수원지방법원 2025타경811. 광명시 철산동 파보레 비1층 193호, 용도는 근린시설이고 감정 이용상태상 판매및영업시설(기타소매시설)·근린생활시설로 기재된 집합건물입니다. 감정가는 557,000,000원, 1회 유찰되어 현재 최저가는 389,900,000원입니다. 겉으로 보면 감정가 대비 70%라 할인 폭이 있어 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 폐쇄된 재건축 예정 상가, 별도등기 인수, 그리고 선순위·후순위 채권이 대부분 미배당되는 구조입니다.
임차인 배열은 비어 있어 신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상, 그리고 재건축 예정으로 건물 출입구가 폐쇄되어 접근이 불가하다고 되어 있습니다. 따라서 이 물건은 주거용 아파트처럼 내부 확인과 명도 리스크를 단순하게 볼 수 없고, 상가 재건축·폐쇄 현황과 별도등기 인수 내용을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경811 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 비1층193호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태: 판매및영업시설(기타소매시설) 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 파보레쇼핑몰재건축위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 557,000,000원 / 389,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 박서현 / 258,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급 | 2026.07.04 · 수원지방법원 안산지원 광명등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 그러나 별도등기 인수
데이터상 말소기준은 2014.06.03 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 박서현 근저당권 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 이 물건을 “인수 0원 안전형”으로 보면 안 됩니다. 배당표상 금전 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서 비고에 대지권 목적 토지 별도등기 중 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 즉, 돈으로 바로 환산된 인수액은 0원이어도 권리 부담은 남습니다.
② 임차인·점유 — 신고 임차인은 없지만, 임대관계는 미상
제공 데이터의 tenants 배열은 비어 있으므로 신고된 임차인은 0명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다. 다만 감정요항의 기타참고사항에는 임대관계는 미상이라고 되어 있고, 재건축 예정으로 모든 출입구가 폐쇄되어 접근이 불가하다는 점이 함께 기재되어 있습니다.
③ 배당표 — 매각가 389,900,000원 대부분이 선순위로 소진
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,258,600원 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 31,200,000,000원 | 383,641,400원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 230,400,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 이태수 | 62,608,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 농협은행 주식회사 | 258,700,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 153,600,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 박서현 | 280,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 박서현 | 230,000,000원 | 0원 |
| 갑구 21번 경매개시결정 · 김성태 | 258,700,000원 | 0원 |
| 갑구 23번 경매개시결정 · 박서현 | 258,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 389,900,000원 기준, 집행비용 6,258,600원을 제외한 383,641,400원이 농업협동조합중앙회 근저당권에 배당되는 구조입니다. 총 채권액 32,932,708,000원 중 예상 배당은 383,641,400원, 미배당은 32,549,066,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 회수 구조는 더 나빠진다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 389,900,000원 | 383,641,400원 | 32,549,066,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 272,930,000원 | 268,308,980원 | 32,664,399,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 191,051,000원 | 187,576,286원 | 32,745,131,714원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광명시 철산동 소재 7호선 철산역 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공공시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 철산역이 위치하여 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 판매및영업시설(기타소매시설) 및 근린생활시설입니다. 아파트가 아니라 상업용 집합건물로 보아야 합니다.
- 현황. 재건축 예정으로 모든 출입구가 폐쇄되어 출입이 통제되었습니다. 감정평가는 건축물현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰 시 참고가 필요합니다.
- 토지. 일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 13,640,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 인수 확인. 대지권 목적 토지 별도등기 중 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 명세서 문구를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. notes에 갑구 6번 가등기(담보가등기) 종류 확인 필요 경고가 있습니다. 등기 원본과 말소 이력을 함께 대조해야 합니다.
- 세금 압류 리스크. 국세·지방세 압류 7건 경고가 있으며, 당해세 해당 시 0순위 차감으로 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 현장 접근성. 재건축 예정으로 출입구가 폐쇄되어 출입이 통제된 상태입니다. 내부 상태, 관리비, 점유·사용관계 확인 난도가 높습니다.
- 실거래 부재. 제공 데이터에 실거래 비교값이 없습니다. 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문이 필요합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저
이 물건은 임차인 신고가 없고 배당표상 금전 인수액도 0원입니다. 하지만 그 한 줄만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권 목적 토지 별도등기 중 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 되어 있고, 재건축 예정으로 출입구가 폐쇄되어 현황 접근도 제한됩니다. 여기에 국세·지방세 압류 경고, 담보가등기 확인 필요, 대규모 미배당 구조가 겹칩니다. 결론은 권리·현황을 원본으로 해소하기 전까지 보수적으로 접근해야 하는 C급 물건입니다. 최저가가 낮아진 것이 장점이 아니라, 확인해야 할 리스크가 많아 낮아진 것으로 보는 편이 안전합니다.
