대구지방법원 2024타경119125. 대구 동구 동호동 ‘한일에이원’ 7층 704호 오피스텔입니다. 감정가는 163,000,000원이지만 10회 유찰되어 현재 최저매각가는 4,603,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 2.82%에 불과하지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 704호 임차인의 보증금 규모와 대항력 성립 여부입니다.
현재 등기부에는 존속하는 근저당권이나 압류가 없고, 과거 근저당권과 가압류도 이미 말소됐습니다. 그래서 2024년 11월 14일 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 문제는 704호 김현성의 전입일이 2024년 4월 12일로 그보다 앞선다는 점입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 실제 주거 인도 여부도 별도로 확인해야 하므로, 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경119125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 경안로 706-13, 7층 704호 (동호동, 한일에이원) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 7층 704호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 7층 건물 · 2016.04.14 사용승인 |
| 소유자 | 김기봉 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 4,603,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 162,888,150원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 현재 등기상 담보·압류 | 근저당권 0건 · 압류 0건 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 서대구농업협동조합과 주식회사현대저축은행 등의 근저당권, 주식회사 범창케이에프의 가압류는 모두 경매개시 전에 말소됐습니다. 현재 매각으로 정리할 등기상 부담은 2024년 11월 14일 강제경매개시결정이 중심입니다. 등기부만 보면 비교적 단순하지만, 임차인의 대항력은 등기부 밖에서 별도로 판단해야 하는 권리이므로 이 사건을 ‘인수 0원’으로 단정할 수 없습니다.
② 704호 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현성 | 704호 | 2024.04.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대상 704호의 실제 확인 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 매수인이 떠안을 금액도 산정할 수 없습니다. 김현성이 적법한 주거 임차인으로 대항력을 갖추고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 미배당 보증금은 낙찰자가 부담할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 97% 할인만으로는 부족하다
동일 건물이나 인근 비교 대상의 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 163,000,000원과 최저가 4,603,000원의 차이만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 오피스텔은 주거 여부, 임대차 조건, 공실 가능성, 내부 상태에 따라 실제 가치와 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
10회 유찰은 가격이 크게 낮아졌다는 의미인 동시에, 시장 참여자가 반복해서 입찰을 보류한 결과이기도 합니다. 이 사건에서는 임차보증금 미상, 내부 확인 제한, 임대관계 미상, 오피스텔이라는 이용 특성을 먼저 해소해야 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,603,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 482,854원 | - |
| 1. 강제경매 신청채권 | 162,888,150원 | 4,120,146원 | 158,768,004원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 482,854원을 제외하면 신청채권자에게 4,120,146원이 배당되고, 158,768,004원이 미배당되는 계산입니다. 이 표의 매수인 인수액 0원 계산은 보증금이 확인되지 않은 704호 임차인의 잠재적 미배당 보증금을 반영하지 못하므로, 실제 인수액 0원을 의미하지 않습니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지하철 1호선 반야월역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설, 시내버스 차고지, 나대지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 반야월역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 이용 상태는 오피스텔입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 12m, 동측과 북측 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 지목은 대, 토지면적은 604.2㎡, 공시지가는 2,110,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 구조와 사용자재 등을 표준적인 상태로 고려해 감정평가됐고, 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 임대차계약 확인. 김현성의 보증금, 계약기간, 실제 입주·점유, 임대차 목적을 계약서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 2024.04.12 전입 외에 주택 인도와 주거용 사용 여부를 확인해야 합니다. 오피스텔은 실제 사용 형태가 중요합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 순위와 미배당 보증금이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득비용 재계산. 최저가가 아니라 낙찰가와 예상 인수보증금, 명도비용, 체납 관리비를 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문 상태에서 표준적인 내부 상태를 전제로 감정됐으므로 누수, 설비 고장, 장기 공실 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 절차 진행 여부 확인. 2025년 7월부터 10월 사이 기각결정 정본 발송 이력이 있으므로 매각기일과 사건 진행 상태를 법원 기록 원문으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 인수액”
감정가 163,000,000원이 4,603,000원까지 내려온 숫자는 강하게 눈길을 끕니다. 그러나 대상 704호에는 말소기준보다 먼저 전입한 김현성이 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않습니다. 대항력이 성립하고 배당으로 보증금을 회수하지 못한다면 매수인이 그 미배당액을 떠안을 수 있으므로, 현재 최저가는 실질취득가가 아닙니다.
등기부상 선순위 담보권은 정리됐지만 임대차 위험은 해소되지 않았고, 10회 유찰이라는 시장 신호와 오피스텔의 환금성 변수도 겹칩니다. 시세 비교값도 없어 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 사건은 460.3만원에 사는 물건이 아니라, 김현성의 보증금을 확인한 뒤에야 총 취득비용이 드러나는 물건입니다.
