수원지방법원 2025타경57279. 용인시 수지구 풍덕천동 수지포레스트 5층 502호, 전용 24.89㎡의 복층형 오피스텔입니다. 현재 최저매각가격은 감정가의 약 49%에 해당합니다. 표면적인 할인율만 놓고 보면 눈길을 끌지만, 이 사건은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금을 확인하는 것이 핵심입니다.
등기부에는 박동건 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 박동건은 2020.07.16. 전입 및 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2020.10.22. 박영복 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권에 대해 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
또한 현황조사에 등장하는 박준희는 말소기준 이전인 2020.07.30. 전입자로, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 경매 신청채권자와 동일한 이름으로 관계인 또는 가장임차인 가능성이 제기되지만, 이것만으로 임차권의 실재 여부나 대항력을 확정할 수는 없습니다. 박동건의 확정된 인수위험과 박준희의 미확정 위험을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 85-28 수지포레스트 5층 502호 도로명: 경기도 용인시 수지구 포은대로 468-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 24.89㎡ · 복층구조 · 지상 9층 중 5층 |
| 소유자 | 김정설 (단독소유) |
| 감정가 | 199,000,000원 |
| 최저매각가 | 97,510,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매 신청채권자 | 박준희 · 청구금액 345,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.22. 갑구 5번 박영복 가압류 · 285,000,000원 |
| 주요 임차권 | 박동건 · 보증금 170,000,000원 · 을구 1번 주택임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.10.21. |
| 용도지역 | 준주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 문제
박영복의 가압류 285,000,000원과 주식회사한돌의 가압류 187,000,000원, 이번 강제경매개시결정 및 주식회사 진솔이앤지의 가압류는 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 박동건 임차보증금의 미배당분은 소멸 권리와 구분해야 합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되었으며, 과거의 강제경매개시결정 등기도 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명 파악, 보증금 위험은 별개
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박동건 전유부분 전부 · 주거 |
2020.07.16. 2020.07.16. |
170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 |
부족분 인수 74,645,180원 |
| 박준희 현황조사 |
2020.07.30. 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 위험 미상 |
박동건의 2025.03.25. 임차권 경정등기는 기존 을구 1번 임차권의 계약일자를 정정한 기록으로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 파악된 임차인은 박동건·박준희 2명입니다. 다만 두 사람이 각각 독립된 임대차관계를 갖는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 49% 낙찰가보다 1.72억 실질취득이 중요하다
수지포레스트의 확인된 거래 표본은 아래와 같습니다. 평균 거래금액은 198,750,000원, 최신 거래는 2023.06. 200,000,000원입니다. 다만 이 거래들은 전용 19.49~20.42㎡이고, 경매 대상은 24.89㎡이므로 직접적인 동일 면적 비교가 아닙니다. 거래 시점도 오래되어 현재 시세라고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 19.49㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2023.01 | 20.42㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2023.01 | 20.42㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 20.42㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 표본 평균 | 상이 | 4건 | 198,750,000원 |
최저가 97,510,000원은 위 거래 평균의 약 49.1%이지만, 이것은 실질취득을 반영하지 않은 숫자입니다. 박동건의 인수금액을 반영하면 172,155,180원으로, 표본 평균의 약 86.6%에 해당합니다. 그러나 면적과 거래시점이 달라 이 비율을 그대로 할인율이나 확정 수익여력으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,155,180원 |
| 1. 박동건 임차보증금 | 170,000,000원 | 95,354,820원 |
| 2. 가압류 · 박영복 | 285,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한돌 | 187,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 박준희 | 345,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 진솔이앤지 | 204,014,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 추정 배당입니다. 집행비용 2,155,180원 및 임차인 박동건 배당 95,354,820원으로 매각대금이 소진됩니다. 일반채권자 배당액은 0원이며, 박동건 미배당액 74,645,180원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 및 별도 임차인 권리는 확정 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당이 감소하고, 그만큼 매수인 인수금액은 증가합니다. 따라서 보증금 인수와 낙찰가를 합한 실질취득은 보증금 수준에서 사실상 고정되는 성질이 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 97,510,000원 | 74,645,180원 | 172,155,180원 |
| 3회 유찰(34%) | 68,257,000원 | 103,371,626원 | 171,628,626원 |
| 4회 유찰(24%) | 47,779,900원 | 123,480,138원 | 171,260,038원 |
실질취득 = 예상 낙찰가 + 박동건의 예상 미배당 보증금입니다. 회차별 차이는 추정 집행비용 등의 영향이며, 실제 부담액은 배당결과에 따라 달라집니다. 박준희 관련 추가 위험 및 취득 부대비용은 제외되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 용인시 수지구 풍덕천동 수지구청 북동측 인근. 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수인분당선 죽전역, 신분당선 수지구청역 및 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 2019년 준공된 철근콘크리트구조 지상 9층 건물의 5층 오피스텔이며 복층구조입니다. 급배수·난방·소화·엘리베이터·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 관련 지정이 있습니다. 공시지가 3,323,000원/㎡, 건축물 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 14세대 규모로 대단지보다 비교 거래 확보와 매수층 판단이 어려울 수 있습니다. 동일 면적 최근 거래가 확인되지 않은 점이 가격 평가의 중요한 제약입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 유찰에 따른 명목가격 하락보다 임차보증금 인수구조를 우선 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박동건 보증금 인수. 을구 1번 임차권등기와 매각물건명세서 원본을 대조하고, 보증금 170,000,000원 및 배당요구·배당순위·잔액 인수조건을 재확인하세요.
- 박준희 임차관계. 전입 2020.07.30.의 실제 점유, 임대차계약, 보증금 지급, 확정일자 및 신청채권자와의 동일인·관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 중복·경정등기. 박동건의 2025.03.25. 경정등기를 별도 보증금으로 합산하지 말고, 기존 임차권의 계약일자 경정사항으로 확인하세요.
- 실질취득 중심 입찰. 현재 97,510,000원의 최저가가 아닌 172,155,180원의 실질취득을 출발점으로 취득세·관리비·명도비용 등을 별도 계산하세요.
- 실거래 재검증. 거래 표본 19.49~20.42㎡와 대상 24.89㎡의 면적 차이 및 거래시점 차이를 보정한 최신 유사매물을 확인하세요.
- 점유·명도. 박동건 임차권과 현황조사상 박준희의 점유관계를 대조하고, 인도 가능 시점과 명도 협의 부담을 점검하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 체납 관리비, 당해세 및 우선배당 가능 채권을 확인하여 예상 배당과 인수금액이 달라질 가능성을 점검하세요.
- 신탁·등기 이력. 과거 신탁등기 말소 이력과 현재 등기상 권리관계를 대조하고, 최종 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가는 반값, 실질취득은 반값이 아니다”
수지포레스트 502호의 핵심은 감정가 대비 49%라는 최저가에 있지 않습니다. 임차인 박동건의 보증금 170,000,000원 중 배당받지 못하는 부분을 매수인이 인수한다는 점입니다. 현재 최저가를 기준으로 실질취득은 172,155,180원이고, 추가 유찰에서도 보증금 부족분이 증가하므로 총취득부담은 크게 낮아지지 않습니다.
여기에 박준희의 전입·보증금·점유관계가 명확하지 않고, 비교 실거래 역시 면적과 거래시점이 달라 현재 적정 시세를 확정하기 어렵습니다. 낮은 최저가만 보고 낙찰받기에는 권리와 가격 양쪽에서 미확정 요소가 큽니다. 최우선 과제는 박준희의 임차권 성립 여부와 추가 인수액을 확인하고, 대상 면적의 현재 시세를 재검증하는 것입니다.
결론: 가격 할인율보다 보증금 인수와 추가 임차위험이 우선입니다. 현재는 적극 입찰보다 권리관계 확인을 선행해야 하는 고위험 검토 물건입니다.
