매력지수 C등급 · 저가 매력은 있으나 재건축 폐쇄 상가와 인수권리로 환금성 검토가 필요한 물건
인수금액은 0원이지만 대지권 목적 토지 별도등기 인수, 출입 통제 재건축 예정, 임대관계 미상 등 상가 활용 리스크가 있어 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 광명 철산역 인근 근린시설이지만, 단순히 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 접근하면 위험합니다. 등기상 말소기준 이전 인수 가능 권리가 존재하고, 재건축 예정으로 건물 출입이 폐쇄된 상태입니다. 낙찰 후 실제 이용·임대 가능성을 확인해야 하는 상가형 경매입니다.
감정가 / 최저가
69,000,000원
최저 48,300,000원
유찰 횟수
1회
현재 매각가 70%
매수인 인수
0원
금전 인수액 기준
핵심지표
인수권리 有
대지권 별도등기 확인
수원지방법원 2025타경811. 광명시 철산동 파보레 2층137호 근린시설입니다. 철산역 인근 상업지역에 위치하고 있어 입지는 양호한 편이나, 현재 건물은 재건축 예정으로 출입구가 폐쇄되어 접근이 제한된 상태입니다. 권리분석에서 가장 중요한 부분은 일반적인 근저당·임차인보다 말소되지 않고 매수인이 확인해야 하는 권리입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경811 (강제경매)
소재지
경기도 광명시 철산동 261 파보레 2층137호
용도 / 위치
근린시설 · 일반상업지역 · 철산역 인근
소유자
파보레쇼핑몰재건축위원회
감정가 / 최저가
69,000,000원 / 48,300,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
박서현 / 258,700,000원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 인수금액보다 ‘권리 존재’ 확인
임차인은 확인되지 않습니다. 다만 매각물건명세서상 대지권 목적 토지 별도등기(을구 7번 구분지상권설정등기)는 매수인이 인수하는 권리로 표시되어 있습니다. 따라서 금액으로 계산되는 인수 부담은 0원이지만, 권리 자체가 없는 깨끗한 물건과는 다릅니다.
② 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
1,269,400원
1. 을구 1번 근저당 · 농업협동조합중앙회
31,200,000,000원
47,030,600원
2. 을구 3번 근저당 · 농업협동조합중앙회
84,000,000원
0원
3. 전세권 · 주식회사이랜드월드
329,406원
0원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
최저매각가 기준 선순위 근저당 배당 후에도 대규모 미배당이 남는 구조입니다. 인수금액은 0원이나, 선순위 권리와 별도등기 인수 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
매각대금 배분 (48,300,000원)
회차별 미배당 규모
유찰 후 가격이 내려가도 선순위 채권 미배당 구조는 지속됩니다.
③ 주요 리스크 분석
⛔ 재건축 예정·출입 통제 감정평가서에는 재건축 예정으로 모든 출입구가 폐쇄되어 출입이 통제된 것으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 즉시 영업·임대 가능한 일반 상가와 동일하게 보면 안 됩니다.
⚠️ 인수권리 존재 대지권 목적 토지 별도등기(을구 7번 구분지상권설정등기)는 매수인이 인수하는 권리입니다. 금전 인수액과 별개로 권리관계 확인이 필요한 물건입니다.
✅ 입지 장점 철산역 인근, 차량 접근 가능, 버스정류장 등 교통 여건은 양호한 편이며 일반상업지역에 위치합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
입지. 철산역 남서측 인근으로 공공시설·근린생활시설·아파트 등이 혼재한 노선상가지대입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 철산역이 위치해 대중교통 접근성이 양호합니다.
토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 시가지경관지구 등 지정 사항이 있습니다.
환금성. 상가 물건으로 재건축 진행 상황과 실제 사용 가능 여부가 가격 형성의 핵심 변수입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
별도등기 확인. 대지권 목적 토지 관련 인수 권리를 원본 등기와 함께 확인하세요.
재건축 확인. 출입 폐쇄 상태이므로 조합 진행 상황, 준공·철거 일정 확인이 필요합니다.
임대 가능성. 임대관계 미상이며 현재 상태에서 정상 영업 가능 여부를 점검해야 합니다.
가격 판단. 최저가 48,300,000원이라는 숫자보다 향후 활용 가능성과 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 상가보다 쓸 수 있는 상가인가”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 상가라는 점은 매력 요소입니다. 하지만 경매 상가는 가격보다 권리와 활용 가능성이 중요합니다. 대지권 관련 인수권리, 재건축 예정으로 인한 폐쇄 상태, 임대관계 미상이라는 요소가 겹쳐 있어 단순 저가 낙찰 관점으로 접근하기 어렵습니다. 입지는 합격, 가격은 매력, 활용성 검증은 필수인 물건입니다.
