수원지방법원 2025타경804. 시흥시 배곧동 시흥배곧씨1호반써밋플레이스 108동 1층 비-102호에 대한 임의경매입니다. 건축물대장상 용도는 판매시설이며, 소유자 오창훈 명의의 부동산에 국민은행 근저당권이 설정되어 있습니다. 국민은행이 경매를 신청했고, 이후 압류와 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 감정가와 최저가의 차이가 크다는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 상가는 같은 건물 안에서도 위치, 전면 노출, 출입 동선, 임차 수요, 실제 임대료에 따라 가치가 달라집니다. 이 물건은 상가 자체의 유효한 실거래 비교가 확인되지 않아 가격 판단을 별도로 진행해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경804 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 191 시흥배곧씨1호반써밋플레이스 108동 1층 비-102호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 19-13 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 건축물대장상 판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 2층 · 매각 대상 1층 비-102호 |
| 사용승인일 | 2019.06.28 |
| 소유자 | 오창훈 (2019.11.25 소유권이전) |
| 감정가 | 571,000,000원 |
| 최저매각가 | 195,853,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사국민은행 |
| 청구금액 | 1,034,040,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2019.11.25 국민은행 근저당권 |
| 매수인 인수 | 등기·배당 분석상 0원 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
말소기준은 2019.11.25 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후의 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 이문식 명의 후순위 근저당권은 2025.03.05 이미 말소되었으며, 앞서 설정됐던 국세 압류도 2023.10.25 말소되었습니다.
② 임차인·점유 분석 — 비-101호와 비-102호를 구분
확인된 임차 신고는 김대상에 관한 것으로, 기재된 점유 부분은 108동 1층 비-101호입니다. 경매 매각 대상인 비-102호와 호수가 다릅니다. 따라서 김대상을 비-102호의 확정적인 임차인으로 보거나, 그 보증금을 비-102호의 인수금액에 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 호수 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대상 |
비-101호 매각 대상과 상이 |
30,000,000원 | 2,300,000원 | 없음 | 미상 | 인수 제외 |
김대상 전입일 2023.03.27 · 배당요구일 2025.10.14. 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 기재된 점유 호수는 비-101호입니다. 위 임차 정보는 매각 대상 비-102호의 임차인으로 확정한 것이 아닙니다.
따라서 감정평가 기준 공실이라는 기재만으로 현재 명도 문제가 없다고 단정할 수 없습니다. 비-102호의 실제 영업 여부, 점유자, 임대차계약 및 점유권원을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%가 시세 대비 34.3%는 아니다
이 물건의 감정가는 571,000,000원, 현재 최저매각가는 195,853,000원입니다. 3회 유찰된 결과로 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 하지만 이는 과거 감정가를 기준으로 계산한 수치일 뿐, 현재 상가 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 571,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 195,853,000원 | 3회 유찰 · 감정가 34.3% |
| 매수인 인수액 | 0원 | 등기·배당 분석 기준 |
| 현재 최저가 기준 실질취득 | 195,853,000원 | 인수액 가산 기준 · 부대비용 제외 |
| 동일 상가 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
따라서 아파트 거래가로 계산된 최저가 대비 시세 비율 30.8%는 본 상가의 가격 판단에 사용할 수 없습니다. 이를 근거로 시세보다 저렴하다거나 높은 투자수익이 예상된다고 판단하는 것은 잘못된 비교입니다.
같은 건물의 상가 거래, 유사한 1층 판매시설의 거래사례, 개별 점포의 면적과 위치, 실제 임대료 및 공실 기간을 확인해야 합니다. 현재는 감정가 대비 낙찰 하한이 낮다는 사실만 확인되며, 현재 시장가격 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 195,853,000원 가정)
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 금액이 국민은행 근저당권에 배당되고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 것으로 계산되어 있습니다. 국민은행 채권은 전액 변제되지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,541,942원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 1,200,000,000원* | 192,311,058원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 195,853,000원 |
* 위 예상배당은 최초 근저당 채권최고액 1,200,000,000원을 기준으로 작성된 추정치입니다. 등기상 2025.03.05 변경된 채권최고액은 1,034,040,000원이며, 신청채권자 청구액도 1,034,040,000원입니다. 두 금액을 혼동해서는 안 되며, 실제 배당채권액은 변경등기와 채권계산서를 대조해야 합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
현재 회차의 최저가는 195,853,000원입니다. 추가 유찰을 가정한 최저가와 배당 추정치는 다음과 같습니다. 아래 수치는 제시된 회차별 시나리오를 그대로 사용한 것이며, 실제 다음 매각기일과 최저가는 법원의 매각공고로 확인해야 합니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% |
195,853,000원 | 192,311,058원 | 1,007,688,942원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 · 감정가 24% | 137,097,100원 | 134,377,741원 | 1,065,622,259원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 · 감정가 17% | 95,967,970원 | 93,840,547원 | 1,106,159,453원 | 0원 |
회차별 채권 배당 및 미배당은 최초 채권최고액 1,200,000,000원을 사용한 추정치입니다. 변경된 채권최고액 1,034,040,000원과 실제 채권계산서에 따라 미배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 0원은 제시된 권리분석 기준이며, 실제 점유·미납 관리비·우선채권 등은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 배곧동 배곧라라초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근 버스정류장의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 건물 부지는 북서측 및 북동측 약 40m 내외, 남서측 및 남동측 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다. 다만 대상 점포의 개별 전면 노출 및 출입 동선은 별도 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 2019.06.28 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 판매시설이며, '굽는계절' 상호 표시와 감정평가 기준 공실이라는 기재가 있습니다. 감정요항의 이용상태 설명과 현장조사 한계를 함께 고려하여 현재 영업 및 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며, 공시지가는 2,410,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한한다는 제한 내용이 기재되어 있습니다.
- 건축물 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 다만 폐문 등으로 내부구조와 실제 이용상태는 외부관찰 및 탐문 등에 의존한 부분이 있습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 9.09%입니다. 개별 상가의 실거래 비교와 임대수익이 확인되지 않아 해당 점포의 적정 매각가격과 환금성은 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 매각 대상은 108동 1층 비-102호입니다. 비-101호 공동담보 및 임차 정보를 혼동하지 않고, 등기부·건축물대장·현장 점포 표시를 대조해야 합니다.
- 최신 권리 확인. 국민은행 근저당권의 2025.03.05 채권최고액 변경과 공동담보 관계를 확인하고, 최신 등기 및 경매기록에 추가 변동이 없는지 점검해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 기준 공실이라는 기재와 판매시설 이용상태 설명을 대조하고, 현재 비-102호의 영업 여부·실제 점유자·임대차계약을 확인해야 합니다.
- 상가 시세 조사. 동일 건물 및 주변 유사 판매시설의 실거래를 확인해야 합니다. 아파트 거래평균 635,666,666원은 이 점포의 적정가격 산정에 사용해서는 안 됩니다.
- 임대수익 검토. 비-101호의 월세 2,300,000원을 비-102호의 실제 또는 예상 월세로 적용하지 말고, 비-102호 자체의 임대 가능성과 임차 수요를 확인해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 추정배당표의 최초 채권최고액과 변경된 채권최고액을 구분하고, 당해세·우선채권·배당요구 및 공동담보 관계를 최신 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 실제 승계 가능한 비용이 있는지 관리주체에 확인하고 총취득비용에 반영해야 합니다.
- 회차별 가격 판단. 현재 최저가 195,853,000원과 추가 유찰 시나리오는 상가 자체의 현재 시장가격이 확인된 후 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정하지 않아야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 법원의 최신 매각공고를 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 상가 시세의 34.3%”
수원지방법원 2025타경804는 감정가 571,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 195,853,000원까지 내려온 1층 판매시설입니다. 국민은행 근저당을 기준으로 등기상 후순위 권리는 소멸하며, 산정된 매수인 인수금액은 0원입니다.
그러나 권리 인수가 없다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개의 문제입니다. 제시된 실거래 사례는 면적과 용도가 다른 아파트 거래이므로 이 상가의 적정가격을 설명하지 못합니다. 또한 비-101호 임차인과 비-102호 점유관계를 구분해야 하며, 감정평가 기준 공실이라는 기재도 현재 점유상태를 보장하지 않습니다.
결론적으로 등기상 인수액은 0원이지만, 상가 시세와 점유 확인이 끝나기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 3회 유찰된 최저가 자체보다 중요한 것은 비-102호의 실제 시장가격, 임대 가능성, 명도비용과 취득 후 환금성을 확인하는 것입니다.
