매 감정평가액 |
| 현재 최저가 | 62,353,000원 | 6회 유찰 · 감정가 11.76% |
| 7회 유찰 시 | 43,647,100원 | 감정가 8.24% 시나리오 |
| 8회 유찰 시 | 30,552,969원 | 감정가 5.76% 시나리오 |
향후 유찰 시 가격은 시나리오 금액이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 감정가 및 과거 거래가액은 현재 실거래 시세와 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,353,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정하면, 집행비용 추정액은 1,522,354원이고, 국민은행 근저당에 대한 예상배당은 60,830,646원입니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게 배분할 잔여액은 0원으로 산정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,522,354원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 858,000,000원 | 60,830,646원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 36,981,303원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 | 7,119,447원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 25,722,674원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비국민카드 | 11,628,040원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 7,377,326원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 10,460,147원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 국민은행 | 104,132,445원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 국민은행 근저당의 858,000,000원은 채권최고액으로 실제 확정채권액과 구분해야 합니다. 위 표는 제공된 배당 시뮬레이션을 따른 것이며 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가
현재 최저가에서 매각되더라도 신청채권자 국민은행의 청구액 737,325,910원은 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰로 매각가격이 하락하면 채권자 배당액은 더 줄어드는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 62,353,000원 | 60,830,646원 | 1,090,590,736원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 43,647,100원 | 42,461,452원 | 1,108,959,930원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 30,552,969원 | 29,603,016원 | 1,121,818,366원 | 0원 |
모든 회차는 해당 매각가격에 낙찰된다는 가정에 따른 배당 시뮬레이션입니다. 실제 낙찰가격과 배당결과를 확정하거나 예측하는 수치는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 대야동 소재 은계중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 아파트단지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 1층 108호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 및 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설(소매점)입니다. 주거용 아파트 또는 오피스텔로 가정해 시세를 비교해서는 안 됩니다.
- 도로. 건물 남서측 약 12m, 남동측 약 8m의 포장도로에 각각 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 1,535.2㎡, 공시지가는 3,399,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 지역·지구. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구· 과밀억제권역·상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다. 실제 업종 계획은 관련 제한사항과 대조해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성. 감정가 530,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저가가 62,353,000원까지 하락했습니다. 실제 공실률, 임대료와 인근 상가 거래가격을 확인하지 않으면 재매각 가능성과 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 점포의 실제 영업 여부와 점유자를 확인해야 합니다. 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 공실이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 상가 임대차 확인. 임대관계 미상이므로 사업자등록, 점유 개시일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부 등을 확인해야 합니다. 대항력과 인수 가능성은 이 자료를 확보한 뒤 판단해야 합니다.
- 선순위 압류 재확인. 2022.10.12 시흥시 압류와 2022.12.28 말소등기를 최신 등기부에서 대조해야 합니다. 이미 말소된 권리를 현재 인수채무로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 107호와 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 같은 건물 1층 107호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 본건 108호의 매각 범위와 공동담보 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 공부상 근린생활시설인 본건의 구분소유 범위, 대지권 및 감정평가 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 현재 상가 시세 검증. 감정가나 과거 거래가액을 현재 시세로 대체하지 말고, 유사한 위치·층·면적·용도의 상가 실거래가격을 확인해야 합니다.
- 임대수익 분석. 현재 또는 예상 임대료, 공실 가능성, 관리비와 유지비를 확인한 뒤 실제 투자수익을 계산해야 합니다.
- 체납 관리비. 관리사무소에서 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 점유자와 인도 가능 시점, 명도 절차 및 관련 비용을 사전에 검토해야 합니다.
- 최신 원본 확인. 매각기일 2026.09.29에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각정보를 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰 ≠ 시세보다 저렴”
은계레이크파크 1층 108호는 감정가 530,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가가 62,353,000원까지 하락한 상가입니다. 국민은행 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 과거 시흥시 압류 역시 말소등기가 확인됩니다. 배당 시나리오상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 임대관계가 미상이고 현재 실거래 비교가격도 확인되지 않습니다. 6회 유찰된 근린생활시설이라는 특성까지 고려하면, 감정가 대비 11.76%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론적으로 등기상 인수 위험은 제한적이지만, 점유·임대차와 시장가격은 미확인 상태입니다. 실제 점유관계, 임대수익, 유사 상가 거래가격 및 매각 범위를 확인한 뒤에야 최저가 62,353,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다. 추가 유찰 시 가격이 하락하더라도 이러한 확인사항이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
