⚠️ 보증금 인수 79,645,180원 🏢 오피스텔 5층 504호 📉 2회 유찰 · 최저가 49%

수원지방법원 2025타경57279. 용인시 수지구 풍덕천동 수지포레스트 5층 504호입니다. 감정가는 199,000,000원이지만 2회 유찰되면서 최저매각가는 97,510,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 등기부에는 2020년 전입한 임차인 박준희의 보증금 175,000,000원과 주택임차권등기가 존재합니다. 해당 임차권은 가압류보다 앞서 성립한 대항력을 기초로 하기 때문에, 등기 자체의 말소와 별개로 보증금 미배당 잔액을 낙찰자가 부담할 수 있습니다.

특히 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 가압류의 말소 여부보다 임차보증금 인수와 실제 취득원가를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2020.10.22 박영복의 가압류(청구금액 285,000,000원)입니다. 이후 주식회사한돌 및 주식회사 진솔이앤지의 가압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 신탁등기와 강제경매개시결정 중 일부는 이미 말소된 상태입니다.

또한 박준희는 임차권자이면서 현재 강제경매개시결정의 채권자로도 나타납니다. 관계인 여부와 채권의 중복 또는 별도 존재 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다. 이러한 사정만으로 가장임차인이라고 단정하거나 보증금 인수액을 0원으로 처리할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 확정 인수와 미상 위험을 구분

확인되는 실명 임차 관련 인물은 박준희와 박동건, 2명입니다. 박준희의 임차권 경정등기는 동일 권리에 관한 정정으로 보아 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

박준희의 임차권등기는 2024.10.04 설정되었고, 2025.03.31 확정일자가 경정되었습니다. 경정 내용은 확정일자를 2020.07.30으로 바로잡은 것입니다. 따라서 이를 새로운 임차인 또는 새로운 175,000,000원 보증금으로 더하지 않습니다.

보증기관의 대위변제·승계 신고는 확인되지 않습니다. 박준희에 관한 권리 중복도 보증기관 승계가 아니라 동일 임차권등기의 경정으로 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

수지포레스트의 실거래 표본은 전용 19.49~20.42㎡로, 이 사건 전용 24.89㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 또한 거래 시점은 2022~2023년입니다. 따라서 아래 금액은 과거의 참고 거래일 뿐, 현재 504호의 직접적인 적정 시세로 확정할 수 없습니다.

표면 최저가 97,510,000원은 위 과거 거래 평균의 49.1%입니다. 그러나 이는 매수인이 추가로 부담할 임차보증금을 제외한 수치입니다. 현재 회차의 예상 인수액을 더하면 실제 경제적 부담은 177,155,180원이 됩니다.

실질취득액은 과거 거래 평균 198,750,000원보다 낮지만, 서로 면적이 다른 표본이고 거래도 오래되었습니다. 이 차이를 현재 시세 대비 확정적인 할인이나 수익으로 해석할 수 없습니다. 특히 현재 시점의 동일 면적 실거래가 확인되지 않아 가격 메리트에 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,510,000원 가정)

집행비용은 매각대금 기준 추정치입니다. 위 배당은 박준희 보증금에 우선 배당하는 가정이며, 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 박준희에 대한 경매 청구액과 임차보증금의 채권관계도 별도 확인이 필요합니다. 실제 배당순위와 금액은 배당표 확정에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 취득원가는 거의 그대로

이 물건의 핵심은 낙찰가가 내려갈수록 박준희에게 배당되는 돈이 줄고, 낙찰자가 인수할 보증금이 늘어나는 구조라는 점입니다. 매각대금만 보면 유찰이 유리해 보이지만 실질취득액은 크게 줄지 않습니다.

현재 회차의 최저가 97,510,000원이 4회 유찰 시 47,779,900원까지 내려가더라도, 예상 실질취득액은 177,155,180원 → 176,260,038원으로 소폭만 감소합니다. 인수액이 반대 방향으로 늘어나기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 수지구 풍덕천동 수지구청 북동측 인근. 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 수인분당선 죽전역, 신분당선 수지구청역, 노선버스 정류장이 인근에 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2019.11 준공된 14세대 규모의 수지포레스트. 철근콘크리트구조 지상 9층 건물이며 대상은 5층 504호 복층형 오피스텔입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·소화설비, 엘리베이터와 주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 남서측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 준주거지역·성장관리권역이며 상대보호구역, 비행안전제3구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정사항이 있습니다. 해당 규제의 구체적인 적용 범위와 거래 영향은 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 유지보수 비용은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 14세대 규모의 오피스텔이며 확보된 거래사례는 과거 4건입니다. 대상 호실과 거래 표본의 전용면적도 일치하지 않아 매도가격과 처분기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 박준희의 보증금 175,000,000원, 우선변제 예상액 95,354,820원 및 매수인 인수 예상액 79,645,180원을 구분하여 검토하세요. 매각물건명세서에 명시된 인수조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 박동건의 법적 지위. 2020.07.16 전입 사실 외에 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다. 박준희와의 관계, 독립된 임대차 여부, 실제 점유자를 확인하세요.
• 박준희의 채권관계. 임차권자와 경매개시 채권자로 등장하므로 임차보증금 채권과 경매 청구채권의 관계, 배당요구 및 권리신고 내용을 원본으로 대조하세요. 관계인 또는 가장임차인 의심만으로 권리를 배제해서는 안 됩니다.
• 실질취득 기준. 현재 회차 177,155,180원, 추가 유찰 가정에서도 176,000,000원대의 실질취득액이 유지됩니다. 낙찰가만 낮춰 입찰 수익성이 개선된다고 판단하지 마세요.
• 시세 재검증. 2022~2023년 전용 19.49~20.42㎡ 거래를 전용 24.89㎡인 본건의 현 시세와 직접 동일시하지 마세요. 동일 면적의 최신 실거래와 실제 매도 가능가격을 확인하세요.
• 명도와 비용. 임차권등기가 있는 오피스텔로서 실제 점유 및 보증금 반환관계에 따라 인도 절차가 달라질 수 있습니다. 체납 관리비, 세금, 추가 소송비용과 취득부대비용도 따로 점검하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류·감정평가서와 매각기일 변동 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가 ≠ 49% 취득가격”

수지포레스트 504호는 감정가 199,000,000원에서 최저매각가 97,510,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 매각물건명세서에 명시된 박준희 임차보증금 인수조건 때문에 실질취득액은 약 1.77억원으로 올라갑니다. 추가 유찰이 발생해도 인수보증금이 늘어나 실제 총부담은 크게 줄지 않습니다.

더구나 박동건이라는 보증금 미상의 전입자가 있고, 비교 가능한 실거래는 대상 호실과 면적이 다르며 2022~2023년의 과거 사례입니다. 따라서 현재 자료만으로 확정적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 권리 위험이 크고, 표면 할인율만으로는 입찰 매력을 설명할 수 없는 고위험 오피스텔입니다. 박준희의 인수액과 박동건의 권리관계를 확정하고, 동일 면적의 최신 실거래를 확보하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.