2,255,000원
대구지방법원 2024타경119125. 대구 동구 동호동에 위치한 한일에이원 7층 704호 오피스텔입니다. 김기봉 소유의 구분건물로, 김성영 등이 채권자로 기재된 강제경매가 진행 중입니다. 신청채권자 청구금액은 162,888,150원입니다.
이 물건에서 가장 먼저 확인할 사실은 과거 근저당권의 금액이 아닙니다. 등기부에 기재된 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 주목할 부분은 2024.11.14. 강제경매개시결정 이전에 전입한 704호 임차인입니다.
704호 임차인 김현성은 2024.04.12. 전입했습니다. 말소기준권리보다 전입일이 앞서지만, 보증금·임대차계약·실제 점유관계와 배당 여부를 확정할 자료가 부족합니다. 따라서 대항력 및 인수 가능성을 검토하되, 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경119125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 경안로 706-13, 7층 704호 (동호동, 한일에이원) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 7층 704호 · 2016.04.14. 사용승인 |
| 소유자 | 김기봉 (단독소유) |
| 감정가 | 163,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,255,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김성영 · 162,888,150원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.14. 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 임차인 | 704호 김현성 1명 확인 · 보증금 미상 |
| 인수금액 | 미확정 — 임차보증금 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차보증금은 미확정
2016년과 2017년에 설정되었던 범창케이에프 가압류도 이미 말소되었습니다. 현재 확인되는 말소기준권리는 2024.11.14. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다.
다만 등기부상 근저당이 정리되었다는 사실만으로 임차인의 보증금 반환 문제까지 없어진 것은 아닙니다. 704호 김현성의 전입일은 경매개시결정보다 앞서 있으므로, 실제 임대차와 대항요건을 확인하여 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 704호에 집중해야 한다
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현성 · 704호 | 2024.04.12. | 미상 | 가능 · 확인 필요 | 미상 | 인수 위험 미확정 |
704호 김현성은 현황조사 및 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부, 보증금 액수는 추가 확인이 필요합니다.
③ 실질취득금액 — 225만원이 총취득비용은 아니다
현재 최저매각가 2,255,000원은 경매 입찰가격의 하한일 뿐입니다. 매수인이 인수할 임차보증금이 존재하면 실제 취득부담은 그만큼 증가합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 해당 임차인에게 배당이 전혀 이루어지지 않는다면 매수인이 부담하는 총액은 낙찰가와 보증금의 합계가 됩니다. 반면 낙찰대금이 임차인에게 배당되고 매수인이 그 잔액을 인수하는 구조에서는, 배당액과 인수액에 따라 실질취득부담이 달라집니다.
현재는 보증금과 실제 배당관계를 모르므로 어느 구조에 해당하는지 확정할 수 없습니다.
특히 이번 물건은 경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있으나, 김현성의 전입일만으로 대항력의 모든 요건을 충족했다고 단정할 수는 없습니다. 주거용 사용 여부, 점유, 유효한 임대차계약 및 정확한 대항력 발생시점을 확인해야 합니다.
현재 산출된 배당 예상에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 이는 김현성의 보증금 및 권리관계가 확인되지 않은 상태에서 작성된 계산입니다. 0원이라는 계산값을 인수 위험이 해소되었다는 뜻으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 440,590원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 김성영 | 162,888,150원 | 1,814,410원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 161,073,740원 |
집행비용은 약 19.5%로 추정한 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당 채권액은 매수인의 인수채무와 동일한 개념이 아닙니다. 704호 임차보증금 인수 여부도 위 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낮아지는 최저가, 남는 권리 위험
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 2,255,000원 | 1,814,410원 | 161,073,740원 | 미확정 |
| 13회 유찰 시 | 1,578,500원 | 1,150,087원 | 161,738,063원 | 미확정 |
| 14회 유찰 시 | 1,104,950원 | 685,061원 | 162,203,089원 | 미확정 |
현재 최저가 2,255,000원에서 추가 유찰 시 1,578,500원, 1,104,950원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 신청채권자의 미배당 규모는 오히려 커집니다.
신청채권자가 전액 배당받지 못하는 것과 매수인이 임차보증금을 인수하는 것은 서로 다른 문제입니다. 낙찰가가 내려가도 김현성의 보증금 인수 위험이 자동으로 줄어들지는 않습니다. 보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 어느 회차에서도 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 동호동 소재 대구지하철 1호선 반야월역 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·시내버스 차고지·나대지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 반야월역이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2016.04.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 12미터, 동측 및 북측 폭 약 10미터의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 비행안전제2구역 및 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 자료는 2,110,000원/㎡입니다.
- 건물 현황. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재·폐문 등으로 표준적인 내부구조와 자재, 설비를 고려하여 감정평가했습니다. 실제 내부 상태와 임대관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 12회 유찰된 오피스텔로 매각이 장기간 성사되지 않았습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가와 최저가만으로 현재 매매가치나 처분 가능성을 판단할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 704호 김현성 임대차계약 확인. 계약서 원본과 보증금, 임대차기간, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 다른 호실의 임차보증금을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.
- 대항력 발생시점 확인. 전입일 2024.04.12.뿐 아니라 실제 주택 인도 시점, 주거용 사용 여부 및 임차인의 권리관계를 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립 여부와 배당요구 여부에 따라 임차인이 배당받을 수 있는 금액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득금액 재산정. 보증금과 예상배당액이 확인된 후 낙찰가와 실제 인수금액을 합산하여 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 한일에이원 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물을 비교해야 합니다. 감정가 163,000,000원을 현재 시장가격으로 단정해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 현재 704호의 실점유자, 점유 권원 및 인도 가능성을 확인하고, 필요한 경우 명도비용과 절차를 고려해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 조세채권 등 실제 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2025년 기각결정정본 송달 내역이 있으므로 해당 결정의 대상과 현재 효력을 사건기록에서 확인해야 합니다. 매각기일 2026.09.30.의 진행 여부와 변경·취하·정지 여부도 입찰 직전 법원 공고로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “225만원짜리 오피스텔”로 판단하면 안 된다
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 163,000,000원, 최저매각가 2,255,000원, 유찰 횟수 12회입니다. 하지만 낮아진 최저가는 이 물건의 실제 취득부담을 설명하지 못합니다.
기존 근저당권은 이미 말소되었지만, 704호 김현성은 말소기준권리보다 앞서 전입한 사람입니다. 보증금과 실제 권리관계를 확인하지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 보거나 최저가를 총취득비용으로 간주하는 것은 부적절합니다.
또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가와 시장가격 사이의 실질적인 차이도 평가할 수 없습니다. 12회 유찰, 인수보증금 미상, 시세 미확인이라는 위험요소가 중첩되어 있습니다.
결론은 명확합니다. 현재 확인된 2,255,000원은 입찰 최저가격일 뿐, 실질취득금액도 아니고 안전한 취득가격도 아닙니다. 704호 임차인의 대항력·보증금·배당관계를 확정하고 최근 거래가격을 확인한 뒤에야 가격과 위험을 함께 평가할 수 있습니다.
