🏷️ 최저가 63,697,000원 🛡️ 인수 0원 📉 5회 유찰 📊 감정가의 16.81%
수원지방법원 2025타경53031. 시흥시 정왕동 지뜨프라자주건축물제1동 6층 606호입니다. 등기상 소유자는 주식회사지뜨이고, 2022.12.22 설정됐던 부안수산업협동조합·고흥군수산업협동조합 근저당은 2023.12.28 각각 말소됐습니다. 현재 권리 흐름에서 기준이 되는 것은 2024.11.25 시흥세무서 압류입니다. 이후 서울보증보험 주식회사의 298,523,020원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 권리가 단순하다고 해서 물건 자체가 단순한 것은 아닙니다. 감정평가상 공부 용도는 제1종 및 제2종근린생활시설이고 외벽에는 노래방으로 표시되어 있으나 폐문 등으로 내부 이용상황은 확인되지 않았습니다. 같은 건물은 공실이 많다고 평가됐고, 임대관계도 미상입니다. 여기에 대지권 목적 토지에 별도등기까지 있어, 입찰 전 확인해야 할 핵심은 권리 인수보다 실사용 가능성·임대수요·환금성·토지 이용 제한 쪽에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53031 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 6층606호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종 및 제2종근린생활시설 · 외벽 노래방 표시 · 내부 이용상황 미상 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 6층 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 63,697,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 298,523,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 등기부상 2022.12.22 설정된 부안수산업협동조합 채권최고액 2,208,000,000원과 고흥군수산업협동조합 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당은 2023.12.28 이미 말소됐습니다. 이후 2024.11.25 시흥세무서 압류가 말소기준이 되고, 2025.04.28 서울보증보험 주식회사 가압류 298,523,020원과 2025.08.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 379,000,000원, 현재 최저매각가는 63,697,000원입니다. 5회 유찰되면서 현 최저가는 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 44,587,900원, 7회 유찰 시 31,211,529원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 63,697,000원 | 236,372,566원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 44,587,900원 | 255,137,702원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 31,211,529원 | 268,273,299원 |
다만 이 사건에는 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 감정평가에서 건물의 공실이 많고 수요성을 다시 확인하라고 명시한 만큼, 낮은 최저가는 환금성 리스크와 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,697,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,546원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 62,150,454원 |
| 갑구 4번 · 서울보증보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,697,000원 가정 시 집행비용 1,546,546원을 제외한 62,150,454원이 서울보증보험 주식회사 가압류 채권에 배당되고, 236,372,566원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래중학교 북서측 근거리에 위치하며, 시화MTV거북섬 내 아파트·근린생활시설·숙박시설·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제1종 및 제2종근린생활시설이며 외벽에는 노래방으로 표시돼 있으나 폐문 등으로 내부 이용상황은 미상입니다.
- 건물 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 제형에 가까운 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 남측·서측·동측 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역이며, 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 환금성. 감정평가에서 지뜨프라자 건물은 공실이 많아 수요성을 재확인하라고 명시했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 이용상태 확인. 외벽은 노래방 표시지만 내부는 폐문 등으로 확인되지 않았습니다. 현장 상태와 실제 사용 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 공실·임대수요 확인. 감정평가 자체가 건물 내 공실이 많다고 지적했습니다. 동일 건물의 공실 현황과 실제 임대수요를 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지에 매립목적 변경금지 별도등기가 있으므로 등기 원문과 이용 제한 범위를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 16.81%까지 내려온 가격만 보지 말고 반복 유찰의 원인을 물건 상태·수요·용도·운영 가능성과 함께 점검해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 별도등기 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험 물건”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고, 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 감정가 379,000,000원에서 5회 유찰돼 63,697,000원까지 내려온 배경을 무시할 수 없습니다. 감정평가에는 건물 내 공실이 많고 내부 이용상태가 미상이라고 기재돼 있으며, 대지권 목적 토지에는 매립목적 변경금지 별도등기도 있습니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 이 물건의 핵심은 금전 인수보다 실제 이용 가능성·수요성·환금성·토지 제한 확인입니다.
