수원지방법원 2026타경50075. 하남시 망월동 에스알광장프라자 1층 118호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 주식회사본가미트이며, 2023.05.30. 매매를 원인으로 거래가액 1,394,960,000원에 취득 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 2,160,000,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 특히 말소기준보다 앞선 2022.02.22. 하남시 압류가 한때 존재했지만, 해당 압류는 2022.04.11. 해제에 따라 이미 말소됐습니다. 이후 발생한 가압류와 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50075 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1155-4 에스알광장프라자 1층 118호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사대로 472 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 118호 |
| 소유자 | 주식회사본가미트 · 거래가액 1,394,960,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,439,000,000원 / 1,007,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당 계산상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 별도 인수액은 0원입니다. 핵심 말소기준은 2023.07.12. 하나은행 근저당권 2,160,000,000원이며, 이후 신용보증기금·중소기업은행·농업회사법인 주식회사 경록· 중소벤처기업진흥공단·서울보증보험주식회사·소상공인시장진흥공단의 가압류와 하남시· 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 구조 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 1,439,000,000원, 현재 최저매각가는 1,007,300,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 물건과 비교할 동일 상권·동일 용도 실거래 평균이나 최신 거래 수치가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,007,300,000원 | 2,698,161,206원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 705,110,000원 | 2,997,329,306원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 493,576,999원 | 3,206,746,977원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 세 회차 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족이 곧바로 매수인의 채무 승계로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 공실 근린생활시설이라는 사용 상태와 시세 비교 자료 부재는 별도의 가격·환금성 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,007,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,473,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 994,827,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 697,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 162,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업회사법인 주식회사 경록 | 204,626,369원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,078,787원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 115,065,786원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 152,217,264원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,007,300,000원 가정 시 집행비용 12,473,000원을 제외한 994,827,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 채권액 3,692,988,206원 중 예상 배당액은 994,827,000원이며 미배당은 2,698,161,206원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 미사중앙초등학교 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설·아파트·점포주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재는 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북동측 약 40미터, 남서측 약 10미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 설비. 승강기·소화전·화재경보기·도시가스·지하주차장·급배수 및 위생설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 최저가 1,007,300,000원이 실제 상가 매매시장과 비교해 어느 수준인지 인근 유사 점포의 거래가·임대료·수익률을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 현재 공실이므로 예상 임대료뿐 아니라 공실기간과 신규 임차 유치 가능성까지 함께 계산해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해야 실제 배당 순서와 채권자 미배당액을 정확히 판단할 수 있습니다.
- 관리비·시설비. 공실 상가의 관리비 체납 여부와 내부 시설·원상복구 상태를 확인해야 합니다.
- 용도·영업 가능성. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)인 만큼 실제 영업·임대 계획에 맞는 업종과 규제 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 2023.07.12. 하나은행 근저당권이 말소기준이며 이후 다수의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 2022년 하남시 선순위 압류도 이미 해제·말소됐습니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 현재 최저가는 감정가 1,439,000,000원의 70%인 1,007,300,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 현재 공실인 제2종근린생활시설이고 실거래 평균이나 최신 거래 수치가 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 권리는 통과하되, 가격과 임대수익성은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
