대구지방법원 2025타경845. 대구 동구 효목동 471-10의 1층 101호로, 사건 용도는 대지, 감정평가 이용상태상 기호 1은 근린생활시설입니다. 현 소유자는 주식회사믿음에너지이며 2020.09.25 임의경매로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.05.27 설정된 데레사신용협동조합 근저당권 264,000,000원입니다.
그 뒤 신용보증기금·중소기업은행·대구신용보증재단·서울보증보험의 가압류와 국·지방세 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경845 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 471-10 1층 101호 · 대구광역시 동구 화랑로19길 26-3 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기호 1 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 · 외벽 스톤코트 및 외장타일 · 내벽 벽지 및 타일 · 바닥 장판지·타일 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 주식회사믿음에너지 (2020.09.25 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 51,450,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 249,400,885원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
2019년 효천신용협동조합 가압류·경매 및 당시 근저당권들은 2020.09.25 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2021.05.27 을구 5번 데레사신용협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 등기판정상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 전입은 모두 말소기준 후
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정순 | 101호 · 주거 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이동춘 | 201호 | 2023.09.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자로 확인된 사람은 2명입니다. 박정순의 101호 전입일은 2022.07.27, 이동춘의 201호 전입일은 2023.09.05로 모두 말소기준일 2021.05.27보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 두 사람 모두 대항력이 없고 매수인 승계도 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 별도로 확인할 부분입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 표본이 다르다
믿음빌 실거래는 4건이 확인되며 전체 평균은 243,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2025.11의 268,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 268,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래 대비 14.2% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 62.64㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2024.06 | 60.1㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 2022.02 | 62.64㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 62.64㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 243,000,000원 |
현재 최저가 51,450,000원은 최근 12개월 평균 268,000,000원의 19.2%에 불과합니다. 그러나 이 수치를 그대로 할인율로 받아들이면 곤란합니다. 본건 비교 기준 면적은 36.82㎡인데 거래 표본은 60.1㎡ 또는 62.64㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 ‘최근 시세의 19.2%라 싸다’는 평가는 금지해야 하며, 본건과 직접 비교 가능한 면적·용도의 거래가 확인되기 전까지 가격 메리트에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 1,110,851,232원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 1,126,008,402원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 1,136,618,421원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 데레사신용협동조합 | 264,000,000원 | 50,123,900원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 570,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 68,705,536원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 대구신용보증재단 | 67,269,596원 | 0원 |
| 6. 갑구 18번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 22번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 83,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,160,975,132원 가운데 예상 배당은 50,123,900원, 미배당은 1,110,851,232원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있다면 집행비용 이후 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 효목동 소재 동구시장 서측 인근. 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 1은 근린생활시설, 기호 2는 다세대주택으로 조사됐습니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수, 승강기, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 남측 및 북측으로 폭 약 4m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 799,400원/㎡입니다.
- 규모·거래. 믿음빌은 8세대, 사용승인일은 2021.01.26이며 확인된 실거래는 4건입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 거주인 폐문부재로 건축물대장 평면도와 주민탐문조사를 바탕으로 통상적인 관리상태를 상정해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세표본 재검증. 최근 거래 268,000,000원은 면적이 본건 비교 기준 면적과 일치하지 않습니다. 직접 비교 가능한 면적·용도의 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 101호 점유관계. 박정순은 2022.07.27 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약 내용과 점유현황을 확인해야 합니다.
- 201호 점유관계. 이동춘은 2023.09.05 전입으로 대항력은 없으며 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 이전. 2026.03.11 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 채권양도·배당관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 건물 경매 통계의 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%와 현장 상태를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 확신은 아직 부족하다
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 말소기준은 2021.05.27 근저당권이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 두 점유자도 모두 기준일 이후 전입입니다. 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 최저가 51,450,000원이 아니라 그 가격이 본건 자체의 적정가인지입니다. 최근 12개월 거래 268,000,000원과 전체 평균 243,000,000원만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 거래면적이 본건 비교 기준 면적 36.82㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고 건물 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 별도 검증 필요”입니다.
