수원지방법원 2025타경57279. 수지구청 북동측 인근의 수지포레스트 5층 504호로, 감정평가상 복층구조 오피스텔입니다. 감정가 199,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가는 139,300,000원입니다. 그러나 이 사건은 유찰률보다 임차인의 대항력과 미배당 보증금이 먼저입니다. 말소기준은 2020.10.22. 박영복의 가압류 285,000,000원이고, 박준희와 박동건의 전입은 그보다 앞섭니다.
특히 박준희는 임차보증금 175,000,000원, 임대차계약일자·주민등록일자 2020.07.30, 점유개시일자 2020.08.18이며 임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기의 확정일자는 2025.03.31. 경정등기로 2020.07.30.으로 정리돼 있고, 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가를 매각가로 놓은 예상배당에서 박준희에게 136,549,800원이 배당되고 38,450,200원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 85-28 수지포레스트 5층 504호 · 도로명 포은대로 468-9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 24.89㎡ · 복층구조 · 지상9층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김정설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 139,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준인 박영복 가압류 이후의 한돌 가압류, 현재 강제경매개시결정, 진솔이앤지 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 박준희의 임차권은 등기 시점이 아니라 그보다 앞선 전입·점유와 대항력 유지 여부가 핵심입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 취지가 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계는 두 사람을 따로 봐야 한다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준희 전유부분 전부 · 주거 | 2020.07.30 점유개시 2020.08.18 | 175,000,000원 | 2020.07.30 2025.03.31 경정 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
| 박동건 현황조사 확인 | 2020.07.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 봐야 한다
수지포레스트의 비교 실거래 표본은 4건이며 평균 198,750,000원, 최신 거래는 2023.06. 200,000,000원입니다. 다만 대상 전용면적은 24.89㎡인 반면 비교 표본은 19.49㎡·20.42㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최신 표본 시점도 매각기일과 시차가 있어 이 금액을 대상 호실의 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 19.49㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2023.01 | 20.42㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2023.01 | 20.42㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 20.42㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 198,750,000원 |
표면 최저가 139,300,000원은 비교 평균의 70.1%지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트 근거로 쓰면 안 됩니다. 박준희가 전액 배당받지 못하는 구조이므로 매수인은 미배당 보증금을 인수하고, 낙찰가를 더 낮추면 그만큼 인수 부족분이 커집니다. 따라서 박준희만 놓고 보면 실질취득 기준은 약 175,000,000원 수준으로 수렴합니다. 여기에 박동건의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,750,200원 |
| 1. 임차인 박준희 보증금 | 175,000,000원 | 136,549,800원 |
| 2. 가압류 · 박영복 | 285,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한돌 | 187,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 청구 | 345,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 진솔이앤지 | 204,014,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 박준희 보증금 중 38,450,200원이 배당되지 않아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박동건 보증금이 확인되지 않아 위 인수액이 전체 위험의 상한이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 각 호 오피스텔로 이용 중이며 복층구조입니다. 대상 건물은 철근콘크리트구조 지상9층입니다.
- 입지. 용인시 수지구 풍덕천동 수지구청 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 죽전역(단국대), 신분당선 수지구청역과 노선버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 사다리형 주상용 토지이며 공시지가 3,323,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·비행안전제3구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방·소화·엘리베이터·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 수지포레스트는 14세대이며 사용승인 시점은 2019.11.01입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박준희 미배당 인수. 현재 회차 예상 인수액 38,450,200원을 최저가와 분리해서 보지 말고, 보증금 175,000,000원 수준의 실질취득 구조로 판단해야 합니다.
- 박동건 임대차 원본 확인. 전입 2020.07.16은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 경위가 확인되기 전에는 추가 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 박준희 관계 확인. 임차권자와 경매 채권자 명단에 동일 이름이 확인되므로 임대차계약, 보증금 지급자료와 관계인 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 확정일자 경정 확인. 임차권등기의 확정일자는 2025.03.31. 경정등기에서 2020.07.30.으로 정리돼 있습니다. 등기 원문과 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 직접비교 주의. 대상은 24.89㎡, 비교 표본은 19.49㎡·20.42㎡입니다. 198,750,000원 평균을 대상 호실의 확정 시세로 쓰지 마세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 현황조사상 임차관계가 존재하므로 현재 점유자와 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”가 아니라 “175,000,000원 수준 + 미상 위험”
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 199,000,000원에서 최저가 139,300,000원으로 내려온 숫자입니다. 박준희는 말소기준보다 앞선 전입·점유를 갖고 있고 보증금 175,000,000원 중 배당되지 않는 부분을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그래서 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 떨어져도 박준희 기준의 실질취득 부담은 보증금 수준으로 수렴합니다.
더 중요한 것은 박동건입니다. 전입일은 2020.07.16으로 더 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 비교 실거래 평균 198,750,000원과 최신 거래 200,000,000원은 실질취득 기준보다 높지만 면적이 대상과 맞지 않고 거래 시점에도 시차가 있습니다. 따라서 이 사건을 “최저가가 낮아 시세보다 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 결론은 가격 할인보다 임차인 확인이 먼저인 C등급 위험관리형 물건입니다.
