수원지방법원 2025타경53437. 안산시 단원구 성곡동 아티스큐브2차 17층 1727호로, 감정평가상 업무용 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 노바코리아주식회사는 2024.10.28 매매를 원인으로 거래가액 271,700,000원에 취득했고, 2024.11.22 여수수산업협동조합 명의 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가는 91,238,000원으로 감정가 266,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자 자체는 시세 할인율이 아닙니다. 확인 가능한 거래가액 271,700,000원은 2024.10.28 소유권 취득 당시의 등기 거래가액으로, 2026년 현재 시장가를 대신할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리보다도 현재 시세와 환금성 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53437 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브2차 17층 1727호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층 / 지상28층 · 사용승인일 2023.10.25 |
| 소유자 | 노바코리아주식회사 · 2024.10.28 매매 · 거래가액 271,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 91,238,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수수산업협동조합 / 308,031,371원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.11.22 여수수산업협동조합 근저당권입니다. 같은 원인일자의 후순위 근저당권, 중소벤처기업진흥공단·경기신용보증재단의 가압류, 경매개시결정 및 안산시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 1번 근저당권은 2025.10.28 확정채권양도를 원인으로 2025.11.05 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐지만, 권리의 기준일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KIM IN SON | 1727호 | 2025.05.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| SHEK IULIIA | 1727호 | 2025.05.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 2명이며, 두 사람 모두 전입일이 2025.05.01로 말소기준권리인 2024.11.22보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입관계만으로는 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계 및 실제 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 점검 — 34.3% 유찰가를 곧바로 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 91,238,000원입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 최저가 + 인수액 기준 실질취득액도 91,238,000원입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 63,866,599원, 5회 유찰 시에는 44,706,619원으로 내려갑니다.
다만 현재 시점의 동일 건물·동일 용도 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 확인 가능한 등기 거래가액은 소유자가 2024.10.28 취득할 당시의 271,700,000원으로, 현재 시장가격을 직접 나타내는 자료가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,238,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,042,284원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 여수수산업협동조합 | 360,000,000원 | 89,195,716원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사티에프인베스트 | 265,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 172,030,622원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 54,496,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 851,727,318원 중 예상 채권자 배당액은 89,195,716원, 미배당액은 762,531,602원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다. 배당 부족액은 크지만 현재 권리구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무용 오피스텔로 이용 중입니다. 주변도 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집한 일반적인 상업지대입니다.
- 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 “남안선JC” 서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 20m 중로, 남동측으로 폭 약 8m 보행자도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지(시화국가산업단지)·산업단지기타(반월특수지역)·성장관리권역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 2,661,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로는 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 업무용 오피스텔의 최근 매매 및 임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차관계 재확인. KIM IN SON, SHEK IULIIA의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유상태를 매각물건명세서 및 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 명도. 두 점유자 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없으나 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도 및 명도 절차는 별도 고려가 필요합니다.
- 세금 배당. 2026.03.24 안산시 압류가 등기돼 있습니다. 등기상 후순위로 소멸하지만 당해세 등 실제 조세채권의 배당 우선순위는 매각 전 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 아티스큐브2차 제22층 제2216호가 공동담보로 기재돼 있으므로 채권 잔액과 공동담보 관계를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 업무용 오피스텔 환금성. 반복 유찰과 업무용 이용상태를 함께 고려해 실수요·임대수요와 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.11.22 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 임차인 2명은 모두 2025.05.01 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 담보권·가압류·압류 역시 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 266,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 91,238,000원까지 내려왔지만, 현재 시장을 보여주는 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 현재 시세보다 싼지 여부는 확인되지 않았습니다. 과거 등기 거래가액 271,700,000원과의 격차만으로 현재의 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 “인수 위험은 낮지만, 다회 유찰된 업무용 오피스텔의 현재 시세와 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것”입니다.
