대구지방법원 2024타경119125. 대구 동구 동호동 한일에이원 6층 602호 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 김기봉이고, 2016년 설정됐던 서대구농업협동조합 근저당과 현대저축은행 근저당, 범창케이에프 가압류들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리판단의 기준점은 2024.11.14 강제경매개시결정입니다.
문제는 그 기준점보다 먼저 전입한 602호 점유자입니다. 강부은은 2023.12.21 전입했고 2024.11.27 배당요구를 했습니다. 하지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 실제 보증금 중 배당되지 못한 부분이 매수인에게 승계되는 구조라면, 실질취득액은 2,324,000원보다 크게 증가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경119125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 경안로 706-13, 6층602호 (동호동, 한일에이원) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 감정 이용상태 | 오피스텔 |
| 소유자 | 김기봉 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 2,324,000원 (12회 유찰) |
| 청구금액 | 162,888,150원 |
| 말소기준 | 2024.11.14 강제경매개시결정 · 채권자 김성영 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 602호 점유관계가 핵심
등기부만 보면 현재 남아 있는 근저당이나 가압류는 없습니다. 과거 서대구농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당은 2019.12.09, 현대저축은행의 300,000,000원 근저당은 2019.06.19 말소됐습니다. 범창케이에프의 86,300,000원·36,300,000원 가압류도 각각 해제돼 말소된 상태입니다.
② 본건 602호 점유자 — 대항력·승계는 ‘가능·미상’
현황조사 등에서 본건 602호와 직접 연결되는 점유자는 강부은 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강부은 | 602호 | 2023.12.21 | 미상 | 미상 | 2024.11.27 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
현황조사에는 704호·703호·702호·403호·305호·604호·601호·304호 전입자도 확인되지만, 본건은 602호이므로 위 표에서는 본건 호수와 직접 관련된 점유관계만 분석했습니다.
③ 가격 판단 — 1.38%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 2,324,000원으로 감정가 168,000,000원의 1.38%입니다. 12회 유찰이라는 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 최저가 자체보다 승계 가능 임차보증금의 크기가 실질적인 취득원가를 결정할 수 있습니다.
또한 비교 가능한 최근 실거래 표본이 확인되지 않아, 2,324,000원이 현재 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 특히 12회 유찰은 시장이 반복해서 응찰을 주저했다는 사실 자체이므로, 권리불확실성·물건성·환금성 등을 원본서류와 현장조사로 다시 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 2,324,000원 | 1.38% | 1,882,168원 | 161,005,982원 |
| 13회 유찰 시 | 1,626,800원 | 0.97% | 1,197,518원 | 161,690,632원 |
| 14회 유찰 시 | 1,138,760원 | 0.68% | 718,262원 | 162,169,888원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,324,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 441,832원 |
| 2. 경매개시결정 · 김성영 | 162,888,150원 | 1,882,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 162,888,150원 중 1,882,168원만 배당되고 161,005,982원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 602호 강부은의 보증금이 미상이므로 이를 실제 인수액 0원으로 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 동호동, 대구지하철1호선 반야월역 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·시내버스 차고지·나대지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스승강장과 반야월역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·건물. 감정평가상 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물로 2016.04.14 사용승인을 받았습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기와 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 12미터, 동측과 북측 약 10미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 2,110,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602호 강부은 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금 규모가 확인되지 않으면 실질취득액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·임대차계약 원본 확인. 전입일만으로 대항력과 우선변제를 확정하지 말고 계약일, 실제 점유, 확정일자, 임대차 종료 여부를 함께 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 강부은은 2024.11.27 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 실제 배당대상 여부와 금액은 보증금·순위 확인 뒤 판단해야 합니다.
- 과거 서지영 임차권과 분리 판단. 서지영의 보증금 160,000,000원은 2023.12.26 말소된 과거 임차권 금액입니다. 현재 강부은의 보증금으로 간주하거나 합산하면 안 됩니다.
- 12회 유찰 원인 확인. 감정가의 1.38%까지 하락한 사실 자체를 가격 메리트로 보지 말고 점유·명도·물건상태·환금성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 미납 공과금·관리비 확인. 오피스텔 관리주체를 통해 공용관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “232만원”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 168,000,000원, 12회 유찰, 현재 최저가 2,324,000원. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 실질취득액이 우선입니다. 본건 602호 강부은의 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
등기부상 과거 담보권과 서지영의 임차권등기는 이미 정리돼 있지만, 현재 점유자의 권리가 별도로 남아 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 2,324,000원이 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 이 물건은 “최저가가 매우 낮다”는 사실과 “싸게 취득한다”는 결론을 분리해야 하는 사건입니다. 보증금과 대항력 판단이 확정되기 전에는 실질취득가 역시 미정입니다.
