부동산임의경매

2025타경53340 · 안산지원 · 근린시설
철근콘크리트조 91.960㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

181,300,000원 1억 8,130만 감정가 259,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

06-30

안산지원 10:30

입찰 보증금

1,813만원

최저가의 10% · 18,130,000원

실거래 대비

▲ 64.8% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 1건 평균 1.10억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 근린시설 권리관계가 복잡하고 임차인 대항력 판단이 끝나지 않아 저가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.

가격 최저가 181,300,000원은 감정가 259,000,000원의 70%이나 실질 가격 판단은 명도·임대관계 확인 이후 필요
자금 최저가 기준 10% 입찰보증금 약 18,130,000원 · 인수권리 0원(확정 임차인 인수 별도 확인 필요)
리스크 임차인 2명 확인, 1명은 대항력 가능·미상이며 국세·지방세 압류와 선순위 권리 검토 필요

한 줄 평 최저가만 보면 감정가 대비 70%로 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 권리와 점유 확인입니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하나, 과거 설정된 전세권·임차권과 현재 점유자 중 대항력 가능·미상 부분이 남아 있어 현장 확인 없는 입찰은 위험합니다.

감정가 / 최저가

259,000,000원

최저 181,300,000원

최저가 비율

70%

1회 유찰

인수 위험

확인 필요

임차인 2명

핵심지표

임차·점유

대항력 미상

수원지방법원 2025타경53340. 안산시 단원구 고잔동 아이즈빌투오피스텔 1층 102호 근린시설입니다. 소유자는 고하나이며 2021년 7월 23일 설정된 별내농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류·압류·근저당권은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 물건은 단순한 후순위 정리형이 아닙니다. 과거 순위의 전세권과 임차권, 현재 조사된 점유자가 존재해 낙찰 후 인도 과정과 권리 확인이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경53340
소재지	경기도 안산시 단원구 고잔동 527-3 아이즈빌투오피스텔 1층102호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 식당 이용 중(건축물대장상 제2종근린생활시설 골프연습장 표기)
소유자	고하나
감정가 / 최저가	259,000,000원 / 181,300,000원
신청채권자	농업협동조합자산관리회사 · 청구금액 846,855,645원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리되지만 선순위 확인 필요

말소기준권리: 2021.07.23 별내농업협동조합 근저당권(채권최고액 960,000,000원)입니다. 그 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 그 이전의 전세권·근저당권·임차권 등은 매수인 부담 여부를 별도 검토해야 합니다.

② 임차인 및 점유 분석

점유자	용도	보증금	판단
문형영	주거	미상	대항력 가능·미상 전입일·보증금 미상
홍순미	주거(임차권등기)	20,000,000원	대항력 판정 미상 임차권등기 존재

⚠️ 임차인 리스크 문형영은 보증금과 전입 정보가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 홍순미는 20,000,000원 임차보증금 임차권등기가 확인되며, 실제 배당·인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,338,200원
안산농업협동조합 근저당	280,000,000원	177,961,800원
후순위 권리 전체	19,024,319,977원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당 변화

유찰 시 매각가는 낮아지지만 미배당 채권은 계속 크게 남습니다.

⛔ 주의 포인트 낙찰가격이 낮아져도 선순위 권리·점유 문제는 별도입니다. 특히 국세·지방세 압류가 존재하여 당해세 해당 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·용도 분석

입지. 안산시청 남측 인근으로 근린생활시설·공원·업무시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 업무시설 밀집 지역으로 접근성은 무난합니다.
용도. 감정평가상 식당 이용 상태이며, 건축물대장상 골프연습장 표기로 용도 확인이 필요합니다.
환금성. 중심상업지역 위치이나 근린시설은 업종·임차수요에 따라 환금성이 달라집니다.

⑤ 입찰 체크리스트

점유 확인. 문형영 점유자의 전입·보증금 여부를 반드시 확인하세요.
임차권 검토. 홍순미 임차권등기의 배당 및 인수 여부를 원본 서류로 확인하세요.
용도 확인. 건축물대장과 실제 이용상태 차이를 확인하세요.
세금 확인. 국세·지방세 압류가 당해세인지 확인이 필요합니다.
현장 확인. 내부 현황과 실제 영업 여부를 확인하세요.

맺으며 — “70% 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 저렴해 보입니다. 하지만 근린시설 경매에서 중요한 것은 할인율이 아니라 점유·임차·선순위 권리 정리입니다. 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 대항력 가능성이 있는 점유와 과거 임차권등기가 있어 확인 없는 입찰은 위험합니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 권리 확인이 끝난 뒤 판단해야 하는 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

70% 최저가보다 먼저 봐야 할 것 — 안산 아이즈빌투오피스텔 102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리되지만 선순위 확인 필요

② 임차인 및 점유 분석

③ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)

④ 입지·용도 분석

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “70% 가격보다 권리가 먼저다”

사건 개요

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-19	유찰	2억 5,900만원
2	2026-06-30	대기	1억 8,130만원