수원지방법원 2026타경50075. 하남시 망월동 에스알광장프라자 1층 117호입니다. 소유자 주식회사본가미트는 2023.05.30. 매매를 원인으로 거래가액 1,327,120,000원에 취득했고, 2023.07.12. 소유권이전과 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 2,160,000,000원으로 감정가보다 크며 에스알광장프라자 1층 118호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
현재 최저매각가는 957,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 30% 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다. 특히 공부상 일반음식점, 현황 공실인 1층 근린시설이라는 점에서 실제 매매가·임대료·공실기간을 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50075 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1155-4 에스알광장프라자 1층 117호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 117호 |
| 소유자 | 주식회사본가미트 (2023.05.30. 매매 · 거래가액 1,327,120,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,368,000,000원 / 957,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액 0원
말소기준권리는 2023.07.12. 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2022.02.22. 하남시 압류는 2022.03.15. 해제되어 2022.04.11. 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 신용보증기금·중소기업은행·농업회사법인 경록·중소벤처기업진흥공단· 서울보증보험·소상공인시장진흥공단의 가압류와 하남시·국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상 배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고 현황은 공실입니다. 따라서 서류상 임차인 인수는 없지만, 입찰 전 실제 점유상태와 임대차 존재 여부는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 70%라고 해서 곧바로 ‘저가’는 아니다
현재 회차는 감정가 1,368,000,000원에서 1회 유찰돼 957,600,000원입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 670,320,000원, 469,224,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 할인율 자체는 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 957,600,000원 | 2,747,364,206원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 670,320,000원 | 3,031,771,406원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 469,224,000원 | 3,230,856,446원 |
③ 예상배당표 (매각가 957,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,976,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 945,624,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 697,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 162,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업회사법인 주식회사 경록 | 204,626,369원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,078,787원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 115,065,786원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 152,217,264원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 3,692,988,206원 중 945,624,000원이 채권자에게 배당되고, 2,747,364,206원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 미사중앙초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·아파트·점포주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재는 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북동측 약 40미터, 남서측 약 10미터 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 광로3류·대로2류·소로1류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·공공주택지구·배출시설설치제한지역·과밀억제권역·공장설립승인지역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 승강기·소화전·화재경보기·도시가스·지하주차장·급배수 및 위생설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 957,600,000원을 곧바로 저가로 보지 말고 동일 건물·인근 근린시설 매매사례를 확인해야 합니다.
- 공실 수익성. 공부상 일반음식점·현황 공실이므로 예상 임대료와 공실기간, 원상복구·시설투입 여부를 현장 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 구체 금액을 확인해야 합니다.
- 공동담보. 하나은행 근저당은 1층 118호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 원본 서류와 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·사업자등록·임대차 존재 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 제한의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 현황을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 장점은 권리 구조입니다. 2023.07.12. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 1회 유찰로 957,600,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 공부상 일반음식점인 1층 근린시설이 현재 공실입니다. 채권 미배당도 현재 회차 기준 2,747,364,206원에 이르며 세금성 압류의 당해세 여부도 남아 있습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격·공실·세금 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
