수원지방법원 2025타경51849. 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 1층105호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태에서는 근린생활시설 용도로 사용 가능한 호실이며 감정 기준시점인 2025.03.12. 당시 공실로 조사됐습니다. 감정가는 960,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 161,347,000원입니다.
권리관계의 중심은 2022.08.24. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 정원천의 가압류, 유에스아이제삼차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51849 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 1층105호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 용도로 사용 가능 · 2025.03.12. 당시 공실 |
| 소유자 | 주식회사삼원에이스 |
| 감정가 / 최저가 | 960,000,000원 / 161,347,000원 |
| 유찰 | 5회 · 감정가 대비 16.81% |
| 청구액 | 4,351,846,152원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.05.26. 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.08.24. 주식회사다솜이앤지를 거쳐 주식회사삼원에이스로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2023.11.29. 정원천 가압류, 2025.03.06. 임의경매개시결정, 2025.03.25. 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 없다
| 성명 | 표시 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양승제 | 201호 | 2023.04.24 | 170,000,000원 | 157,570,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 양승제가 201호로 기재되어 있으며 전입일은 2023.04.24.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권의 2022.08.24.보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 또한 이번 매각 대상 표시는 1층105호이므로, 조사된 201호 점유관계와 대상 호실의 일치 여부는 입찰 전에 원문으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 16.81%지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가 161,347,000원은 감정가 960,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 현재 시장가 대비 할인율을 같은 것으로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 161,347,000원 | 16.81% | 1,431,711,858원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 112,942,900원 | 11.76% | 1,479,438,301원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 79,060,030원 | 8.24% | 1,512,763,051원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 161,347,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,058,858원 |
| 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,440,000,000원 | 158,288,142원 |
| 가압류 · 정원천 | 150,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,590,000,000원 중 예상 배당액은 158,288,142원이고, 미배당액은 1,431,711,858원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 관리비·현황 리스크
감정평가상 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층·지상5층이며 105호 외 호실이 함께 조사됐습니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·소화전 설비가 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기시흥경찰서 서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m 내외, 남측 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 809.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·성장관리권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,798,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 장현노블레스 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 105호 현황 재확인. 감정 기준시점에는 공실이었으나 현황조사에는 201호 양승제 기록이 있으므로 대상 호실의 실제 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2022.10.~2024.5. 부과분까지 미납 관리비에 대한 배당요구가 있으므로 관리주체에 체납액과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지이고 감정평가상 호실은 근린생활시설 용도로 사용 가능한 것으로 조사됐으므로 실제 이용·영업 가능 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 대비 할인”과 “시세 대비 할인”은 다르다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.24. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 현황조사에 기재된 양승제 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
문제는 가격 판단입니다. 5회 유찰로 최저가가 161,347,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없기 때문에 이 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수 없습니다. 여기에 2022.10.~2024.5. 부과분까지의 미납 관리비 배당요구와 대상 호실의 실제 점유상태 확인도 남아 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 실거래 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
