수원지방법원 2025타경57279. 용인 수지구 풍덕천동 수지포레스트 5층 502호, 감정평가상 복층구조 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준은 2020.10.22 박영복의 가압류 285,000,000원입니다. 그 뒤의 한돌 가압류, 현재 강제경매개시결정, 진솔이앤지 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위보다 앞서 존재한 임차관계입니다.
박동건은 2020.07.16 전입과 확정일자를 갖추고, 보증금이 170,000,000원입니다. 현재 최저가 139,300,000원에서 집행비용 2,750,200원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 136,549,800원이고, 남는 33,450,200원은 매수인 인수입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 커져 실질취득비용은 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 85-28 수지포레스트 5층 502호 · 도로명 포은대로 468-9 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 복층구조 · 대상면적 24.89㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상9층 건물 내 5층 · 2019.11.01 준공 |
| 소유자 | 김정설 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 139,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.10.22 박영복 가압류입니다. 그러나 박동건은 그보다 앞선 2020.07.16 전입·확정일자를 갖췄고, 임차권등기도 2024.10.17 마쳤습니다. 매각으로 임차권등기 자체는 소멸하더라도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박동건 | 2020.07.16 / 2020.07.16 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 33,450,200원 인수 |
| 박준희 | 2020.07.30 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 |
실제 확인되는 임차인은 2명입니다. 2025.03.25의 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 기존 박동건 임차권등기의 경정으로, 계약일을 2020.06.20 1차·2022.07.09 2차로 정정한 내용입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 172,750,200원+로 봐야 한다
수지포레스트 비교 거래는 4건, 평균 198,750,000원, 최신 거래는 2023.06의 200,000,000원입니다. 현재 최저가 139,300,000원만 놓으면 비교 평균의 70.1%지만, 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 박동건 인수액 33,450,200원을 더한 실질취득 172,750,200원이 가격 비교의 출발점입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 19.49㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2023.01 | 20.42㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2023.01 | 20.42㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 20.42㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 198,750,000원 |
알려진 인수액만 더한 현재 실질취득 172,750,200원은 비교 평균 198,750,000원의 약 86.9%, 최신 거래 200,000,000원의 약 86.4%입니다. 다만 이 수치를 곧바로 “시세보다 싸다”로 해석하면 위험합니다. 대상면적은 24.89㎡인데 비교 거래는 19.49㎡·20.42㎡로 면적이 일치하지 않고, 실제 거래월도 2022.11~2023.06입니다. 박준희의 보증금도 미상이라 실질취득 상단이 아직 닫혀 있지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 박동건 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 139,300,000원 | 33,450,200원 | 172,750,200원 |
| 2회 유찰 시 | 97,510,000원 | 74,645,180원 | 172,155,180원 |
| 3회 유찰 시 | 68,257,000원 | 103,371,626원 | 171,628,626원 |
위 실질취득은 각 회차 낙찰가와 박동건의 데이터상 예상 인수액을 합산한 값입니다. 박준희의 보증금 미상 위험은 포함하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,750,200원 |
| 1. 임차인 박동건 보증금 | 170,000,000원 | 136,549,800원 |
| 2. 가압류 · 박영복 | 285,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한돌 | 187,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 박준희 | 345,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 진솔이앤지 | 204,014,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 139,300,000원이 집행비용과 박동건 임차보증금 배당으로 소진됩니다. 박동건의 보증금 부족분 33,450,200원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수지구청 북동측 인근. 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 인근에 수인분당선 죽전역(단국대), 신분당선 수지구청역 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 복층구조 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·소화·엘리베이터·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역, 평지·사다리형 주상용 토지이며 남서측·남동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술) 등이 포함되며 공시지가는 3,323,000원/㎡입니다.
- 환금성. 수지포레스트는 14세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 대상면적 24.89㎡와 비교 거래면적이 일치하지 않아 가격 비교의 정밀도는 제한됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 139,300,000원이 아니라 박동건 인수 33,450,200원을 더한 172,750,200원 이상을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 박준희 보증금 확인. 2020.07.30 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 계약서·점유관계·매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 박동건 배당 변동 확인. 배당액이 줄면 인수액은 늘어납니다. 실제 배당표 확정 전에는 33,450,200원을 고정 상한으로 보지 마세요.
- 유찰 효과 재계산. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 떨어져도 박동건 인수액이 커져 알려진 실질취득은 170,000,000원대에 머뭅니다.
- 실거래 면적 차이. 대상은 24.89㎡지만 비교 거래는 19.49㎡·20.42㎡입니다. 198,750,000원 평균을 동일면적 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 및 최신 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “1.7억대 실질취득+미상 임차”
이 물건의 표면 숫자는 감정가 199,000,000원에서 한 번 유찰된 최저가 139,300,000원입니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론은 달라집니다. 박동건의 보증금 170,000,000원이 낙찰대금에서 전액 변제되지 않아 현재 회차 기준 33,450,200원을 매수인이 인수하고, 알려진 실질취득비용은 172,750,200원이 됩니다.
여기에 2020.07.30 전입한 박준희의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험 자체가 아직 미상입니다. 비교 거래 평균 198,750,000원보다 알려진 실질취득이 낮기는 하지만, 비교 거래의 면적이 대상과 다르고 실제 거래월도 2022.11~2023.06입니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 임차관계 확인이 먼저인 C등급 위험관리형 물건입니다. 최저가가 더 내려가더라도 박동건 인수액이 반대로 늘어나는 만큼, “유찰 = 싸짐”이라는 공식도 그대로 적용되지 않습니다.
