🔥 16.81% ✅ 인수 0원 ⚠️ 5회 유찰 🏢 공실 많음
수원지방법원 2025타경53031. 소유자는 주식회사지뜨이며, 2022.12.12 소유권보존 후 설정됐던 부안수산업협동조합 2,208,000,000원 및 고흥군수산업협동조합 6,000,000,000원의 근저당권은 2023.12.28 이미 말소됐습니다. 현재 경매상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.11.25 시흥세무서장 관련 압류이고, 그 뒤 2025.04.28 서울보증보험 주식회사 298,523,020원의 가압류와 2025.08.11 강제경매개시결정이 이어집니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 감정평가상 공부상 용도는 제1종 및 제2종근린생활시설이고 외벽에는 노래방으로 표시돼 있으나 폐문 등으로 내부 이용상황은 미상입니다. 임대관계 역시 미상이고, 지뜨프라자 건물은 공실이 많아 수요성 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53031 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 6층605호 |
| 등기부 도로명 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종 및 제2종근린생활시설 · 외벽 노래방 표시 · 내부 이용상황 미상 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 10층건 내 6층 605호 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 60,841,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 청구액 | 298,523,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 별도등기는 확인
2022.12.22 설정된 부안수산업협동조합과 고흥군수산업협동조합의 근저당권은 2023.12.28 일부해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 경매상 말소기준으로 제시된 2024.11.25 압류 이후 서울보증보험 주식회사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 5회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 60,841,000원으로 감정가 362,000,000원의 16.81%입니다. 다음 시나리오에서는 6회 유찰 시 42,588,700원, 7회 유찰 시 29,812,089원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 60,841,000원 | 16.81% | 239,177,158원 |
| 6회 유찰 시 | 42,588,700원 | 11.76% | 257,100,917원 |
| 7회 유찰 시 | 29,812,089원 | 8.24% | 269,647,549원 |
실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 직접 비교할 수 없습니다. 특히 감정평가서가 지뜨프라자 건물의 공실이 많다고 명시하고 있어, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 5회 유찰이라는 결과 자체도 현재까지 감정가와 시장 수요 사이에 큰 간극이 있었음을 보여주는 중요한 확인 지점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,841,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,495,138원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 59,345,862원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 298,523,020원 중 59,345,862원이 배당되고 239,177,158원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 시화MTV거북섬 내 아파트·근린생활시설·숙박시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량진입 및 주정차가 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 제1종 및 제2종근린생활시설이며, 외벽에는 노래방으로 표시돼 있으나 폐문 등으로 내부 이용상황은 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층건 내 6층 605호로, 위생·급배수·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역에 해당합니다. 토지이용은 상업용이고 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측·서측·동측으로 도로에 접하고, 대로2류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 감정평가서에는 지뜨프라자 건물의 공실이 많아 수요성을 재확인해야 한다고 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 이용상태 확인. 외벽에는 노래방 표시가 있으나 폐문으로 내부 이용상황이 미상입니다. 현장 방문으로 실제 영업·공실 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지에 매립목적 변경금지 관련 별도등기가 있으므로 원문과 이용 제한 내용을 확인해야 합니다.
- 공실 리스크 확인. 지뜨프라자 자체에 공실이 많다고 평가돼 있으므로 주변 상가 수요와 동일 건물 공실 상황을 직접 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교 자료가 없어 최저가 60,841,000원이 시장가 대비 얼마나 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 관련 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “16.81%라는 숫자보다 공실과 실제 수요가 먼저다”
이 사건은 감정가 362,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 60,841,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 등기부상 과거 근저당은 이미 말소됐고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 물건은 공부상 제1종 및 제2종근린생활시설이고 노래방 표시가 있으며 내부 이용상황과 임대관계가 미상입니다. 여기에 건물 자체의 공실이 많다는 감정평가 의견과 대지권 목적 토지의 별도등기까지 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 실제 점유·수요·공실·용도 활용 가능성·별도등기를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
