4,744,000원
대구지방법원 2024타경119125. 대구 동구 동호동 한일에이원 6층 602호 오피스텔입니다. 감정가는 168,000,000원이지만 10회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 4,744,000원으로 감정가의 2.82%까지 하락했습니다. 숫자만 보면 파격적으로 낮아 보이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 점유관계와 임차보증금을 확인해야 합니다.
현재 등기부에 남아 있던 근저당권이나 가압류는 없고, 과거 설정된 권리도 모두 말소됐습니다. 말소기준은 2024.11.14. 접수된 강제경매개시결정입니다. 그런데 본건 602호의 강부은은 2023.12.21. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구는 2024.11.27. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 미상이라, 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경119125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 경안로 706-13, 6층602호 (동호동, 한일에이원) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층 602호 |
| 사용승인 | 2016.04.14. |
| 소유자 | 김기봉 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 4,744,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성영 / 162,888,150원 |
| 말소기준 | 2024.11.14. 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
| 등기 발행 | 2026.07.29. · 대구지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리됐지만 점유위험은 남는다
등기부만 보면 기존 부담은 상당히 정리돼 있습니다. 서대구농업협동조합 근저당권, 현대저축은행·에스비아이저축은행 근저당권, 범창케이에프 가압류 2건은 모두 경매개시 전 이미 말소됐습니다. 서지영의 임차보증금 160,000,000원 주택임차권도 2023.12.26. 말소됐습니다.
② 점유·임차인 분석 — 602호 강부은이 핵심
현황조사에는 한일에이원의 여러 호실 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 본건 주소가 602호이므로 직접 관련자는 강부은 1명이며, 나머지 8명은 다른 호실 전입자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정할 수 없으므로 모두 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강부은 | 본건 602호 | 2023.12.21. | 미상 | 2024.11.27. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현성 | 타 호실 704호 | 2024.04.12. | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김문혁 | 타 호실 703호 | 2024.01.11. | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아란 | 타 호실 702호 | 2020.08.31. | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수빈 | 타 호실 403호 | 2022.03.30. | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수형 | 타 호실 305호 | 2021.03.18. | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창한 | 타 호실 604호 | 2020.02.10. | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병철 | 타 호실 601호 | 2021.06.30. | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김조은 | 타 호실 304호 | 2024.02.07. | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 10회 유찰도 안전마진이 아니다
현재 최저가는 감정가의 2.82%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교 근거가 없어 최저가가 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 더욱이 602호 임차보증금이 미상이라 가격 비교의 기준이 되는 실질취득가 자체가 확정되지 않았습니다.
10회 유찰은 단순한 할인 횟수가 아니라 시장이 반복해서 응찰을 보류했다는 기록입니다. 오피스텔의 환금성과 점유·명도 위험, 임차보증금 불확실성이 해소되지 않은 상태에서 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 485,392원 | - |
| 1. 강제경매 신청채권 · 김성영 | 162,888,150원 | 4,258,608원 | 158,629,542원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 10.2%로 추정된 485,392원이며, 신청채권자에게 4,258,608원이 배당되고 158,629,542원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 강부은의 보증금이 미상이므로 실질 인수액은 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 동호동, 대구지하철 1호선 반야월역 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 시내버스 차고지, 나대지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 반야월역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 2016.04.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기와 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터, 동측과 북측으로 폭 약 10미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 604.2㎡, 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,110,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 비행안전제2구역, 택지개발완료지구 등에 해당하며 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔이라는 용도와 10회 유찰 기록을 감안하면 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강부은 보증금 확인. 임대차계약서, 매각물건명세서, 배당요구서에서 보증금과 계약기간을 확인해야 합니다.
- 확정일자·전입·점유 대조. 전입일 2023.12.21.과 실제 점유개시일, 확정일자 부여 여부를 주민등록 및 임대차 원본으로 대조해야 합니다.
- 미배당 인수 계산. 보증금이 확인되면 예상 배당액을 차감해 낙찰자가 떠안을 수 있는 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
- 602호 특정 확인. 현황조사에는 다른 호실 전입자가 함께 기재돼 있으므로, 본건 매각대상이 정확히 602호 단독인지 매각목록과 물건번호를 대조해야 합니다.
- 절차 원문 확인. 2025년 반복된 기각결정 정본 송달 기록의 대상과 현재 매각절차의 효력을 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 동일 건물·인근 오피스텔의 실거래가, 임대료, 공실률을 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·명도. 관리비 체납과 실제 내부 상태, 강부은의 점유·명도 협의 가능성을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서 및 결정문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.82%”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금이다
감정가 168,000,000원짜리 오피스텔이 4,744,000원까지 내려왔다는 사실은 강한 관심을 끌 만합니다. 하지만 이 사건에서 최저가는 완성된 취득가격이 아닙니다. 강부은의 보증금이 미상이고 전입일은 말소기준일보다 앞서므로, 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 가능성을 배제할 수 없습니다.
등기부상 인수액 0원과 실제 인수액 0원은 같은 말이 아닙니다. 보증금·확정일자·점유개시일을 확인해 인수액을 계산하기 전에는 실질취득가도, 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다. 여기에 10회 유찰과 반복된 기각결정 송달 기록까지 겹칩니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 물건의 핵심은 4,744,000원이 아니라 아직 드러나지 않은 임차보증금입니다.
