수원지방법원 2025타경804. 시흥 배곧의 시흥배곧씨1호반써밋플레이스 108동 1층 비-101호로, 감정평가상 판매시설(상호명 ‘대상부동산’)로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 571,000,000원, 현재 최저매각가는 279,790,000원으로 2회 유찰됐습니다. 권리의 기준점은 2019.11.25 설정된 국민은행 근저당이며, 당시 채권최고액은 1,200,000,000원, 2025.03.05 변경등기에는 1,034,040,000원이 기재돼 있습니다.

등기상 눈에 띄는 후순위 권리는 2025.02.27 국의 압류와 2025.08.27 국민은행의 임의경매개시결정입니다. 둘 다 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2019.12.30 이문식 명의 근저당 330,000,000원은 2025.03.05 이미 말소됐고, 2023년 국의 압류 역시 같은 해 10월 해제돼 등기상 정리된 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리

말소기준권리는 2019.11.25 국민은행 근저당입니다. 이후 설정된 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이문식 근저당은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 제공된 등기내역에서 매수인이 등기상 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.

② 임차인 — 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 김대상의 전입신고일은 2023.03.27로 말소기준권리 2019.11.25보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 2,300,000원이며 2025.10.14 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.

③ 가격 자료 — 숫자는 크지만 직접 비교는 금물

단지명 기준 최근 거래 12건의 평균은 631,583,333원, 최저 563,000,000원, 최고 767,000,000원이며 최신 거래는 2026.07의 580,000,000원입니다. 그러나 이 거래들은 모두 84.99㎡이고 본건의 대상면적은 44.82㎡로 일치하지 않습니다. 더 중요한 것은 본건이 판매시설이라는 점입니다. 따라서 아래 실거래는 단지의 주거 거래 참고자료일 뿐, 본건 상가의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 279,790,000원 가정)

현재 최저가 279,790,000원 가정 시 국민은행 채권최고액 1,200,000,000원 중 275,072,940원이 배당되고 924,927,060원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

낙찰가가 내려갈수록 국민은행의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리구조에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지 않습니다. 즉 이 사건의 핵심은 채권자 부족액이 아니라 판매시설의 적정 낙찰가와 실제 영업·임대가치입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 건축물대장상 판매시설이며 현장에는 ‘대상부동산’ 상호가 표시돼 있습니다.
• 입지. 배곧라라초등학교 북동측 인근으로 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 포함한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서·북동측 약 40m 내외 도로, 남서·남동측 약 20m 내외 도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
• 토지. 정방형 평지이며 공동주택 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,410,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2019.06.28이며 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 폐문 등으로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장, 탐문조사 및 외부관찰에 의존해 실제와 다소 다를 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 김대상 보증금 30,000,000원·월세 2,300,000원, 전입 2023.03.27, 배당요구 2025.10.14를 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
• 확정일자·최우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않고 배당모형에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 별도로 점검해야 합니다.
• 판매시설 가치 확인. 아파트 실거래가가 아니라 동일 상권·동일 층·유사 면적 판매시설의 임대료와 거래가를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
• 현장 영업상태 확인. 감정 당시 ‘대상부동산’ 상호로 이용 중인 것으로 조사됐으므로 실제 영업 여부와 내부 상태를 확인하세요.
• 2회 유찰 원인 점검. 권리 인수보다 상가 가격·수익성·환금성 문제가 유찰 원인인지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 현황조사, 매각물건명세서, 건축물대장과 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증

이 사건은 등기만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2019.11.25 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸합니다. 임차인 김대상도 2023.03.27 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자판단의 중심은 권리보다 판매시설 가치에 있습니다. 감정가 571,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 279,790,000원까지 내려왔어도, 데이터에 포함된 563,000,000원~767,000,000원의 실거래는 모두 84.99㎡ 주거 거래이므로 본건 가격의 직접 근거가 될 수 없습니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요. 44.82㎡ 1층 판매시설의 실제 임대수익과 현장 영업상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.