수원지방법원 2025타경53437. 안산시 단원구 성곡동 아티스큐브2차 22층 2216호, 감정평가상 업무용 오피스텔입니다. 소유자는 노바코리아주식회사이며 2024.11.22. 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 270,700,000원입니다. 같은 날 설정된 여수수산업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.01.13. 주식회사티에프인베스트 근저당 265,200,000원, 2025.06.26. 중소벤처기업진흥공단 가압류 172,030,622원, 2025.08.05. 경기신용보증재단 가압류 54,496,696원, 2026.03.24. 안산시 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53437 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브2차 22층 2216호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 단원구 시화호수로 623 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 노바코리아주식회사 · 2024.11.22. 소유권이전 · 거래가액 270,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 308,031,371원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.11.22. 접수된 여수수산업협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.11.05. 수협엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 후순위인 주식회사티에프인베스트 근저당, 중소벤처기업진흥공단·경기신용보증재단 가압류, 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 현황조사 점유 기재 — 1727호와 2216호를 구분
현황조사에는 KIM IN SON, SHEK IULIIA 두 명이 기재되어 있으나, 두 기록 모두 점유 부분이 1727호입니다. 본 경매 대상은 2216호이므로 이 두 기록을 본건 2216호 임차인으로 단정해 보증금을 합산하거나 인수액을 계산해서는 안 됩니다. 다만 제공된 현황조사 기록 자체는 아래와 같이 확인됩니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KIM IN SON | 1727호 | 2025.05.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| SHEK IULIIA | 1727호 | 2025.05.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
두 사람의 전입일은 모두 2025.05.01.로 말소기준권리 2024.11.22.보다 늦어, 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 무엇보다 두 명 모두 1727호로 표시돼 있으므로 본건 2216호의 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 268,000,000원, 현재 최저매각가는 131,320,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 비율만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
등기상 소유권 이전 당시 거래가액은 270,700,000원이지만, 이는 2024.11.22. 소유권이전 등기에 기재된 거래가액으로 현재 실거래 시세를 대신하는 자료는 아닙니다. 따라서 이 물건의 입찰가격 판단은 현 시점 주변 업무용 오피스텔 실거래와 임대수익 자료를 별도로 대조하는 과정이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,638,480원 |
| 1. 근저당 · 여수수산업협동조합 | 360,000,000원 | 128,681,520원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티에프인베스트 | 265,200,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 172,030,622원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 54,496,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액은 851,727,318원, 채권자 예상배당은 128,681,520원, 미배당은 723,045,798원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무용 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트조, 지하1층·지상28층이며 사용승인일은 2023.10.25.입니다.
- 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동 남안선JC 서측 인근으로, 업무시설(오피스텔)·근린생활시설·판매시설 등이 밀집한 일반적인 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북동측·남서측으로 폭 약 20m 중로에 접하고, 남동측으로 폭 약 8m 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업단지기타·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,661,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2216호 실제 점유자 확인. 현황조사 기재 두 명은 모두 1727호입니다. 본건 2216호 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 최근 실거래 자료가 없으므로, 131,320,000원이 시세 대비 싼지 별도 검증이 필요합니다.
- 업무용 오피스텔 특성. 주거용 아파트가 아니라 업무용 오피스텔입니다. 입찰 전 실제 이용상태와 임대수요를 구분해서 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 채권 미배당은 723,045,798원으로 크지만 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.05.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서, 현황조사 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유 확인이 승부처
등기 구조만 보면 말소기준 2024.11.22. 근저당 이후의 권리는 소멸하고, 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다. 2회 유찰로 최저가격은 131,320,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 매력을 높게 평가할 근거는 부족합니다.
또 하나의 핵심은 현황조사입니다. KIM IN SON과 SHEK IULIIA는 모두 1727호로 기재돼 있어 본건 2216호 임차인으로 취급할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원”이라는 장점은 분명하지만, 실제 2216호 점유관계와 현재 시장가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 오피스텔로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
