수원지방법원 2025타경51849. 경기도 시흥시 장곡동 장현노블레스 2층 201호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사삼원에이스이며, 2022.12.01 거래가액 838,148,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 3,600,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
권리관계에서 눈에 띄는 것은 말소기준보다 앞선 2022.10.04 시흥시 압류입니다. 날짜만 보면 선순위처럼 보이지만, 이 압류는 2022.10.31 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 떠안을 선순위 압류로 볼 수 없습니다. 이후 정원천 가압류와 경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51849 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 2층 201호 · 도로명 경기도 시흥시 인선길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 용도 이용 |
| 소유자 | 주식회사삼원에이스 · 2022.12.01 소유권이전 · 거래가액 838,148,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 4,252,000,000원 / 1,020,905,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도인 주식회사우리은행) / 4,351,846,152원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.01 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소, 임차인은 후순위
2022.10.04 시흥시 압류가 말소기준보다 먼저 존재했지만 2022.10.31 해제되어 말소됐다는 점이 중요합니다. 2022.12.01 우리은행 근저당이 현재의 말소기준이고, 2023.11.29 정원천 가압류 150,000,000원, 2025.03.06 임의경매개시결정, 2025.03.25 국 압류는 그 이후 권리입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양승제 | 201호 · 주거 | 2023.04.24 | 170,000,000원 | 157,570,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 양승제의 전입일은 2023.04.24로 말소기준일 2022.12.01보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없고, 보증금 170,000,000원을 낙찰자가 대항력 있는 임차보증금으로 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요한 상태입니다.
③ 가격 — 감정가의 24%지만, ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 4,252,000,000원, 현재 최저매각가는 1,020,905,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 4회 유찰로 감정가에서 약 76% 내려온 상태입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세 값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,020,905,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,609,050원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,600,000,000원 | 1,008,295,950원 |
| 3. 가압류 · 정원천 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,750,000,000원 중 예상 배당 1,008,295,950원, 미배당 2,741,704,050원입니다. 집행비용은 12,609,050원으로 계산되어 있고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 현황 — 201호~205호가 격벽 없이 ‘우리의원’으로 일체 사용
매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 201호~205호 각 호실은 격벽 없이 일체로 ‘우리의원’으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 다만 건축물현황도에 의해 복원 가능한 것으로 조사되어 있습니다. 감정평가 이용상태에서도 관련 호실은 근린생활시설 용도로 ‘우리의원’으로 이용 중이라고 확인됩니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기시흥경찰서 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m 내외, 남측 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적 809.0㎡·공시지가 1,798,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 점검. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만, 최근 실거래 시세 비교 없이 ‘저가’로 단정하지 마세요.
- 일괄사용 상태 확인. 201호~205호가 격벽 없이 하나의 의원으로 사용 중이라는 현황과 복원 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 양승제는 201호에 전입된 실제 임차인 1명이며 대항력은 없지만, 현황상 의원 사용과 임차인 기재 내용은 현장에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 선순위 압류 오인 주의. 2022.10.04 시흥시 압류는 말소기준보다 빠르지만 2022.10.31 이미 해제·말소됐습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 2,741,704,050원 발생하더라도 제공된 배당 시뮬레이션상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 사용구조는 단순하지 않다”
이 사건에서 가장 중요한 권리 결론은 명확합니다. 말소기준은 2022.12.01 우리은행 근저당이고, 임차인 양승제의 전입은 그 이후인 2023.04.24입니다. 선순위처럼 보이는 시흥시 압류도 이미 2022.10.31 말소됐기 때문에 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단까지 쉬운 것은 아닙니다. 현재 최저가는 1,020,905,000원으로 감정가 4,252,000,000원의 24.01%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 이 수치만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 4회 유찰, 근린생활시설 이용, 201호~205호의 격벽 없는 일체 사용이라는 현황까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”이라는 권리상 장점과 “다회유찰·일괄사용·시세 확인 필요”라는 가격·현황 리스크를 분리해 판단해야 하는 사건입니다.
