수원지방법원 2025타경53340. 안산시 단원구 고잔동 아이즈빌투오피스텔 1층 103호의 근린시설 경매입니다. 소유자는 고하나이고, 2021.07.23. 소유권을 취득한 날 별내농업협동조합 앞으로 채권최고액 960,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 근저당, 안산시 압류, 별내농업협동조합 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
다만 권리분석을 “인수 0원” 한 줄로 끝내기는 어렵습니다. 현황조사에는 문형영이 102호 점유인으로 나타나는데, 이 사건 주소는 103호입니다. 전입신고일과 보증금, 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 문형영을 이 사건 103호의 대항력 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 완전히 무관하다고 단정할 수도 없습니다. 현장 점유관계와 매각물건명세서의 호수 기재를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53340 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-3 아이즈빌투오피스텔 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 운동시설(골프연습장), 감정평가 기준 마트 이용 |
| 소유자 | 고하나 |
| 감정가 / 최저가 | 896,000,000원 / 627,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 846,855,645원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 말소기준권리 | 2021.07.23. 별내농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2021.07.23. 을구 16번 별내농업협동조합 근저당입니다. 해당 근저당은 2025.08.08. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.09.17. 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 말소기준 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하므로, 선순위 등기권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력 단정 금지
| 점유인 | 기재 부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문형영 | 102호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
문형영은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 현황조사상 점유인입니다. 다만 102호로 기재되어 이 사건 103호의 실제 임차인 수를 확정하기 어렵습니다. 특히 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 보증금 인수 여부를 계산할 근거도 부족합니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있지만, 점유관계 확인은 별도로 끝내야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 627,200,000원으로 감정가 896,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 근린시설의 실거래 자료가 없어 최근 시세와의 직접 비교는 불가능합니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실을 곧바로 시세보다 저렴하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 627,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,672,000원 |
| 1. 을구 16 근저당 · 별내농업협동조합 | 960,000,000원 | 618,528,000원 |
| 2. 을구 18 근저당 · 경기신용보증재단 | 99,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 13 가압류 · 별내농업협동조합 | 31,569,977원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 627,200,000원 가정 시 집행비용 8,672,000원을 제외한 618,528,000원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 1,090,569,977원 중 618,528,000원이 배당되어 미배당액은 472,041,977원입니다. 이 미배당 채권 자체는 배당표상 매수인 인수액으로 잡히지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시청 남측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 공원, 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 현재 이용. 건축물대장상 운동시설(골프연습장)로 표기되어 있으나 감정평가 기준 마트로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕이며 외벽은 석재타일 붙임, 내벽은 인테리어마감, 창호는 새시창 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재관련설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 진입로에 접하고 동측으로 공영주차장에 접합니다.
- 토지. 장방형 업무시설 및 근린생활시설 부지이며 공시지가는 2,430,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며 내부현황 등은 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호 실제 점유자 확인. 현황조사의 문형영은 102호로 기재돼 있으므로 103호 현장 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 자료 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 확인 전에는 대항력 가능성을 배제하지 마세요.
- 용도 차이 확인. 건축물대장상 골프연습장과 감정평가상 마트 이용의 차이가 실제 사용·인허가·임대에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 627,200,000원은 감정가의 70%지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서 말소기준 근저당도 전액 배당되지 않지만 미배당 자체가 배당표상 매수인 인수액으로 계산되지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 실제 가치
이 사건은 감정가 896,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 627,200,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2021.07.23. 별내농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 구조 자체는 비교적 명확합니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 현황조사에 등장하는 문형영은 102호로 기재돼 있고 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상입니다. 사건 목적물 103호의 실제 점유와 연결되는지부터 확인해야 합니다. 가격도 마찬가지입니다. 실거래 자료가 없는 근린시설이므로 감정가의 70%라는 숫자는 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 이 물건의 결론은 등기권리는 소멸형, 점유는 미확정, 가격은 시세 확인 전 판단 보류입니다.
